3年前我的预测都应验了，今天再给大家3个楼市建议

一部分人认为今年全球形势复杂，没有一个投资市场可以独善其身。

而另一部分人认为，从老美开始的大放水已经蔓延到全球，越是形势复杂越要保卫资产，通胀期抓紧把钱换成黄金和钢筋水泥。

其实两种选择都没有错，但今天站在房产博主的角度，我想分享点一线感知和可实操的建议：不管你今年买不买房，我都建议你做好这三件事。

对于买房的人来说，可以买好房买对房，对于不买房的人来说，可以提高认知落个心安。

01

第一件事，进入楼市的最底层前提，也是很多准备买房的人最大的困惑：搞不懂现在市场到底是什么样的？还能不能买。

我能给的回答是，第一，回暖确实在发生，数据和亲身见闻前面都写过了，不再多说。

第二，最近持续的降准降息银行信贷口子的钱开始多了，身边的人都开始陆续接到是否要借钱的电话，利率极低而且愿意配合过渡到楼市。

所以今年确定是个通胀年，你有什么选择都无可厚非，但我真诚的建议不管当下是否要买，计划一定要开始做起来了。

大道理就不讲了，2017年的文章没有一线房票，想来想去这是条路，我就跟粉丝说过：部分二线涨幅大，一线去深圳落户，那时候听进去的朋友，现在应该活得还不错。

楼市的投资逻辑没有出现改变，但出现了分化的特点和趋势，包括城市分化、价格分化、区域分化等等。

因为现在的房价已经不低，当下已经不是买在哪就可以拥抱普涨的年代了，楼市投资已经进入了白银时期，大机会一定会有，但波动也会增加，无脑买买买的时代已经过去，买入的趋势判断变得越来越重要。

买房的决策体系里，对于能不能买有两点判断标准：

1、第一是需要择时，你要知道未来三年全国楼市大趋势是牛市还是静淡市，这直接决定了你买不买和仓位多少。

这个问题，我的答案是，全国层面全面回暖为时尚早，但深圳和上海已经没有问题了

2、第二是需要择机，需要知道你买入的城市在全国大趋势里的轮动节奏，这样可以找对切入的时间。

也就是避免踏入刚大涨过后的城市，选择那些经过调整进入轮动的城市。

这一轮城市轮动大概率还是深圳上海——杭州南京——成都郑州，这样由强到弱，由东到西的轮动，现在只是头羊刚启动。

02

第二件事，解决完最基础的能不能买的问题，肯定要开始想办法解决“应该买在哪、怎么买“的问题。

这里要想办法认识：有实操经验的买房达人、靠谱的渠道。

移动互联网时代，大家接触楼市更多的可能是通过自媒体，接触一些楼市新闻、热点和理论。

但这些肯定不能作为你买房的完全依据，买房这件事试错成本极大，大额的交易标的，复杂的交易流程，解决融资和房票的落地问题，绝大多数自媒体都无法帮你解决。

所以你需要至少结识一两位真正的实操达人，过来人的指点迷津，可能就会帮你省下数十万费用，或者创造数百万收益。

我自己也是受益者，从十三前前买第一套房的小白，这些年的蜕变，都是全靠买房路上各个朋友的帮衬，让我感觉自己有指数级的进步。

对于哪些人才是真正的实操达人，也有一个判断逻辑，房产圈有一个“六套分水岭“。

超过6套，那他在楼市里基本压下了绝大部分的身家性命，本着对自己负责的态度，研究趋势应该会尽心尽力；

超过6套，他已经掌握了从宏观判断到微观落地的实操经验，全套方法都会；

超过6套，他应该已经经历过一轮完整的牛熊周期，知道整个市场的节奏。

结识真正有实操经验的买房达人，不能说帮你买在大涨前夜，但至少不让你买在牛市顶部，达人的作用是找出房产的大周期和小周期，至少要能判断出大年、小年，城市的板块、新旧物业轮动情况，这样给你足够信心下注。

但是达人给好建议后，落地依旧还是要靠自己，要在买入前想办法结识靠谱的渠道。

新房的交易模式比较简单，变通的地方也不多，主要就是想办法接触三个渠道：售楼处、按揭银行、渠道分销。

售楼处和银行一般可变通的不多，主要要看人脉，售楼员和营销总、信贷员和支行行长的权利范围肯定有差异。

如果这两块的资源没办法解决和突破，那就多参加团购和结识渠道分销，这些人手里还有几个点不等的佣金，想尽办法从他们的碗里分出一点肉。

这一部分最需要你做好的就是判断，判断买房达人是否真有实操经验，判断渠道是否靠谱。

二手房则需要更费心一些，但相应的回报也更高，简化下来就是：解决房源和信贷两大问题。

解决房源，我的建议是如果是老手，应该布局自己的御用中介网络，至少在想买房的区域认识10个靠谱的中介，自己淘折扣笋盘。

如果是买房新手，可以在所在城市找专定制购房公司，他们会站在买方市场，提供定制购房服务。

信贷方面，要想办法认识一个厉害的贷款顾问，融资方面做得好，就算买不到折扣笋盘，绝对收益上也是领先的。以上这些我们都有，有兴趣可以私信。

03

在判断能不能买、买在哪、怎么买的问题时，还应该做好第三件事：看房200套。

这里要知道，把看房200套这件事放在最后，是因为它的重要性更高。

看房200套，你才能熟悉城市房价、熟悉板块

看房200套，你才能知道能不能买，过去的房价轮动和周期

看房200套，你才能结识靠谱的渠道、中介、买房达人。

穿破3双运动鞋之后，你就会知道什么是便宜，哪里有价值，笋盘自然就会出现。

二手房面对的卖家是个体，每个人卖房子的原因都不同，便宜的房源很多，但大概分为这几类：

1、置换类--着急去名 着急用钱

2、药单类--欠下赌债 欠下情债

3、离婚类--感情不合 早离早分

4、出国类--惶惶不安 早点移民

5、异地类--房在深圳 人在上海

6、重疾类--躺在病床 更换器官

7、遗产类--父母去世 子女太多

8、经营类--卖了房子 救助企业

当你看足200套就会遇到上面这些类别，这里对于看房的小白，也有这些指南可以借鉴：

1、每次出去看房带着地图，把看房轨迹标在上面

周边有几条地铁线？几个商圈？几个写字楼群？周边的价格差异如何？

具体到问题，你会发现都在上海的中环边上，为何真北路、天山路、老外街价格不一样？

是因为房龄新？还是因为台湾人、韩国人大量抛盘？

看多了，你自己自然就会得出结论。

2、利用互联网看房工具

链家贝壳app可查看小区所有的挂牌价格、历史成交、小区攻略、照片组合、户型信息，甚至于数套房源列式对比，近期又推出了楼栋标号；

百度地图app有全景功能，能查看详细的路网环境；

招商银行app，“借钱”“有钱就贷”栏，可以查到银行评估价；

高德地图、按揭帮、兔博士要不要下载？

3、好记性不如一个烂笔头，每次出去做记录，记录的内容可以制表：

看房时间、小区名称、建筑面积、房屋价格

楼号分布、楼层分布、房型结构、评估折扣

房龄年限、交通情况、物业情况、配套情况

供需情况、学区情况、改造空间、预期回报

债务情况、小区平面、优势劣势、中介关系

4、找寻规律，为自己寻找资源和博弈点

为什么电梯高区比低区可以多卖15%？

靠大马路的房子要低到什么程度才可以入手？

两南一北的户型应该比两北一南贵多少？

2.5米的层高几折可以入？八折行吗？

离小区的垃圾站太近，必须得打折

200平的房子是不是应该比100平的单价低才行？

三楼还不错，可偏偏前面一棵树挡个正着......

刻意练习之后，也要结合自身的需求，一定要理清自己的优先级，建立对板块和小区的价格体系。

业内有很多大咖，他们已经从业十年以上，但仍经常看房，很多时候，他们的生活轨迹就是三点一线：家→看房→交易中心。

成功没有偶然，他们借助机遇在持续的练习下，才有了现在的仓位和资产。

04

最后给大家总结一下：

1、对于还能不能买，可以参考决策体系和判断标准，不要踏入刚大涨过后的城市，选择那些经过调整进入轮动的城市。

简而言之，不管是楼市还是其他投资市场，都是熊市建仓，牛市减仓。

2、多结识有实操经验的买房达人、靠谱的渠道。

想办法认识建仓六套房以上的实操达人、信贷融资达人、一二手房源信息达人。

3、看房200套，建立一套属于自己的寻找笋盘和买入的逻辑体系。

从来就没有天生的潜力股，一点点的天分和机遇，大量的刻意练习，再辅以外部的融资杠杠，每个人都可以凭自己买入3套房。

最后说一句：买房可以很简单，也可以很难。那些让你艳羡的房产投资人，其实都是割舍了低级趣味，把追求放到了别的地方。

以上是正文，来自观观和楚门。

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