这是熊猫贝贝的第1273篇原创文章：

2022年，经过全国各地政府一系列的花样百出，各种创意和行政手段应出尽出的对楼市和房地产经济的托举，松绑，甚至是刺激动作，整整8个月过去了，有没有具体的效果和反应了呢？

相信不同的人，或许会有完全不同的感受和结论。

大环境其实从2021年以来就已经非常清晰，国家意志和顶层设计的态度就是“房住不炒”的主基调下，炒房客退场，投机者套牢，市场和房子需要更多为真正的居住者服务。

大白话就是，刚需支持，投资管控，严打投机炒作。

而这个环境，在2022年，成为了现实：2022年过去的8月里面，全国各地市场情绪偏低，刚需产品降价打折，利好政策频出。

普遍楼市呈现低迷，价量双跌的局面，这不是什么不能说的敏感话题，而是真实的现实情况。

巴菲特代表名言：别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪。

道理不复杂，但能做到者寥寥。

2021全国楼市进入调整期后，各种降价始终不断，当然，增速放缓也带来行业和市场各种问题，矛盾，冲突的集中爆发，一般人判断不清楚何时是底部，并且绝大多数人都是被主流情绪牵动的，所以现在大众比较代表性的观念是远离房地产。

冷眼旁观现在的房地产市场，比较符合“别人恐惧”的特征。

经过一年的调期后，今年关于房地产市场的政策导向已非常明确：实体产业、支柱产业、民生产业。而且，首套房贷利率已降为20年来的历史低点4.25%。

嗯，中国的金融是归国家的，金融态度和动作已经说明了很多态度。

但是市场反应不好，统计局数据就能说话：供需两端，持续低迷，有依有据，官方口径。

图片来源：统计局官网

图片来源：统计局官网

鲁迅先生早就说过，“人类的悲欢并不相通，我只觉得他们吵闹”。

低迷的普通楼市的另一面，是愈发温度上升的全国豪宅市场表现，综合一下数据：

• 上海，近三个月豪宅市场高度活跃，有房源2年单价翻倍，买家仅看视频即下单。
• 北京，今年上半年总价1000万以上豪宅共成交3770套，比去年同比增加了119套。
• 深圳，前五个月合计网签成交千万住宅3239套，同比爆增50.7%，闭着眼睛搞就行。

看起来不管是成交量还是价格，在一片萧条的楼市中，豪宅市场正走出一条独立上升行情。

而且，似乎有从一线蔓延至热门二线城市的迹象。杭州，南京，青岛（没想到吧？）

当然，从本人在房地产行业内部的信息统计优势来源来看，豪宅市场的热度，其实在全国主要的头部城市已经陆续升温，就连河南郑州，云南昆明，江西南昌，辽宁沈阳等等这样楼市低迷的省会级别城市，在豪宅市场上，也开始有明显的成交量上行，拉动价格升温的表现。

为什么普通楼市低迷萧条，高端豪宅却逆势火爆？

当然，这个现象并不是没有人去讨论和分析，我也看了很多，不过没啥营养，不是为了做广告的铺垫，就是只看表面却分析不到本质上。

其实基于中国现实经济环境的情况来看，当下的这一轮豪宅热，比较蹊跷，有点意思，值得挖掘本质，理清逻辑。

这篇文章，就将基于现实楼市动向，基于经济逻辑和因果规律，有态度，有专业，有深度的为各位读者朋友们，挖掘当下豪宅热现象背后的深层次的一些本质东西。

放一百个心，无广告，不忽悠。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源：头条图库

1

2022年全国豪宅市场，逆势升温：不合时宜的诡异市场表现？

一年涨超800万、千万豪宅5年溢价177%、日均成交超3套千万豪宅……这些都是近日各大主流媒体在一线城市豪宅市场报道中的描述。

乍一看或许是豪宅市场的常规情况，但放在当下各地房地产市场积极出台政策推动刚需去化的时间点，则格外引人关注。

还别说，不查不知道，一查又吓一跳，豪宅热销不是个别城市的现象，一线城市都这样。

先看首都北京：

2022年以来，截至6月20日，北京总价1000万以上的豪宅共成交3770套，单价10万元/平方米以上的共成交1233套，较去年上半年成交量增加了33%！

尤其是，6月的豪宅市场，更加火热复苏。

截至6月20日，北京1000万以上的豪宅共成交了841套，接近5月成交的2倍，各价格段成交套数均已高于5月，全面赶超了5月行情。

图片来源：网络

豪宅热销的现象并不只出现在北京一个城市。

再来看上海。

6月，千万级豪宅招商虹玺，位于虹口北外滩，本批次推出379套房源，均价12.15万/平方米，也是开盘即售罄，销售金额为46.134亿元。

徐汇滨江的百汇园三期，均价12.78万元/㎡，开盘一天半轻松售罄289套房，尤其，大户型更抢手。

那么，上海6月的豪宅卖得怎么样呢？

克而瑞数据显示，6月1日-9日，上海总价3000万以上的一手豪宅成交共23套。

总价3000万以上的新房豪宅，平均每天成交2.5套！

再往前看，今年前4月，上海单价10万元/平以上的住宅共成交2708套，创下近年新高。

深圳也不遑多让。

6月，华润城润玺二期最后一席高层住宅产品完成选房，589批客户抢340套房，均价约13.2万/平方米，每套总价约1422-3736万元。

最终，卖了303套，去化近9成，收入约46亿。

稍早一点，均价约12.6万/平方米的海德园A区，239套住宅，面积在143-251平方米，6小时全部选完，吸金57亿！

图片来源：网络

换算下来就是：

千万级的一手豪宅，约一分半钟卖掉一套！

这么豪横的买房速度，并不是个例。

据克而瑞数据，今年1-5月，深圳市合计网签成交千万级住宅3239套，同比大增50.7%！

图片来源：网络

再来看广州。

4月，琶洲南 TOD开盘，单价 9.2-13 万元 /㎡，最低入手门槛高达 1300 万。

你猜怎么着？首日去化 95%，基本被一抢而空，秀了一波广州的钞能力。

实际上，这都不算啥，从去年开始，富豪就开始扫货广州了。

2021 年，广州千万级豪宅（不含别墅）成交 2802 套，首次冲破两千套大关，创历史新高。

数据来源：克而瑞

到今年 1-6 月，广州继续创造历史，千万级豪宅成交 1265 套！

半年时间，就卖出比2019年全年更多的货量。

而且，比火热的2021年上半年，还要多30 套！

值得关注的，豪宅热，不仅仅是一线城市的专利，而是一种普遍的趋势，在向南京、杭州、合肥等新一线城市开始蔓延了。

比如长沙，高端改善，极品豪宅，在刚刚过去的8月份是什么什么情况，有长沙的朋友可以出来支撑一下我的说法。

事情就是那么一个事情，有依有据，现实如此，虽然说市场经济，淡旺交替非常正常，但是结合当前的经济环境和楼市氛围来看，这一轮的豪宅热，着实说的上出人意料，颇为蹊跷。

图片来源：头条图库

2

深度挖掘：豪宅热背后的因果逻辑和深层本质，并没有表面看上去那么简单？

豪宅在属性上其实是有看得见的价格门槛的，难道在消息和风险观察具备优势的有钱群体，做出和普通大众以及主流市场的逆向动作，有什么门道？

但其实，要看懂表象背后的本质，需要抓住两个关键：

第一个，是看中介群体和利益关联的自媒体会不会讲故事和吹趋势。

一个真正成熟稳定的市场，是没有多少看得见的炒作机会的，产品可见，价格透明，趋势清晰，中介的作用被压缩到了交易过程中的工具人，甚至连说话都不需要，这就是最理想的市场。

但是显然当前不是，很多中介和自媒体借势鼓吹，大谈楼市回暖的观点比比皆是；

另一个，楼市冷暖，房价变化，本质上就是经济和货币环境，在对应规则下的体现，刚需卖不动，豪宅抢不停，难道有钱人和普通人用的钱不一样，所处的环境不一样？

有了这两个关键思维，继续挖掘，才能看到真正的本质。

几点分析因果逻辑的深度分析：

1、从银行的角度来看，大量资金在金融系统里面长期空转已经不是什么秘密。

实际上M2持续高速增加，大多数普通老百姓不关心这个数据，甚至可能不太懂M2是什么，但是M2持续增加，物价没有明显上升，房价反而横盘承压，那么钱去哪里了？

只能在银行里面空转，有钱放不出去，说个业内都知道的事情，炒豪宅的资金，一般成本比较高，但是全款买完之后就立马做抵押贷，或者置换经营贷，银行心里跟明镜似的，但比起票据冲量，抵押贷、经营贷也是好的。

比起普通商品房，豪宅基本上都是现房，确定性高，所以肯定有一部分套利资金玩家，通过豪宅进行转贷，套取息差。

银行有抵押物，这钱放的心安理得，甚至有可能在普通信用扩张受阻，普通住宅市场低迷的情况下，银行会怂恿和鼓励这样的套贷行为。

2、从炒房群体和资金的角度来看，资金都是有成本的，就算是自有资金，放在账上吃利息也是损失，何况大多数炒房群体资金杠杆不低，资金一天趴在账上，就要有一天的损失，总要有个去处，刚需市场是指望不上了，只能在豪宅市场拉行情。

值得关注的是，豪宅因为总价高，交易私密性很强，其中不乏很多企业和公司，面对不具备扩张环境的当下，选择将公司沉淀资金用于购买房产，这样做有两种好处，经济如果持续低迷，那么房子，特别是豪宅，抗风险能力肯定高于实体经营，如果经济复苏开始，将豪宅变现，还能吃到复苏红利，经济增长，通胀随行。

3、从地方政府的角度来看，楼市升温，哪怕只有局部，或者特定的一些房子升温，都是好事。

4、从开发商的角度来看，经济个体追求确定性，什么好卖做什么产品这是本能，与其盖出来卖不动还有烂尾违约风险，不如做确定性高的豪宅，现在什么环境？

钱多钱少，或快或慢，能落袋为安的，才是生意。

发现没有？豪宅热这事儿里里外外，其实都和普通人，刚需群体，以及常规楼市，没有多少关系？

事实上也是这样的，资金要流动，既然刚需市场不行，那就改善豪宅顶上。

房产作为中国最主要，也是最具有共识的资产载体，成为了富人和有钱群体腾挪资金的中介资产。

值得注意的是，任何市场要升温，都需要供需两旺，不能只看买豪宅的价量双升表现，造成豪宅升温的供应端，有人抛售准备资金出海了。不要忽视强美元环境和全球加息周期的冲击的影响。

最后，从资金收益的角度来看，市面上，环境中，实际上并没有好的渠道和标的物，以及方向可以选择。

2022年的理财收益率普遍不行，甚至都不如存款高，股市也是永远的3000点，刚需市场需求萎缩，只能去豪宅市场。

特别是价格上千万的倒挂网红盘，打中一套就是几百万，相当于5年交易期限制锁定当前收益。

就连搞经济学的任泽平都去苏州摇号打新。天天股市，投资天花乱坠，新能源捧成信仰高度，身体还是很诚实的：

图片来源：网络

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更不用说好多做企业的富豪都去摇号打新了，默默将手头的现金换成豪宅，住不住另说，这肯定比做企业赚钱来得快啊，甚至前段时间曝出深圳都有住建局领导夫人都想着法儿参与，甚至不惜作弊造假，可见各路资金的追求和思路是多么清晰了。

豪宅市场这一波需求，还是炒作的成分更大。

而且更像是没有其他可以炒作套利的，各路资本玩家饥不择食的一种病态动作。

有一说一，不要低估“先富起来”这帮人的水平，这种资产荒的大环境中，不排除有的人拉高出货的可能。资产投资的底层逻辑，实际上还是一场博傻的赌博游戏。当然，这个游戏，和绝大多数购买力都还没有跨过刚需门槛的普通人而言，并没有关系。

挺好，有钱人玩游戏，不收割普通和底层就好。这里分析的本质内容，不是网上那些陈词滥调，老调重弹，偷换概念的垃圾吧？

图片来源：头条图库

3

趋势研判：基于经济学经验和规律，对后续楼市和房地产经济走向的几点判断

分析下来，当前的中国楼市，富人在玩资金套利游戏，不管是拉高出货，还是固化财富，打响财富守卫战，王八对绿豆，大家看对眼，玩的开心就好。

而刚需市场，主流基数市场，要谈复苏，为时尚早。接下来，很明显信贷环境放松、生育政策放宽是可见趋势，但是只能刺激改善需求入市，改善性购房需求将继续进阶，而不会创造刚需增量，刚需市场短期内仍低迷。至于什么时候恢复，问题不在楼市，而是普通群体的经济信心和收入增长预期层面的问题了。

这个逻辑最近文章已经说了很多次了。

基于本质挖掘和现实情况来看，豪宅的成交增长属于市场抢跑，先行可能是时机缘故，但跑得早并不一定能跑得远。

动能不足，是个大问题，豪宅市场玩的热热闹闹，刚需市场冷冷清清，这不就是占绝大度多数的普通人，看着有钱人玩游戏了么？

豪宅虽然也是商品房没错，但就是最能抬杠的键盘侠也知道，价格门槛已经让豪宅和刚需之间有了坚不可摧的隔阂。

真金白银最考验人性，也没见富人香车美人，穷人就会跟着掏钱降低消费寻找满足感。

短期可能有模仿和虚荣驱动，但是长期一定是现实教育人。

各玩各的才是趋势，豪宅市场好不好，不影响一个月5000收入的群体看着普通房子的价格感叹，这意思大家都懂。

后续，豪宅热这种富人的游戏，能玩多久？数量低，门槛高，流动性极差，就那么多，玩不了多久。

关键是，普通商品房和刚需楼市，会不会接棒豪宅市场的热度？

我个人认为不可能，或者影响有限，当前的老百姓不是买不起，而是没信心，这还和股市不一样，股市拉个三条大阳线信仰都能拉出来，但是楼市就算拉房价，2022年这一次，恐怕也拉不回信心，扶不起预期。

和房价高低涨跌已经没有关系了，老百姓是盯着收入量入为出的，刚需产品和对应市场的回暖，复苏，问题不在楼市，收入不稳，股市亏损，生意艰难，职场不稳，才是关键。

虽然说安居才能乐业没错，但是没有乐业带来的收入信心，安居成本是开玩笑的么？

豪宅市场自娱自乐，还能玩下去，但是刚需市场想要复苏，恐怕需要更长的时间和过程。

再深一点给个观点：就算刚需市场实现恢复，也不可能回到过去20年那种全民狂热的局面和状态了。

图片来源：头条图库

写在最后：

不同角度，不同态度，不同做法，看清本质，指导行动。

分析或许有些扎心，但是都是真话，不喜勿怪，口下留情。

事实上，越是经济承压，调整阵痛的阶段和时期，越是贫富分化，弯道超车机遇的爆发期。

这需要一点哲学智慧和领悟力才能明白。

不同的角度，不同的角色，不同的态度，不同的选择，对应注定的是不同的结果。

随大流也是一种生存智慧，无可厚非，不一定大富大贵，甚至容易归于平凡，但是胜在什么？安全第一。

有的人喜欢安全，有的人追求突破，有的人希望一夜暴富，这个没办法强求和统一。

但是，经济社会，一切和钱有关系的动作和选择，其实都需要提前去看清楚本质以后，才能找到最适合自己的最优解。

这就是这篇文章想要表达和传递的核心思想。

心存善念，广结善缘。真话不说全，假话全不说，张嘴行文要说大实话，扪心无愧。

以上，就是对2022年刚刚过去8个月时间里面，中国楼市豪宅热现象，进行的一次专题深入思考和讨论分析内容，和各位朋友们，进行一个分享。

图片来源：头条图库

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？

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