上市物企角逐下半场 多业态拓展能力受关注

本报记者 方超 张家振 上海报道

“今年上半年，行业发展经历低谷，资本市场持续低迷，但我们以极强战斗力的组织经受住了考验。”在日前举行的2022年中期业绩发布会上，旭辉永升服务集团有限公司（以下简称“旭辉永升服务”，01995.HK）总裁周洪斌如此感慨道。

财务数据显示，今年上半年，旭辉永升服务实现营收31.6亿元人民币，同比增长53.6%；归母净利润达3.8亿元人民币，同比增长33.4%，经营性现金流净额1.3亿元。

在旭辉永升服务对外宣称“经受住了考验”的同时，亦有多家上市物企面临业绩增速放缓的压力。国金证券分析师也指出，今年上半年，有4家上市物企收入同比下滑。“这是物业板块首次出现收入下滑的现象。”

《中国经营报》记者注意到，今年上半年，在物管行业经历资本热度下降、整体业绩增速下滑的同时，来自政策层面的支持举措、轻资产强现金流属性等有利因素也让上市物企加速前行，而多业态拓展能力、独立化发展水平及智慧化转型速度等，正成为上市物企角逐下半场的核心竞争力。

“我觉得，物业行业总体的增长趋势没有变，具备‘长跑能力’的企业最终会胜出，资本价值也终将回归。”周洪斌同时表示。

业绩分化“强者恒强”

营收增速放缓、毛利率普遍下滑，曾备受资本市场追捧的上市物企日前纷纷交出了略带寒意的半年考答卷。

据国金证券统计，对比有往期可比数据的40家上市物企中期业绩发现，今年上半年，上述40家上市物企收入合计达到941亿元，尽管同比增长了30%，但相较2021年同期54%的增速而言，行业发展速度已有所放缓。

无独有偶，申万宏源分析师也认为，今年上半年，物管行业整体增速已“显著放缓”。其中，一线物企营业收入同比增长 32.4%，较2021年同期下降了7.9个百分点；二线物企营业收入同比增长18.3%，较2021年同期下降了24.5个百分点。

此外，在市场颇为关注的毛利率方面，根据国金证券统计，40家上市物企的整体毛利率为24.9%，相较2021年同期下滑了2.9个百分点，其中，有33家上市物企的毛利率出现了下滑，占比达到83%。

“核心原因还是受到了房地产市场变化的影响。”华东地区一位物管行业人士向记者分析称，自2021年下半年以来，受房地产信用风险等负面情绪影响，物业行业在物企上市和收并购等多方面都受到了一定程度的影响。

不过，在物业板块整体营收增速下滑的大背景下，亦有不少物企业绩逆势实现了大幅增长。

例如，财报数据显示，今年上半年，碧桂园服务、旭辉永升服务、建发物业和新城悦服务营收分别比去年同期增长了约73.5%、53.6%、49.9%和31.4%。

据旭辉永升服务首席财务官周迪介绍，今年上半年，公司营业收入突破了31亿元，这半年的收入甚至超过了2020年全年。

“2022年上半年，地产行业调整和疫情带来的经营性冲击，给我们的正常经营带来极大挑战，但旭辉永升服务经受住了考验。”周洪斌也表示，“公司从上市开始就确定走长期主义的发展道路，做一个顺境中持续增长，兼顾速度和质量，逆境中穿越周期，迎接挑战的企业。”

而申万宏源分析师认为，目前，物业市场表现为一线物业公司增速高于二线物业公司增速，呈现出“强者恒强”的趋势。中信证券分析师也认为，物管行业目前竞争格局剧变，央企全面崛起。

多业态拓展跑出“加速度”

“物业管理行业之所以备受关注，非常重要的一点在于其服务的空间边界不断延伸。”中指研究院表示。

中指研究院分析认为，物业服务空间的延伸可以总结为三个维度：第一，管理规模的持续扩张；第二，管理业态的多元化布局；第三，服务空间的不断扩大，走出社区，走向城市。

近年来，物企大力发展增值服务业务，多家上市物企披露的社区增值服务板块详细业绩数据不乏诸多亮点。

“社区增值服务收入的高速增长，已稳固成为公司的第二利润贡献来源。”旭辉永升服务方面表示，今年上半年，公司社区增值服务收入达5.45亿元，高于2021年同期。

其中，公共区域增值服务、停车位管理及租赁服务、物业经纪服务、家居生活服务等项目在“平台+生态”的战略指引下，已充分实现了服务产品化，供给能力日益丰富，为持续增收奠定了基础。

除旭辉永升服务外，朗诗绿色生活今年上半年的社区增值服务收入为0.33亿元，同比增长50.0%，而新城悦服务的社区增值服务毛利占比则首次突破了30%。

除此之外，在政策支持力度和市场需求加大等多因素催化下，物企的服务空间近年来也早已走出单一社区，迈向更为广阔的城市空间，城市服务等非住宅领域正成为物企竞相角逐的新赛道。

记者从世茂服务方面了解到，今年上半年，公司城市服务业务收入达到6.71亿元，同比增长了400.0%，收入占比达到15.8%，已经超越非业主增值服务，成为第三大收入和利润来源。

“公司城市服务战略布局初现成效。”世茂服务方面表示，今年上半年，世茂服务新增城市服务项目33个，中标总金额合计高达10.52亿元，获取多个千万级乃至超亿元的大型城市服务项目。

除世茂服务外，深耕长三角区域的弘阳服务亦表示，目前已将服务触角延伸至街道、产业园、学校、医院、停车场和服务区等众多业态，公共建设及其他在管面积大幅增长了148%。

“在夯实基本功的同时，公司正开拓城市服务新赛道。”弘阳服务方面认为，物管行业逐步摆脱传统玩法，服务业态和形式走向多元化。这不仅能丰富企业的业务“毛细管网”，也极大程度地提高了企业的盈利能力。

独立化、智慧化成破题关键

近期，多家上市物企密集发声，开始走上“独立前行”之路。

“公司在发展过程中，还是要坚持走市场化、独立化之路，采取对旭辉控股依靠但不依赖的整体定位。同时，旭辉控股在企业发展战略、赋能、资源协同以及资源共享方面也会给公司最大的支持。”旭辉永升服务董事会主席林中近日表示。

相关数据显示，截至今年6月底，旭辉永升服务来自第三方的管理面积达到1.72亿平方米，占比由2021年6月份的81.5%进一步提升至了今年同期的82.8%。嘉和家业物业服务研究院认为，这一比例在当前上市物企中居于TOP5范围内。

除旭辉永升服务外，新城悦服务亦在不断优化自身的业务结构，与房地产开发行业的关联度正不断降低。

据了解，截至今年6月底，新城悦服务来自第三方的在管面积已经超过关联方，占比达到50.9%。此外，公司与开发商相关的业务收入占比为18.2%，同比大幅下降了17.2个百分点。

对此，克而瑞物管分析认为，新城悦服务对关联公司的依赖度显著下降，独立市场化拓展态势显著增强，规模结构日益健康。

“在当前背景下，不依靠关联方进行市场外拓的能力，不仅成为向外界展现自身独立运营能力的证明，对企业自身发展的重要性亦显著提高。”中指研究院表示，物企百强企业对开发集团的依赖程度显著降低，以更独立的姿态驶入高速成长阶段。

此外，在数字化进程提速的大背景下，物企的智慧化转型亦颇受市场关注。

记者注意到，在今年的中期业绩发布会上，多家上市物企高管也描绘了企业的智慧化转型进展及发展前景。

“如果说脚踏实地的服务意识和体系化的服务能力是最基础的行活，那么科技能力则为物管服务赋予了未来的各种可能性。”周洪斌表示，“通过持续3年的投入，我们在智慧化建设上取得了体系化发展和领先的行业优势。伴随着深刻的效率革命，清晰可见管理费用率在持续下降。”

“数字化浪潮席卷而来，与时俱进的弘阳服务正投身其中。”弘阳服务方面介绍称，公司正依托智能化平台，用数字链接人、空间与服务，形成弘图智慧数据库、全景计划系统、弘阳服务APP、弘生活APP四大智慧平台，实现客户服务、内部人员管理的高度智慧化，从而提升业主生活舒适度、提高运转效率。

而在中指研究院物业事业部总经理牛晓娟看来，在发展过程中，物企要充分利用数字化手段，作为“智慧城市”落地的有力支撑，将触角伸向城乡毛细血管，既可发掘新的业务场景、实现降本增效，又可以让人们充分享受科技发展带来的果实。