主讲︱刘德科

今天天气不错，我是刘德科。欢迎来到《DK长三角购房公开课》。我们有一个小小的野心：在未来一周之内，用七节课的时间，试图去解释一切房地产问题。

今天第一课，当然要选一个大家最关心的问题，也是过去 20 年的时间里面，我差不多被问了一万遍的问题——现在该不该买房？

1st

这个问题其实有一个潜台词：当前形势怎么样？今年的形势更特殊，我们刚刚经历了新冠疫情。

因为新冠疫情，好像楼市有那么一点点放松的节奏。陕西宝鸡、河南驻马店，放松一点点公积金首付；浙江海宁、广州的商办，还有济南的某个区，也想有限放松限购；但是这些都成了一日游政策。同时我们又看到中央各个部门，包括银保监会、央行、国家统计局，都在频繁表态「房住不炒」。

我们的第一个小问题来了：疫情之下，现在楼市到底是放松还是在加码？

不着急，我们先来看疫情到底给房地产带来了怎样的冲击。国家统计局的数据：1-2 月全国商品房交易量大幅下跌（销售金额下跌，销售面积下跌）。如果放在往年，这是一个很恐怖的数据，这意味着整个经济出了大问题；但是放在今年，我们都能理解。

其实国家统计局还有一个数据没有直接公布，但是我们很容易把它算出来：销售额除以销售面积，就是全国商品房均价。今年的 1-2 月，全国商品房均价是 9679 元，跟一年前的 1-2 月份做一个对比，贵了 600 块钱，也就是同比上涨 6.61%。

交易量大幅下跌，价格却在上涨——量跌价涨，这是政策制定者，或者说是调控执行者最难以容忍的事情。所以当前调控的主要方法论，其实是分两条线来展开的——

一条线，拉伸量。所以我们看到一系列悄悄放松的政策。这些悄悄放松的政策，其实并没有成为「一日游」政策，都在执行。拉伸量最主要的目的，是促进经济保持相对速度往前走；也就是说，要发挥房地产在 GDP 中的正常作用。

另外一条线，要压制价格。所以我们看到从中央各部门到各个地方政府，哪怕是县级市政府，也都在表态要「房住不炒」。舆论不喜欢「房价上涨」这样的新闻，所以压制价格是符合民意的。我们经常讲，房地产市场不仅仅是政策市，更是舆论市。任何一个政策的出台，它不仅要考虑这个政策在市场中所发挥的真实作用，还要考虑舆论的影响和接受度。

所以，房住不炒的总基调没有变，悄悄放松也是真的。二者看起来矛盾，但其实是在两条线上分别运行的。

2nd

其实这两三年的楼市，有一个典型特征：加码调控和放松调控，它们是频繁切换的。

加码调控的时候，我们会高举房住不炒、房不刺经（不将房地产作为短期刺激经济的手段）的旗帜。加码到一定程度的时候，市场太冷也不行，所以要稍微放松一下；放松也只能悄悄放松，我们把它叫做「穿上隐形衣」。

这是 2016 年 9 月全国深度调控以来的特征：调控加码要高举旗帜，调控放松要穿上隐形衣。

新冠疫情之后，哪些政策是悄悄放松的呢？

对于购房者，首先，房贷利率是下调的。每月 20 号都有 LPR 报价，从这几个月的报价来看，总体是往下调的。全国房贷的平均利率已经走出了下降趋势，但这在新冠疫情之前两三个月就已经开始下调了。另外，首付有限降低，其中一个典型的事件就是，浙商银行在非限购城市可以提供首套房两成首付。第三，限购有限放宽，很多城市把人才落户的门槛降得很低，甚至人才引进的时候不需要落户就可以买房。

这些政策，跟一日游政策相比，其实都不刺激，所以叫悄悄放松。

再来看对于开发商的措施，我们普通购房者来感受就更不刺激了，我们甚至都觉察不到它的存在。

首先是限价的有限突破。其实从中央到地方，有一个不成文的潜规则：我们知道，全国各个城市都在执行新房限价；但其实每年会默许 5% 的涨幅。为什么叫默许？因为如果你公开地去问政府部门，他们不会承认这一点的，但实际上又是按这么一条来悄悄执行的。

所以我们看到，在 1-2 月份，交易量都下跌成那个样子了，房价却还在上涨，这不合常理。其实是这条规则在起作用。

再来看预售门槛降低，这对开发商来讲非常重要的。早点拿到预售证，就可以早点把房子拿出来卖，可以早点回笼资金。

降低预售门槛这条政策，是目前中国大多数城市在放松楼市的最大公约数。无论是上海这么高级别的城市，还是某一个县级市，都会采取这个措施；不一定发文件，但是都在执行。

另外，开发商的各种融资渠道，在新冠疫情之后都打开了。其中一个典型的数据就是，上市房企的发债量约 2500 亿。这是什么概念？跟上一年 1-2 月比，涨幅是 36%。这个涨幅是非常大的。

我们讲这么多，其实就一个结论：如果我们不抓住这次楼市放松的话，等到整个楼市成交量上升之后，这些悄悄放松的政策，随时有可能被收回去。因为刚才讲了，加码调控和放松调控是随时会切换的。

3rd

既然各地实际上都在悄悄放松，那么第二个问题来了：今年楼市会有超级反弹吗？

我们先来看现在正在发生的小阳春行情。现在的小阳春其实主要从两个方向来的，一个是地价，一个房价。土地市场非常火热，因为发债宽松，开发商有钱了，加上预售门槛降低，开发商拿地的意愿自然很强。房价刚才也分析过，同比上涨了 6.61%。

但是我们刚才也讲了，悄悄放松楼市，是基于对量的拉升，而不是价的上涨。这样一来，小阳春也主要是「量升」意义上的小阳春。

所以我们的结论是：小阳春的气息还会更浓；因为成交量上涨，房价必然会有上涨的压力，所以会有更强硬的调控手段来压制房价。因为政府控盘的主基调并没有改变。

4th

所以，今年，2020 年，是买房的好时机吗？当然是。

今年的新冠疫情，也算是一个危机年份。我们来回顾一下以往的危机年份——比较著名的有 2003 年的 SARS、2008 年的金融次贷危机。

2003 年 SARS 期间，全国商品房的销售面积增速、销售金额增速都是暴涨的（销售面积增速 25.64%，销售金额增速 31.95%），但是还好，平均房价的涨幅还算正常，5% 左右；但是第二年就不得了了，2004 年，平均房价上涨了 18.71%，是涨得非常厉害的。

2008 年次贷危机，销售面积和销售金额的增速都下滑得很厉害，甚至连平均房价都是下跌 1.9%；第二年 2009 年，平均房价涨幅接近 25%。

都在第二年会反弹，所以我们把它叫做「次年反弹效应」。那么今年新冠疫情之后，会不会也有「次年反弹效应」？我们也不清楚，我们仅仅只是把历史作为一个参照；但是就算没有反弹，我们现在也是处在一个政府控盘的时代。

什么叫政府控盘时代？这几年楼市，它不仅仅是宏观调控，更是微观调控。房产品也是商品，一个商品从原材料，到产品，到什么时候卖，到谁来买，政府已经事无巨细地全部给你规定好了。土地是限价的，新房是限价的，开盘时间是政府说了算的；什么时候开完盘，你买了之后什么时候签约，也是政府管的；哪些客户来买限购、人才优先、无房家庭优先等等，很多城市也是有限定的。这是微观调控，所以价格相对来讲是稳定的。

2020 年是不是买房的时机？在政府控盘时代，当然是；如果有反弹，那今年更是好时机。虽然高峰期往往在次年，也不一定会发生，但是我们脑海里还是要有这根弦。

5th

我们刚才讲的全是认知，要把认知转化一个行动：去买房。从认知到行动，这中间还有很长的逻辑链条，这需要你有勇气，有决心；实现这一点，你就是少数人。别看很多人都在急着买房，真正行动的还是少数人，

别在事隔多年之后感慨，我在 2020 年忘了买套房。

为什么我们敢这么说？是因为我们对未来的房地产市场有非常清楚的判断。这是我们下一讲要关心的一个课题：中国房地产还能热多久？

谢谢大家，我是刘德科。