网购冲击实体店，教培机构纷纷退租，现在商铺还值得投资吗？

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最近十几、二十年以来，很多人主要的投资方式就是投资房地产，毕竟过往20年，几乎中国所有城市的房价都在上涨，永远上涨，没有下跌那一天。而且当你投资于房地产市场的时候，很多人会跟你讲，你可以去投商铺。人家甚至有一个名言叫作一铺养三代。

什么意思？你这个商铺买的时候，价格可能比住房要高一点，但是商铺的使用价值比普通住宅要多得多。为什么？普通住宅就是解决一个居住问题，它是一个消费的行为，因为我要买房子，我要住在里面。而商铺则不一样，商铺似乎是一个生产行为，什么意思？买商铺的人都是为了自己做生意或者租出去的，你可以开餐馆、开药店、开服装店，总之商铺是拿来做生意的，商铺是可以创造出更多的新的现金的，因此商铺的价值，要远远高于住宅。

而且咱们买房的时候讲求这个地段，那说好的地段，你房子才能永远的保值增值。同样商铺实际上是更讲求地段的，这个咱们太清楚了，你城市核心繁华地段的商铺价格肯定要远远高于一些新城区或者说人迹罕至的小区的商铺的。因为商铺的主要目的就是要汇集起人流来做生意，因此以往很多人在买房的时候，主要要考虑商铺，大家觉得甭管你店面生意做的怎么样，我铺面他一直是值钱的，今天你不做了我可以租给别人，明天他不做了，我还可以租给下一个接盘者。所以我这一个铺位买下来，我可以祖孙三代都享受到源源不断的现金回报。

然而最近这两年谁在跟你提一铺养三代，那绝对就是在坑你。为什么？商铺的业态已经发生了巨大的变化，尤其是这两年的疫情期间，咱们到各种各样的大街小巷去看看，有没有很多商铺在转让？实在是太多了。而且往往商铺转让起来这个速度要远远慢于住宅，为什么？

同样的原因，住宅好歹我有个居住属性，对于中国大多数一二线城市而言，近些年来一直是人口流入的状态，每年都有大量的大学毕业生、年轻人汇集到城市中来，所以对住房的需求是每年稳步上涨的。有钱的人我可以买一套小的住房，我可以购买一些改善型住房，钱不太丰厚的人，我好歹我要租个房子，我要解决我一个基本的居住问题，所以住宅的出售和出租相对而言还是比较容易的。

可是商铺就不是这样了，商铺没有居住属性，商铺的主要作用就是要打开门来做生意。而很显然，这两年来生意是越来越难做了，在很多城市往往一条街面的商铺空置率高达50%以上。你想，有这么多空置的商铺，你的房子如果再想出租或者出售这个难度有多高？

前些年来我们总结商铺生意不行的时候，很多人讲是网络经济，对实体经济的冲击，比如说买一个衣服，买一个小家用电器，这些标准化的产品网络给你提供的供应非常充足，价格非常低廉。所以各种各样的街头小店实际上根本就干不过网购大平台，他们的倒下是一定的。

然而这两年形势又发生了变化，比如说双减政策之下，大量的教培机构倒闭，新东方前不久不都宣布在全国各地要退租掉大量的办公室和学校，新东方十几万套教学桌椅通通打包捐赠给老少偏穷地区。新东方已经不做九年义务教育学生的课外培训了，不光新东方这样，还有一众的教培龙头纷纷宣布，在双减政策之下他们要转型了，他们可能去卖羽绒服了，他们可能去搞直播了。但是他们不提供课外的教育培训了。

所以大家想想，短时间内会有多少学校退租倒闭。以往当这个网络经济对实体经济冲击非常严重的时候，很多人觉得我学校能干得下去，因为一方面中国家长对于学生的教育是非常重视的，给学生补课花多少钱都愿意。而另一方面，虽然网上有很多各种各样的课程，但是教育这个东西还真是这个面对面的传授更有效果一些。所以很多人觉得，哪怕其他的实体店都走掉，我这个学校不会倒掉。

结果呢，一夜之间几乎所有的教培机构都遭遇到了重大危机，我觉得将来大家关门这是迟早的事。说实话，教培机构的倒闭已经不止对临街的商铺有巨大影响了，还对很多大商场、大卖场有非常巨大的影响。大家想想，过去几年很多大卖场的生意靠什么支撑？传统的卖服装、卖电器那根本就卖不动了，很多五六层、四五层的大型商场，至少有两三层是彻底空掉的。因为进去买衣服的人数量是非常少的。

这两年来还有很多大型超市倒闭，好了，他地下一层也没有生意了，留下来的真正火爆的大概就有两种业态，一种是教培机构，另一种就是餐饮机构。好歹对于很多大卖场而言，以往周六周日是生意最火爆的时候，家长带着孩子到这里上课，上完课捎带脚吃个午饭或者吃个晚饭。

现在好了，不光临街的很多学校要倒掉，在大商场中的很多培训学校也会退租。也就是说我们以后每一个大型商场很有可能就变成一个大食堂，但是即便这样也不是没有危机。我们以往的节目就跟大家讲过，中国的餐饮业是非常发达的，有着上千万的从业者，但同时中国的餐饮业也是非常非常脆弱的。疫情期间有多少餐饮行业倒闭，即便没有疫情的因素，餐饮业也是非常难干的。

有相关数据就统计，我国新开设的餐馆平均寿命大概就是500多天，你能坚持一年多就不错了。但实际上要考虑到有很多大型的连锁的餐饮企业，他们生存时间已经长达五年十年了，所以这使得很多新兴的餐馆它的平均寿命连三个月五个月都没有。

我们经常看到一整条街的各种各样的餐饮铺面，每隔几个月就要换一个主人，换一个招牌，今天还是东北菜，明天就是火锅了，后天就变成烤肉了。而这每一次的转让对于我们消费者而言，那似乎我们还挺开心的，又有新的饭店可以品尝了。但是对于从业者而言，这要亏掉多少钱，装修费、铺位费、进货的成本、员工的工资，恐怕每一次餐馆的转手就是一个家庭的倾家荡产。

所以虽然全民创业的风潮正盛，但是很多人在投资餐饮之前已经越来越谨慎。因此大家可以想想，以后的临街店铺他还能经营什么样的业态？是，以往我们也跟大家聊过，说有这种烟酒店、水果店、鲜花店、甚至二手房中介，他们似乎活得不错，但是经常性的一个经济周期下来，这些店面受到打击他们就也得退租。

所以对于全国大多数城市而言，现在真的商铺的供应是远远供过于求的。不光商铺是这样，大型商场也是这样，因此在这样一个状态下，你如果还想投资房地产领域，那么在投商铺之前一定得好好思考一下。