揭秘雷军的小米公寓：入住要面试 三种人不租

王石说过，如果雷军来颠覆房地产，他愿来做加工厂。这一次，在北京地下室飘过的雷军，终于来真的，斥资一亿入股you+国际青年公寓。

今年2月，万通控股董事长冯仑在2014亚布力中国企业家论坛闭幕式演讲中透露，小米正在研究互联网如何影响和改变房地产时，不少地产界名人对此嗤之以鼻。

接着，2月11日，小米手机员工“钟雨飞”在微博发布了一条消息称，小米今年开建小米公寓作为员工福利。

传言之后再无下文，许多人只当玩笑。没想到，在8月初，经过车库咖啡创始人苏菂的牵线搭桥，雷军只花5分钟，便敲定了对you+国际青年公寓领投A轮融资的决定，并决定担任顾问。在他看来，极有可能是一项比小米手机更伟大的事业。

you+国际青年公寓号称三不租，45岁以上的不租，因为公寓关注的是年轻群体、结婚带小孩的不租，因为房间和楼梯为单身成年人设计、不爱交朋友的不租。

幸运地，这个有态度的公寓，在广州已两个现成项目，房源共200来套，这个号称“让年轻人住在一起”的公寓究竟什么来头，邦地产独家探访，一起来瞧瞧。

从广州海珠区的凤凰新城地铁站A口出来，绕过几个繁琐的路口，映入眼帘的是一栋在楼顶上挂着“You+国际青年公寓”牌子的八层大楼。“You+”的黄底灰字设计比较醒目，但整幢楼的深灰色外立面，又令它显得很低调，但不失时尚。

you+国际青年公寓外立面

熟悉广州的人都知道，这个地段这里没有海珠区传统的热闹喧哗。站在这里观察了一下，道路两旁都是楼龄较旧的小楼，除了来往的汽车，街道上没有太多行人，旁边是一个尘土飞扬的露天停车场。

这就是我要探访的U+国际青年公寓。与其说是公寓，其实用“宿舍”来称呼更合适。这里一度是个小仓库改建而成的办公楼，然后又被改建成一个年轻人群居的公寓。

让我意外的是，要进入公寓相当不容易。大门是一栋1.5米宽的玻璃大门，大门上没有钥匙孔，也没有刷卡器，我喊破嗓子，大门那边好半天没有动静。

过了一会儿，一个身高目测有1.8米，留着胡须的壮汉出来迎接我。真让我意外，我以为他是门卫，结果他自我介绍说，他就是you+国际青年公寓的创始人刘洋。

他打开大门旁边的红色旧垃圾桶，揭开桶盖，把一张黄色的门卡放到盖子背面一扫，“嘟”的一声，大门自动打开了。

我还在纠结这重机关，没过5分钟，我就发现，在这座you+国际青年公寓里，不止是大门，通往小花园、健身房、公寓电梯等多处的大门，都暗藏着这样“狗血”的机关：有隐藏在消防栓里的刷卡器、有需要拉动弹珠机拉杆才能开门的机关。

你一定猜不到，最有趣的是什么。那是一个由三色按钮组成的脚踏密码器，你必须按照预先设定的顺序，用脚依次踩下按钮，大门才能打开。

没错，要拉动弹珠机的拉杆，旁边的大门才能打开

要按照预先设置好的颜色顺序踏下，否则就只能吃闭门羹了

我问刘洋，干嘛这么装逼地搞这些设计？

“这个设计，一方面是要防止陌生人轻易进入我们的公寓里，另一方面是通过新奇有趣的设计，为年轻人的生活注入更多的乐趣。”刘洋说，陌生人第一次来根本不明所以，这会给居住者带来最好的安全感和归属感，放松时才更容易交流。

you+国际青年公寓的定位是给刚刚毕业、漂泊在外地寻求发展的年轻人提供性价比高的住处，让他们能在这里认识更多的朋友，从而有家的感觉。

走过重重机关，我看到了一个完全与众不同的公寓：一楼是一个宽敞无比的大厅，摆着桌球台，有健身房、小酒吧，还有个80寸投影电视的影视厅。与其说是大厅，不如说是年轻人的会所。

刘洋说，you+国际青年公寓在设计上最大的特点，是从每一个房间里省出一点空间，从而做出这样一间达300平方米的大厅。做这么间大客厅是有目的的。住在这儿的，全是刚出大学的年轻人，有了这么个活动场所，他们每天下班后不用锁在各自房间里，而是在这里跟“家友”（you+赋予租客的名称）聚在一起，不管是喝酒聊天还是打桌球，或者看一部电影，要么就玩玩Xbox360，甚至举行生日派对和各种节日派对。一句话，要的就是人和人在一起交流的机会。

大厅配备的小酒吧

“每天晚上九点后，这里可热闹了，什么玩法都有。”刘洋掏出手机，给我看里面的照片。最近的照片是前不久的万圣节，这里刚刚举办的一场派对，“家友”装扮成各式各样的妖怪：木乃伊、日本女鬼、生化危机里的丧尸，这群逗逼的“妖魔”开始还在客厅里互相玩，后来玩high了，竟然跑到大街上吓人，让you+经历了一个不眠之夜。

在you+举行的万圣节化妆派对

从电梯上去，楼上的七层一共有100多套公寓，每个房间20来平，没有规定主色调，房间里配备了悬空架床、柜子与独立卫浴。

房间的设计虽然简单，但每个房间都一定有一面明亮的大窗户，完全不会让人有拥挤压抑的感觉。更重要的是，you+允许家友在房间里随意创作，增添各种设计，甚至可以在墙上涂鸦，完全展现自己的个性。退房后这些设计还不要求还原，也不会扣押金！

我发现，房间里都没有配备厨房。刘洋说，多数年轻人没有自己做饭的习惯，所以you+有一个食堂，提供午餐和晚餐，一顿饭十多块钱，管饱。一楼也有一个公用厨房，让那些想炫厨艺又缺乏毅力的人可以偶尔下厨。

是不是看着眼馋，也想来住住体验一下？

刘洋说，you+国际青年公寓在广州只开了两家，分别在海珠区的凤凰新村和白云区的机场大道附近。多少钱啊？2000~3000元/月。这样的租金水平比周边同等面积的房子低一点点。

价格并不是吸引年轻租客的决定因素。刘洋说，住在这儿的人，喜欢的不仅是时髦有趣的环境，更重要的是它能给年轻人特有的生活氛围。

陈敏（化名）今年6月份搬进了you+国际青年公寓。他说，之前两年，他都住在周边的出租屋里，直到自己搬走，他都不知道隔壁邻居姓甚名谁，人与人之间的关系犹如隔了一堵厚墙。自从搬进you+，他一下子认识了一大拨来自五湖四海、年龄相近的朋友，每天下班后回到you+都是热热闹闹的，找到了大学时代住集体宿舍的感觉。

“前天晚上，凌晨一点，我肚子饿了，在家友自建的微信群里喊了一声，一大堆夜猫子回复我：赶紧来我房间拿吃的吧，各式各样的食品都有，这简直把我乐坏了！”陈敏笑了。上个月有一次发烧在家休息，很多热心的家友给他送药，甚至煮粥送上。自从离开大学校门，他与邻居的关系就没有这么亲近过。

这种热情的生活气氛，其实不是自然形成的，背后需要很高的管理难度。

刘洋说，you+国际青年公寓有一个“三不租”的规矩：一是45岁以上不租，第二是带孩子的不租，第三是不爱交朋友的不租。我问他为什么要设置门槛，岂不把自己的市场范围缩小了，这不是做生意的方法啊！

他回答：前两条的设定是为了让年龄相近、生活习惯类似、刚在社会起步的年轻人生活在一起，这也是you+希望针对的细分市场；第三条规则其实是一个“考核”指标，“家友”在入住前会有一次面谈，喜欢交朋友的年轻人会更快获得安排入住，入住后you+也会给你一个KPI考核。

什么？对房客进行考核？我感觉我是听错了。

对，刘洋说，内容包括你要在一个月内认识多少“家友”，参加过多少次社区活动等等，目的是让居住在you+的年轻人敞开自己的心扉。

此外，you+国际青年公寓每个月都会举行很多社区活动，包括“五同”聚会（同星座、同乡、同专业、同楼层、同爱好）、家友的生日派对、节日派对（圣诞节、万圣节、光棍节）、户外活动（足球、漂流等运动），公寓的天台还特意建了两座烧烤炉，让年轻人充分感受到生活的乐趣。

公寓大厅的墙上，挂满了“家友”各种吃喝玩乐的照片

但是，吃喝玩乐是为了什么呢？

我在公寓里遛达时注意到，有不少家友拿着电脑在大厅里，似乎在讨论着什么东西。刘洋告诉我，在公寓里有20-30％的家友是创业者，每天晚上大家都会在大厅里一起讨论自己的项目进展和技术难题，很容易迸发出思想的火花。更重要的是，“家友”里有法律、营销、互联网、编程等领域的人才，一旦资源整合起来，能产生1+1>2的效应。

大厅里的60寸投影仪

所以，这才是真相。

通过租下一些位置不佳的楼宇，改造成公寓对外出租，这不算是什么新鲜的生意，但you+国际青年公寓最成功的地方在于，把冷冰冰的公寓改造成热哄哄的社区，把人与人之间的隔膜融化掉。

刘洋告诉我，他年轻的时候也曾经历过在外漂泊的日子，一个人为了追寻梦想在异地生活，很清楚那种没有亲人、没有朋友的孤独感，在高房价、高房租的压力下，年轻人很容易失去生活的激情，或者陷于每天的无聊。you+的创立，就是为了解决这个问题，让这些年轻人即使在异地也有一个温暖的家。谁敢说，这不是一个拥有庞大空间的刚需市场呢？

“很多开发商都在宣称自己的社区服务是多么的好，但是等到房子一卖出去，剩下的只有冷冰冰的水泥墙。”

刘洋跟我说，前段时间他跟雷军见面，雷军一再叮嘱他：you+国际青年公寓现在最需要的不是急着赚钱，而是用心地把这个年轻人的社区搭建好，要在明年落地更多的项目，让更多刚在社会起步的年轻人能加入到you+的大家庭。

所以，you+正在筹备一个新的产品线——you+国际创业社区，是在you+国际青年公寓的基础上，给年轻创业者提供租金低廉的办公空间，让这群创意无限的人聚集在一起，实现资源整合，you+可以请来成功的创业者或者风投来交流，未来甚至可以嫁接资本帮助创业项目发展，形一个创业孵化基地。

来源：邦地产 作者：区家彦

那么小米公寓到底好不好呢？请看南都君新鲜出炉的《小米公寓独家测评报告》！

“雷军的新项目逆天了：让你租房更便宜，还有家的感觉”，“揭秘首个小米公寓”等忒子在微信圈疯狂传播，而这个项目则被命名为“you+国际青年公寓”，目前在广州海珠区、白云区已开有两家分店。

此前，小米或将涉足房地产早因万科郁亮、万通冯仑率领高管参观小米，探讨互联网思维颠覆房地产，而传得沸沸扬扬。如今这一消息传来更是添了一把旺火——雷军真的要进房地产了？

喜欢求证的南都君第一时间跑到现场求证，结果被告知“租房要预约！”然而烈日下，经过一番周折，终于在现场满足了好奇心。有惊喜，亦略有失望。

白云区项目的外立面涂鸦趣怪

怎么还有酒吧？这是公寓的大堂前台呢。

这里就是传说中的大堂，周末还可以跟邻居看电影哦。

你能找到铁门的门铃吗？瞧，在这里——消防栓。

猜猜这是什么？没错，房间门。

黑暗、略显拥挤的通道。

炫炫的电梯门，不刷门禁卡上不去哦。

南都现场测评之十问——

you+国际青年公寓跟雷军啥关系？雷军决定投资只用了5分钟

广州优家投资管理公司CEO刘昕澄清，雷军顺为基金投资入股，算是股东方之一。“他发现我们这个项目还不错，又是针对年轻人，双方不谋而合就合作创业了”。

雷军决定投资YOU+国际青年公寓只用了5分钟，由车库咖啡创始人苏菂牵线搭桥。雷军在顺为基金官方微信上间接表示，“给漂泊的年轻人一个家”。

但是在实际运营中，记者了解到，雷军包括小米公司，迄今为止干预很少。谈及双方是否为“小米商业模式进军房地产”，刘昕说还很遥远。

这萌萌哒的青年公寓广州有几家？目前两家，北上广三地要扩展到100家

目前共有海珠、白云两家分店，预计到年底，北上广三地将扩展到100家。

海珠区分店位于凤凰新村A出站口，工业大道北72号富力现代广场旁边。周边是神州租车的取车点，交通方便，居住环境还比较闹中取静。从外观来看呈现后现代主义，整个建筑落地窗户再加之金属外框。

另一家you+国际青年公寓位于白云区汇创意产业园最深处，距离主干道机场路还有一段距离。南都记者在现场看到，公寓整栋大楼装修的比较时髦，看起来颇洋气，一楼大堂设置有健身区、桌球台，放映区等。

从该公寓所在的区位来看，并没有所在的白云区新市板块旺盛的人气。即便是在中午午饭时间，产业园区内不少食肆依然紧关大门，很多铺位也没有租出。

它跟普通公寓有什么不同？很随意，很随性

记者现场看到，这个公寓最不同之处在于“家”的理念。比如在大堂，有十几个人在开会，有的在见客户，而有的则拿着电脑在办公。很随意，很随性。未来要做的，是一个年轻人的社交平台和创业基地。

这里一度是个小仓库改建而成的办公楼，然后又被改建成一个年轻人群居的公寓。因此没有华丽丽的灯光设计，顶部是管道和欧式吊灯设计，风格比较混搭。一角摆着桌球台，有健身房、小酒吧，还有个80寸投影电视的影视厅，与其说是大厅，不如说是年轻人的会所。

其次是卧室，对于喜欢涂鸦，或者家居设计的房客来讲，可以随意在门上或者墙上设计成自己喜欢的样子，而这些还会延续给下一任房客。

会有针对青年房客的特别定制服务吗（表想歪了）？有常规服务，但没有高端公寓的定制服务

相关负责人介绍，就是打造家的感觉，所以会提供一些公共资源，比如饭堂，由房客挑选最合他们口味的商家进驻，目前是一对夫妻在经营。四菜一汤约15元。

此外，还有饮水机、洗衣机、烘干机，这些酒店常规服务，you+国际青年公寓也会有。但是没有高端公寓的定制服务，未来，仅存的大堂前台也将全部拆除，没有服务员，只有“家友”。

机关设计是摆设还是实用？非住户很难找到刷卡入内位置

看网络帖子，门铃等机关设置重重，很有标新立异的感觉。事实上略有失望，海珠区项目因设立于2012年，已经略显老旧。大门的门铃就是消防栓，大堂的门禁就是一个中标，除此外，并无其他亮点。

更为突出的在白云分店，进门处其他门禁卡的位置，藏在门旁邮箱的投信口位置，不是这里的住户，即便捡到门禁卡，估计也很难找到刷卡入内的位置。同时整栋公寓管理也较为严格，送外卖人士均无法入内，也不接受外人入内参观。

居住有什么缺点吗？两梯十几户，采光一般般哦！

当然有了。海珠店一层有两梯十几户，其中一梯为货梯。过道略显狭长，采光一般，记者还看到会有堆积出来的生活杂物。

而在白云店单从居住来看，房间也有不太适合的地方，例如每个房间的窗户只能在下端打开一点点，通风效果一般。

可以随时看房吗？要先加微信、预约

NO。这个标榜“互联网思维”的长租公寓，现场操作就没那么方便了，一位现场租客想入内看房，就被拒之门外。“我们这里看房都要电话预约，预约部同事说什么时候看就什么时候看，直接到现场不能看的。”现场店员表示。

好吧，要先加微信、预约，才可以看房。

谁都可以租住？必须不是，详见下文“三不租”！

在大堂，记者呆了3个小时，硬是没有看到年龄超过40岁的！公寓定位颇有噱头：号称三不租，45岁以上的不租，因为公寓关注的是年轻群体、结婚带小孩的不租，因为房间和楼梯为单身成年人设计、不爱交朋友的不租，甚至还有房客KIP测试，通不过还不让住。

这么“有态度”，租金贵不咯？还行，物管费要收租金的10%

房间面积10-30平方米，租金1800-3200元/平方米。然而物业管理费不便宜哦，要收取租金10%的费用，此外水电费等都按照商业性质收取。据说现在海珠分店已经满员，还有30多人在预约。

雷军投资这个项目，效益预期如何？年回报3.6%难言盈利，还是谈谈理想吧！

以白云区为例，如果该公寓为普通的商住物业，临近的绿地时代云都汇在售一手公寓均价约为20000元/平方米，而you+公寓30平方米户型月租大概1800元，如此算来物业年回报率仅为3.6%。在算上运行成本，项目难言盈利。

从汇创意产业园区的性质来看，该地块不是普通的商住用地，成本不会如普通商业公寓那么高。

中原地产首席分析师张大伟认为，如果是工业用地，在工业用地上做住宅和商铺是违反城市规划和土地出让合同的行为,按规定应该补缴土地出让金,补签土地出让合同,最严格的说法可以认为是违章建筑。小做做可以吸引眼球，但如果一旦做大，这涉及巨大的法律风险。

采写/摄影：南都记者王艳玲 林广

最后我们再来看下专家们是如何评价小米公寓的。

资深业内人士邱月娇女士：

第一、这是一个以租金收入为回报的生意，本质上可以认为是【长租个性化酒店】，【服务式公寓】或者【青年旅舍】都行，所以在这种投资模型下有几个先决条件：基本都得是在一线城市，小白领，文青各种“漂一族”扎堆的城市，房租高又不愿意合租的，基本收入还能过的去的（刚毕业的，月薪就算拿到7k，租金2k还是压力很大的）；

这公寓的投资得可控，不然28年都回不了本，所以新建建筑不可能，早知道现在但凡有人的地，地价可都不便宜，至于建安装修我倒觉得是可控的、服务人员运营人员也可控。所以最合适的选址就是老工业用地退二进三做改造（地段好，土地成本低，租金又做得上去），投入成本不会特别大（改建一下就行），上海有一家弘基很擅长这种模式，不过又发扬光大了，改了不是做公寓，直接做创意文化商业和办公，租户稳定租金承受能力也强，个人觉得比针对白领的小公寓投资回报和社会影响要好。

第二、拜托了，这根本不是房地产开发商会去玩的事——1、靠租金这是根本回不了本的好么，连地价都回不来，别说其他；2、如果真按这么设计去卖产权，小白领不会买，投资者也不会，原因么，公摊太大（300平米的客厅），要么开发商学雷锋自己持有，不计入销售面积，可是以现在购房者对开发商的态度，谁会相信开发商是真做善事啊（内心估计都会来一句“羊毛出在羊身上”），更不用说这只是过渡型居住，租客的更替在没有统一运营和定价的基础上，是没有办法保证上述的居住品质的，所以就算投资客购买了，租金运营的提升也缺乏统一主体（跟散售商场都运营不好是一个道理）。

所以，我来总结下，这个模式只适合工业地产改造和非盈利型运作，指望成为一个好的房地产投资模式的，很难！所以我情愿相信雷军有一大半是为了扶持小微创业型企业和个人吧。

地产课堂 黄章林：

1.啥玩意小米公寓，和小米有个毛关系。雷军是个天使啊，投资人，不是维多利亚的秘密那种天使，5分钟扶贫帮困或者说种下希望而已，离开互联网居住解决方案两万五千里好不好？！

2.为嘛那篇源自广州某媒体的文章会被疯转？这是个问题，值得分析。简单说说：地产业太需要互联网。有人说地产人饥渴得很，迫切需要小米来把房价降一半。于是，选题大于标题，标题大于内容，时间大于形式，形式大于内容，文章火了，转了，不意外，很正常。

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