市场化整租运营：城中村改造新思路

◎ 文 《法人》杂志全媒体记者 银昕

被裹挟在城市高楼林立之间的城中村，一直以来，给人的印象是拥挤、脏乱、治安差。村民自建的过于密集或层数不断增加的房屋，也存在消防安全等隐患。

不久前，广州市发布《广州市住房和城乡建设局关于支持专业化规模化住房租赁企业提升“城中村”租赁住房品质的指导意见》（下称《指导意见》），提出以“坚持政府引导、村民自愿、企业运营、社会资本参与”为原则，引导专业化规模化住房租赁企业整租运营“城中村”房源作为保障性租赁住房，探索形成“城中村”租赁房源品质提升特色机制。

这是我国首次对住房租赁企业运营和改造城中村做出明确的制度化支持。

“微改”城中村

现已得到改造的深圳白石洲村，位于深南大道一旁，仍显得与周围钢筋水泥丛林的都市风景格格不入。从地铁一号线白石洲站A口出发，沿着沙河街走进白石洲村，小吃店、美甲店、发廊、便利超市等便民服务场所一家挨着一家。楼与楼之间狭窄的缝隙里，随处可见搭在室外的电话线、电线等管线。就在这仅0.6平方公里的小小地界上，最多时竟有15万住户。容纳这些人口的，是被当地人称为“握手楼”的建筑。在相邻的两座楼中，人们推开窗便可以和对面同层的人握手，居住空间拥挤程度可见一斑。

但生活方便，成本低廉，是很多城市边缘人群选择在这里居住的一大原因。中低收入的非户籍人口和本地户籍人口，只有在诸如白石洲这样的地方暂居下来，才能以较低的成本融入城市生活，他们的城市人身份才能被得以确认，并通过地铁一号线和其他城市元素近距离接触，享受着城里人能够享受到的公共资源。城中村存在的意义，便在此刻凸显出来。

与此同时，“握手楼”也成了城中村的村民发家致富的一条路。很多村民在自家宅基地上修建起一栋栋全是单人间的房屋，目标客群清晰地定位为在周边城市功能区、产业园工作的单身流动人口，这一举动被称为村民不种菜而“种楼”。随着流动人口对租赁房屋的需求量越来越高，“握手楼”也越建越高。

在实用性的考量之下，城中村不再只有被拆迁这一条路。

2010年之前，全国范围内实施“微改”的老旧小区和城中村远远少于拆除重建的数量，但随着城市用地日益紧张，在拆除重建之外，似乎各地政府都在探索以微改为代表的“小拆小建”。

2019年7月1日举行的国务院政策例行吹风会提出，考虑到地区差异较大，各省包括区市可以根据实际情况和需求来制定城市或者社区需要改造的内容清单。

当许多大中城市进入以存量为主谋求发展的阶段，用于开发建设的新增土地将越来越少，更主流的选择是盘活原有土地和房屋资产，城中村也在其内。“整体拆除重建城中村，原有租户租不起原地新盖起来的房子，只能搬到更边缘的地方，形成新的城中村现象。”中国人民大学公共管理学院教授叶裕民告诉《法人》记者，整体拆除只解决了最表层的问题，实际上既没有解决人的问题，也没有解决地的问题，只是把问题转移了。

微改随即成为另一种选择：在不推倒重来的前提下，对建筑本体和室外环境进行改造，同时也可根据现实情况对排污管网、道路、社区活动中心、养老驿站等设施进行改造。

改造运营样本

北京市房屋中介行业协会秘书长赵庆祥提到北京两个城中村改造运营样本，分别位于大兴区金星庄和顺义区董各庄，均由长租公寓品牌优觅友家改造运营。这两处村落位于城乡接合部，严格来讲都不是城中村，但它们与城中村有着相似的特点。租赁企业进入后，将其改造成了服务于周边城市功能区单身职工的租住社区。

▲董各庄村内的村民自建房（左图），改造后（右图）外墙颜色统一，多数是单人间（银昕 摄）

董各庄村距来广营产业园和望京地区这两个城市功能区较近，登记村民1300余户，实际常住流动人口有1万余人，大部分是工作在这两个城市功能区的单身职工。

记者在董各庄村见到了优觅友家董事长杨国辉，他告诉记者，董各庄项目得到了后沙峪镇政府和顺义区政府的大力支持。记者在现场看到，被改造的村民自建房有40余栋，1300余间，外墙颜色整齐划一，与村民自建房的水泥色对比鲜明。“村民自己对外招租的话，每个单人间最多能租到一千块钱，改造后的房子每间的租金能到一千五六。”优觅友家的一位工作人员告诉记者，90%以上的房屋是单人间，这些房子一开始被村民建起来时，租售对象定位就很清晰。

消防安全是房屋改造的重点，经过消防验收的标准是，每个单间配备灭火器、烟感报警装置和喷淋设备，消防通道必须畅通无阻，不能有杂物堆积，楼道内还要有消防知识宣传手册供租客取阅。

杨国辉告诉记者，租赁企业进驻的另一个好处，是加强了对外来流动人口的管理。“以前派出所民警挨家挨户敲门，找村民询问租户的情况，效率低，有时调查结果难以确保真实。现在公司运用数据系统管理，每间房子住几个人、都有谁、哪天入住的、哪天搬走的，都清清楚楚。”

▲董各庄村内由村民活动中心改造而成的食堂（银昕 摄）

在董各庄村村口，有一座由活动中心改造的食堂，对租客打八折。“为了确保消防安全，我们在改造时拆除了以前村民留下的燃气灶和油烟机，屋内不允许生火做饭，于是就有了这个食堂，解决村民和租户吃饭问题。”杨国辉说。

城中村新发展

“从广州市的文件以及北京市两处样本实践来看，正视城中村的现实，将其视为存量资产予以考量，争取利用市场化力量将其盘活，已是大势所趋。”赵庆祥告诉记者。

《指导意见》中提到，三类住房租赁企业得到了参与“城中村”房源整租运营的支持：村集体自行组织的住房租赁企业；村民以入股的形式进入的住房租赁企业；被村集体和村民全权委托的住房租赁企业。《指导意见》还对城中村运营的改造提出了要求：在品质化提升相对集中的区域，有序推进“三线整治”和雨污分流，完善“城中村”污水管网建设。此外，还对消防安全提出要求。

城中村脏乱差最重要的原因是人。无序流入的外来流动人口，使环境污染加重，还产生诸多治安隐患，甚至成为犯罪嫌疑人的藏身之地。

与董各庄的村民自建房不同的是，在广深等地的城中村，经常能见到十几层高的细长塔楼，有的“握手楼”也超过10层。而在自家宅基地上的“种”出来的“握手楼”，是否属于违建，很难界定。赵庆祥告诉记者，村落中的土地是集体土地，没有健全和完整的规划建设方案和施工制度。

当一座建筑里住着上百户居民时，一整座城中村的坪效（单位面积产值）就十分可观，然而，运营的压力与难度也大幅增加。一位不愿具名的房屋租赁公司负责人对记者表示，广州的政策很好，但具体怎么落地，还有些问题亟待解决。

该人士表示，《指导意见》提到“可租面积”的概念，但没有进一步说明。以“握手楼”为例，这样的建筑采光条件极差，过近的楼间距也使租户的隐私容易被窥视，可这种楼是专门为了对外出租修建的，是否可租？住房租赁企业从逐利的角度出发，必定追求高坪效，如果高楼完全不可租，他们改造运营城中村的动力就会下降。“另外，消防也是大问题。华南城中村里动辄十几层楼的消防措施和二三层楼肯定不是一个要求，租赁企业若想合规运营，如何将其改造成符合消防要求的住房？村民自己建楼的时候，不一定会考虑这些。”

叶裕民告诉记者，微改的积极作用是满足了单身青年的需求，改善了他们的居住品质，公共空间得到一定的整治，并提供了一定数量的公共设施。但是也应该看到，微改的盈利空间有限，不能使整村获得产业升级，由于其外部环境无法彻底改善，不能满足家庭化的居住需求，又没有完整的公共服务，也不能满足新时代市民化的需求。

“比较理想的方案是‘包容性全面更新’，即将城中村整体重建，重建时建设专门用于出租的住宅楼，设计成小面积可支付健康住房，尽可能让原先的租户租得起，再配建学校、医院和活动中心等设施，利用存量空间推进市民化。”叶裕民说，这样的方案已经被广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局印发的《关于城市更新项目配置政策性住房和中小户型租赁住房的意见》采纳，在广州和北京都有正在进行建设的项目。

责编｜惠宁宁

编审｜崔晓林

校对｜张 波 张雪慧