买卖不破租赁！买法拍房遇到恶意租赁怎么办？

不少购买法拍房的投资者都知道，带有租约的房屋不好处理，尤其是恶意的长期租约。

前业主（被执行人）把房屋出租长达10、20年，而依据“买卖不破租赁”的原则，就算竞买人拍下了房子拿到了房本，也得遵循租赁契约。

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张某通过阿里拍卖拍到了心仪的房产，法院裁定将被执行人A公司名下的涉案房产过户至张某名下。

张某在接收涉案房产时，发现杨某住在涉案房产。张某要求杨某搬离，但杨某拒不搬离。

在拿到《不动产权证书》的情况下，张某再次要求杨某搬离，杨某依然拒绝搬离。于是张某求助警察，最终仍无法处理。

随后，张某向法院提起民事诉讼，请求法院判决杨某返还该房屋，支付房屋占有使用费，及承担诉讼费等。

案件审理过程中，杨某提交了与A公司签订的20年的租赁合同、借条、转账记录等，称其与原业主存在租赁关系、借款纠纷等。

一审、二审法院对杨某提交的证据及主张均不予采信，判决杨某要返还房屋，要根据市价支付占有使用费，且需承担本案绝大部分诉讼费等。

02

王某因刑事犯罪被判刑，其名下的高档小区房产被法院依法变价处理。买受人郑某竞得该房产，之后，郑某取得房产登记证书，成为该房产新的所有权人。

但随后郑某发现，房屋内有人居住，遂与居住人李某协商要求其按照市场价格支付房租或腾退。但李某既不同意按市场价支付房租，也拒绝腾退，并出示房屋租赁合同、物业费和电费发票等材料以证明“买卖不破租赁”。无奈之下，郑某将倪某诉至法院要求其腾退涉案房屋。

李某拒绝接受郑某提出的租赁条件，应将房产腾退给郑某，其因租赁合同遭受的损失，应向王某追偿，不应由郑某承担，故判决倪某将房屋腾退给郑某。

李某不服，上诉至北京三中院。北京三中院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

03

程先生在购买的法拍房后准备搬入时，被一群人赶跑，房门还被换了锁。

原来，原房主在房产被法院查封的当天，和林某签订了长达十年的租房协议，房租用于抵扣房主欠林某的400余万债务。

接着，林某又把房产转租了，转租给了这次抢占房屋、把程先生赶跑的徐某。程先生买的这套法拍房，前后被徐某非法占有了一年。房产现在的合法所有人程先生不堪其扰，被迫在外租房一年。

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但如果已经买了法拍房，遇到恶意租赁，该怎么办？

1. 实地考察抵押物，结合物业费、租赁时间、租赁期限、租赁金额以及租赁用途等方面综合考虑租赁合同的真实性，寻找漏洞，以点破面，维护合法权益。

2. 理清时间顺序，租赁合同的签订日期在法院查封或申请执行人设立抵押的日期之后的，人民法院可直接裁定涤除租赁。执行过程中，被执行人与案外人恶意串通，采取倒签等方式的，尝试申请对合同笔迹等进行司法鉴定，核实租赁合同的真实性。

3. 上述这些案例都是前几年的情况，现在很多地方都要求先腾空再上拍，风险大大减少。

4. 把风险提前规避，自己做产调，或者委托专业的助拍机构对租赁关系进行调查。

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