刚刚，浦口核心区横空出世！江核感觉到一丝压力...

终于，浦口区动手了！而且动作很大！

近期，浦口区提出了一项重点规划，重新梳理了地理结构，明确提出了“浦口中心城区”的概念。据悉，浦口中心城区定位为国家级江北新区建设的“主战场”，与江核差异化发展，通过资源重组、空间重构、品质重塑，打造产业新动能+城市新服务+宜居新环境+人文新魅力于一体的的现代化主城区、人城境业融合共生的典范（江北城建与楼市观察）。

问题来了，浦口中心城区，在哪？

据悉，浦口中心城区位于浦口区最中心区域，总占地面积约11.2平方公里。这个区域，包含两个部分：一部分是浦口老城区，你说把老城放弃不要了，也不太合适；另外一部分，就是城南中心，两个部分的主角也是城南中心。

这个浦口中心城区，本质就是浦口核心区。很巧合，我们在2020年就提出了这个概念：浦核！当然我们定义的浦核，就是城南中心，与浦口中心区的整体概念，是一致的。引爆！只需要一点，这些板块就能飞起来...

三年后，这个概念被官方使用了...就这么神奇！

浦口城南中心，很多人在问：这个板块能买吗？先说下当下的市场情况。

我们走访了一些售楼处，也有很多读者跟着我们去看房，基本的情况是：小户型很容易卖光，大户型有序去化，稍微慢一点，但也还不错。

在去年年底的时候，核心区房价大降，有些楼盘打88折，价格与城南中心价差不大，100平米以上的户型，城南中心感受到了强大的压力。差不多的价格，买江北核心区的更多，这个实话实说，确实如此。最近随着核心区学区的公布，核心区打折现象基本消失，越江时代现在直接 取消打折，比较强势。这时候城南中心与青奥、研创园的房价，又有4000-5000的差价，城南中心的性价比又出来了，所以近期城南中心的去化速度也明显加快了。

现在浦口区明确了浦口中心城区，就奠定了城南中心浦核的地位，宣传起来更加硬气。城南中心在南京板块格局中的地位，也有所抬升。

问题来了，浦口区为何要划出一个中心城区？并给出明确的一个浦核概念？我认为有三点原因：

1. 浦口区与江北新区一体化，目前正在推进。但怎么一体化？谁是试点区？无疑城南中心是最好的试验田。城南中心三面环核心区，一面临老城区，位置非常优越。就位置上说，城南中心与青奥核心区有啥区别？几乎没有区别。

2. 浦口区，确实也需要聚焦资源，重点打造老城和城南中心。现在大家都看明白了，发展没那么容易，还是要聚焦。浦口区不发展城南中心，去搞老山，搞桥林，也不是不行，但效果未必好。浦口城南中心土地还有不少，在售楼盘也多，需要重点扶植。另外城南河一带，还聚集了浦口区最好的市政配套和商业配套，投入很大。这些配套设施，不要说在江北，就算拿到江南也毫不惧色。这么好的规划，需要重点跟踪落地，使其成为真正的浦口牌面。

3. 业绩要求！虽然浦口区与江北新区现在搞一体化，但毕竟还没统一，还不属于一个行政区，各自都有自己的业绩要求。浦口区也憋着一口气，也想取得优异的成绩。打造城南中心核心区，对于浦口区上下层级来说，是一个必然选择。

那么浦口核心区的概念提出，对于江核来说，有没有影响？有影响，但不是负面影响。

从楼市资源争夺的角度看，双方是竞争对手，但浦口城南中心的小户型居多，青奥研创园基本是110起步，所以总价、单价、面积，都有差异性，互补性比较强。城南中心建设好了，对江核也是一个促进。江核发展好了，房价只要上涨，也会带着城南中心上涨，购买力会很快转移。所以不管浦口区和江北新区一体化进展如何，城南中心与研创园的房价一体化，正在深刻进行。

这个房价一体化，不是说两个板块房价拉平，而是控制在一定差距。青奥研创园的学区是明道、南外，城南中心学区目前定的是中华、一中，买房人根据购买能力选择即可。长期看这个价差能够保持稳定。相互之间的房价，有一定比价效应，互相之间存在一定竞争压力，但还是共荣的可能性更大。

就像很多人对比核心区内部的房价差异，在我看来，就是几千块的差值，小板块无法脱离大板块的大势，一旦某个小板块房价太高，购买力自然会流向其他小板块，互相之间不要有地域歧视。

当下的城南中心，供应量还算充沛：

老盘有几个：

天悦锦麟：去化不错，现在剩余的房子不多。建筑面积约89、113、139㎡，全装修交付，销许价约30136元/㎡，另有2500元/㎡的升级装修包。目前营销中心已经策划公寓方面的销售了。

天悦风华：东苑已经卖得七七八八，现在主打西苑了，小户型比较紧张，去化健康。就在昨天，天悦风华领取西苑3、7号楼销许，共136房源，建筑面积约89、105㎡，销许价约31206元/㎡，另有2500元/㎡的升级装修包。

金陵星图：跟天悦锦麟类似，小户型去化很快，目前主要推大一点的户型。户型面积约89-139㎡。

更重要的是，城南中心近期推出了3个新盘，预计上半年都有大动作，夺人眼球。

海信·慧园：规划打造5栋17F高层住宅楼，毛坯限价31000元/㎡。这个楼盘最近几天流量很大，引起了南京买房人的强烈关注，特别是1.5个卫生间的设计，在南京还是第一家。

规划户型建面约89㎡（两种）、107㎡。其中89㎡有中间户，还有边户。中间户的设置了1.5个卫生间，边户的1个卫生间，各有优势。

两个马桶间，确实到位，给刚需提供了另外一种选择，不得不说很有新意。

仁恒G59项目：因为是仁恒操盘，所以自带流量。这可能是仁恒江北性价比最高的一个项目，最高毛坯销售限价30500元/㎡，价格非常友好。刚需客户就能实现“仁恒自由”，非常难得。

项目拟建设14栋24-26F高层住宅，上市要下半年了。

中垠瑧悦府：规划已经出炉，项目规划打造6栋17-18层高层住宅，规划82、89、99㎡三种户型，毛坯限价为28188元/㎡。这个楼盘的特点也非常突出，就是刚到底。82平两房，门槛在浦核最低，最大户型也就99㎡，目标非常明确。

回到今天的主题：浦口核心区的提出，对于城南中心还是有价值的。而且我们也一直提倡各个区的发展，一定要聚焦，不要撒胡椒面。这边搞搞，那边搞搞，都搞不好，不如举全区之力，把头牌板块搞好。显然，城南中心站在了浦口区门面的风口，如果区里真的要聚焦资源发展城南中心，对板块发展还是非常有利的。

文章来源：楼市科学家 侵权必删