魔都楼市最焦虑的一批置换客怎么办？

16-17年魔都楼市火爆，在焦虑情绪和市场热度的双重作用下，大批刚需客纷纷置业上车，随后几年中房价下跌，直到20年筑底反弹，目前这批群体正处于满五唯一的置换时间节点，此时，上海刚好出台了新房积分摇号以及二手房三价合一双重政策，大批16-17年高位接盘的刚需客在置换市场陷入进退两难的境地，新房市场积分拼不够社保巨子，二手房卖掉自己的首套，赶不上置换房源增长的幅度，将近7成甚至全靠的置换要求根本不是全款客户的对手。很多人又面临小孩上学，居住改善的两大需求，愁煞这批置换群体。

2022年3月突然起来的疫情，对魔都经济社会造成极大影响，也影响着未来魔都楼市选择的走势，小容量低密度新房及社区将会受到置业群体青睐，新房市场依旧火爆，不过二三批次新房合开，对16-17年首次置业的刚需来说，是最近3-5年最佳的一次打新入围理想房源的机会。因此笔者建议16-17年首次上车的群体需要迅速抛售有硬伤的首套房，参与疫情之后的打新。同时关注合适的次新二手，该出手时就出手，同时学区未知数太大，看看闵行的“悲伤”花园半年不到房价腰斩，还是要回归房子本身更重要的居住/便利等核心属性。

买对一套房，少忙半辈子。很多人最初置业缺少没对一个城市以及经济社会发展大趋势的关注和研读，听从家里及周围人的意见随便买了一个老破小或者离公司近的动迁硬伤房，以后慢慢在置换，殊不知这种人云亦云的观念害人不浅。埋头苦干十年，工资没涨几千，房价上涨几百万，丢了西瓜捡芝麻，即便一时间没有买卖需求，也要不时关注市场，把握动态趋势走向，提升市场闽港独，普通人这辈子除了房产很难有收益更高的投资机会，股市期货等需要的资金和专业知识要求非常高，不要期望自己那点资金从股市里翻几十倍几百倍，还不如去买彩票呢！

最近两年落户政策逐渐放开，给一些新落户的刚需群体首次置业的建议：

1. 能买新房不要二手，税高潜在问题多
2. 不要图一时便宜卖硬伤的房子，不好置换。例如动迁，顶楼（贪图阁楼，有了小孩子，婴儿车能把你的臂力练出八块腹肌那么大），一楼（潮湿），二楼（反水），靠路or靠学校（每天有人免费叫你起床晨练），塔楼（1梯N户，房型诡异，什么手枪型之类的，流通性差舒适性差）