我卖房，网签合同价格低于实际成交价对我有影响吗？

有没有影响，取决于买家是一个什么样的人。

在房产交易过程中，网签价低于实际成交价的这种现象十分的普遍。为得就是少一些缴税钱，由于房产交易过程中双方没有特殊约定的话，交易中产生的税钱基本上都是由买家支付的。买家在网签时，会故意报低成交价来减少税费的支出。不过最后能不能以报的网签价为基准进行缴税，还要看房产交易部门的指导价是多少。网签价高于指导价就按照网签价来收税，低于指导价就按照指导价来收税。因此，单从缴税的方面来看，对卖家而言基本上没有任何影响。

再有，一个就是所谓的倒账。银行在给买家下放贷款前，会对买家的经济能力进行验证。会要求买家按照一定比例把一部分房款先行支付给卖家，即我们日常所说的首付款。这部分款项，卖家是可以不必再还给买家的，可以在总房款中进行扣除，买家贷款下来在支付剩余的房款。因为，现在银行贷款批下来以后一般都是先打到监管账户上，再转到买家户头，由于审批需要一定的时间，贷款并不能及时打到买家账上。若是把买家的首付款在还给买家，就相当于房子过户给买方了，而卖方什么钱都没拿到。对卖方来讲是有一定风险的，还有他报的网签价比成交价低，肯定贷的款不足以支付全部的房款，万一到时候买方反悔不按实际成交价补足剩余房款的话，卖方将是十分被动的。因此，不建议倒账。

这种做法在二手房买卖过程中很常见，但其实风险很大。压低网签的价格，往往是为了规避限价的政策监管（各地通常有二手房指导价），更多的是为了规避税费，158万所交的税比181.5万交的税要少几万元。

有哪些风险？

一、两个合同如何履行的风险。

这里涉及到两个合同，实际成交价格181.5万的合同，和网签价158万的合同。既然涉及到两个合同，那么就很容易出现争议，一旦买方反悔，势必会拿出来更低价格的网签合同来为自己争取权利，此时合同的履行将会陷入僵局。你作为卖方，为了解决争议，将会付出更多的时间、精力跟金钱，对你并没有什么好处。

而低价的网签合同对买方的好处是显而易见的，可以省掉一笔税钱，且由于中介费通常是买方出，中介更倾向于帮助买方争取更多的利益，比如你提到了帮助买方倒账，其实就是配合买方办理贷款。倒账通常是为了让银行看到首付款已经支付，核实交易的真实性，防止骗取贷款。

二、不能顺利拿到房款的风险。

假如买方办理了贷款后，你把钱退给买方后，买方不再支付房款，势必又会引起新的纠纷，届时你可能并不能如愿拿到房款，反而是帮助买方获取了贷款。因此关于倒账的要求，你可以拒绝配合，购房合同里肯定不会对倒账进行约定，你拒绝也不属于违约。

三、行政处罚、甚至刑事处罚的法律风险。

故意逃避纳税，一旦被税收监管部门发现，不仅要补交税款，甚至会面临滞纳金或罚款的行政处罚。而一旦逃税的金额较大，达到了应纳税金额百分之十以上的情况时，将有可能面临三年以下有期徒刑或拘役的刑事处罚（逃税罪）。作为卖方，配合买方实施该行为，将构成共同犯罪，此时就得不偿失了。

最后，再来说一下两份合同发生争议时，应该按照哪一份合同约定来履行。

司法实践中，《民法典》认为真实意思表示的合同是有效的，虚假意思表示的合同是无效的。通俗一点，就是181.5万元是实际成交价，是真实的意思表示，而158万元是为了规避税收、规避监管，并不是买卖双方真的打算以该价格成交，因此属于虚假的意思表示。如果买方坚持以网签价格要求履行合同，将不会得到法律的支持。

关于买卖房屋的事情，为什么网签价格要低于实际成交价呢？

有几方面的原因，最主要的就是要少缴税。

按照国家二手房的征税标准，90平米以下，私产过两年，正常缴纳契税一个点，个税一个点，土地出让金，合计三个点的税费。

假如说房子是100万卖的，三个点的税费就是要上交国库，3万块钱。

因为房子，二手房这个东西，他不像新房，新房是开发商定价多少钱就统一卖多少钱，因为二手房是个人的东西，有人觉得我们家房能值100万，有人觉得我们家房能值200万，没有一个特定固定的值，有人觉得你家房子10万块钱卖给我我才要，所以这个值很难确定，但是房管局呢，又有一个评估报告，房子是要去评估的，根据市场价给你一个大概的评估值。

比如说市场价均价能在100万左右，评估报告一般不会高于100万，但是有一个最低的评估值，比如说房子最低评估是50万，有的人在协议价上就填写50万，这样的话交税的话三个点，就是15000块钱。

剩下的50万直接私下打给业主，这样一来的话，相当于少交了15000块钱的税。

但是这样是有风险的。

就看业主能不能认可，因为交税这个东西，羊毛出在羊身上，是客户交税的。

如果按照国家的资金监管，把100万存进国家的监管账户，这百万国家要监管七五工作日左右，才会把这个钱打入业主的账户。

但是现在的情况是把50万存入房管局的监管账户，剩下的50万，私底下打个业主。

涉及到一个诚信的问题，我是先把钱打给你，还是过完户之后再把钱打给你？

如果我先把钱打给你，你收到50万之后跑了怎么办？不跟我过户了怎么办？

如果我后把钱打给你，业主会觉得，如果我跟你过完户了，你不把钱打给我了，我怎么办？

但是这种事情是会发生的，除非你把房子钱打到资金监管账户里面，这个资金监管账户就类似于支付宝一样，你收到货了，点个确认，钱也到账了。

这就说明了为什么有的人协议价钱比实际成交价钱要低很多很多，因为实际成交价钱永远高于评估值，任何一个房子不可能说评估值值10万块钱，我卖了100万也会有人买，现在社会没有这么傻的人。

因为房管局的一个评估值是按最低价来的，不可能你的房子值10万，非要给你评估50万。

还是劝大家不要撇开资金监管，因为资金监管是监管双方的利益，对于客户和业主双方都有保障。

要看地方政策，还有你这单买卖风险。

我第一套房子14年在东莞买的，网签价格按评估价，低于合同价，交税会少一点。

后来卖了在深圳买，这边是网签价格按合同的，评估价不怎么看。这会选房子尽可能满五唯一之类本身可以缴税少一点。大家都是按合同价了。

低于合同价做网签有风险的还是尽量不要弄。之前有新闻后来交易产生纠纷，容易被对方下陷阱导致自己亏损。另外对自己二次卖房也不利，尤其非满五唯一的。

对卖方主要是看交易，可以签署补充，让对方把差价先给你，你给对方出收款说明，再签署网签合同，保障自己这笔差价。其他对卖家没啥不利了吧

网签价低于真实成交价，这个在二手房买卖中比较常见，俗称阴阳合同。一般来说，这种操作模式是为了帮买家避税。当然，网签价也决定了按揭贷款的金额同时也意味着，买家购房需要提高首付。至于说，买家要和你倒账，这种情况不是那么常见，而且存在一定的风险。当然，如果买家是个诚信的人，这些都不是问题，但是谁又能判断别人是个什么样的人呢？

阴阳合同以及买卖双方进行倒账会存在哪些风险呢？

第一，阴阳合同在没有出现扯皮的情况下不会有风险，但是一旦出现扯皮的现象将会对你很不利。如果打官司，法官该采信哪一个合同呢？你们和中介签订的三方合同，还是最新签订的网签合同呢？裁量权在法官那里，这将会对你很不利。

第二，如果买卖双方对簿公堂的话，你可能会面临着行政处罚，因为阴阳合同存在着偷税漏税的行为。被罚款也是很正常的事情。

第三，倒账存在着一定的风险。因为这一步骤涉嫌骗贷，如果被银行发现可能会被拒贷。真要倒账也应该是通过第三方倒账，而不是买卖双方直接倒账。倒账这个尽量不要做。

当然，如果没有扯皮的事情发生，这两个都不是问题，如果一旦发生扯皮了，就是一件很麻烦的事情。