停贷断供是痛苦的无奈，来看律师依法分析找解决办法

有新闻报道，某楼盘全体业主抱团，写公开写信表示要“强制停贷”，迅速引起关注。经济上的成因分析，留给经济学家，作为律师上干货，怎么办？耐心者完整地看完，有急事者直接看本文第6点，友情提醒，主客两便宜。

1、两个法律关系。购房者与开发商之间是买卖合同关系，购房者与银行之间是借款合同关系，这是首要明确的法律前提。在我国《民法典》“合同”篇，分别规定了“买卖合同”与“借款合同”，两者皆是《民法典》上的“有名合同”。所以，讨论“停贷断供”必须明确知晓包含这两个法律关系。但，两个法律关系并不意味着无关，事实上两者密切相关。老百姓买房贷款，一般是开发商推荐的银行，也是为了买房才贷款；因为开发商停止建设“烂尾楼”无法交房，或者因为预售资金被挪用停止建设，或者房屋存在质量问题，或者其他问题导致房屋无法使用，老百姓才“停贷断供”；也有部分购房者，因为疫情导致收入锐减，无力负担，从而“停贷断供”。那么，直接公开表达“停贷断供”合适吗？或者说，对购房者来说是最好的选择吗？有没有更好的法律解决方案？

2、银行的角色（法律身份）。在“借款合同”法律关系之下，银行主要义务是出借资金。因此，银行只要把资金出借出去，银行法定义务已经完成。就事论事，“停贷断供”，银行确实是“躺枪”的受害者，当然也不排除个别案件中银行存在这样或那样的过错。在买卖合同和借款合同两个法律关系之下，往往为了操作的方便，在借款合同中往往约定：由银行直接把贷款支付给开发商。以“借款合同”为基准看，如此操作属于我国《民法典》第522条之规定“向第三人履行”；以“买卖合同”即购房合同为基准看，属于我国《民法典》第523条之规定“第三人履行”。为了保障借款合同的履行，处于市场强势地位的银行，往往会要求开发商和购房者配合办理“购房抵押”，此处亦暗含另外一个法律关系“抵押”，即银行是抵押权人，购房者是抵押人也是还款义务人。只不过，抵押合同从属于“借款合同”。

3、开发商的角色（法律身份）。在“买卖合同”法律关系之下，开发商是销售方，老百姓是购买者，这是简单易懂的道理。但是，购房是人生大事，金额也较高，就会导致购买方的支付方式变得复杂化，法律关系也复杂化，如此分开一一讨论；

A、有关预售：商品房预售虽然已经习以为常。法律上还是要深入思考一下：半成品甚至没有开始建设的房子能出售吗？我国《城市房地产管理法》第45条规定了“预售制度”，似乎预售虽有条件要求，但具有法律依据可以预售。但，同时需要注意的是我国《民法典》第597条规定，出卖人（开发商）没有取得处分权致使不能房产过户（专有单元房屋），买受人可以解除买卖合同，并要求出卖人（开发商）承担违约责任。

B、有关违法“预售”：尽管法律规定附条件可以预售，但某些开发商为了资金需要，在不符合预售条件时，仍会违法预售。行政违法上的处罚是一回事，民事法律上对此“违法预售”有何法律依据呢？我国《民法典》第495条规定了“预约合同”，即约定将来一定期限内订立合同的认购书、订购书等等。预约合同违约，也是要承担违约责任的。

C、有关开发商交房：在我国《民法典》“买卖合同”篇章规定，开发商按时保质保量的交付房屋是其主要义务，若违反，则要承担各种违约责任。

4、停贷断供为何不可取呢？基于如上分析，可知开发商在“买卖合同”关系之下已经收到了全额房款，除了首付款其他款项是银行代购房者付的。无论什么原因导致开发商停止建设的“烂尾楼”，对购房者来说确实是“买卖合同”上的违约！但购房者若停贷断供，则会触发“借款合同”之下的违约责任，进而导致失信黑名单、到手房屋被拍卖、居无定所等悲惨结局，这正是两个法律关系的症结之所在。

5、抱团宣称“停贷断供”更不可取！在“买卖合同”关系之下的有理者、受害者，不能把怒火发于“借款合同”关系之下的银行，这是“迁怒”；宣称“停贷断供”就是赤裸裸地“公开违约”，抱团宣称也是违约，不仅不改“公开违约”的本质，反而错失法律应有的机会和权利。因为我国《民法典》第578条规定了“预期违约”：当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。总之，抱团宣称“停贷断供”除了情绪宣泄，法律上并可取，反而会受其害。

6、应该怎么办？上干货，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021）第20条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。简单解释一下，只要“买卖合同”被确认无效、撤销，“借款合同”也就可能被解除。当然，对于购房者来说，好处是：不用承受还贷压力，坏处是：房屋也没了。时间，也是一个存在偏爱机会主义者，想要房又不想还贷，确实不太现实，与其等到“房子没了贷款仍要还”的惨痛境况，不如今早依法行事，而不是意气行事！

商品房预售，是目前“停贷断供”的始作俑者，其罪甚大！进城购房，是居民对美好生活的向往，丝毫无错！而法律，需要提供优良的制度，并为居民平衡“欲望”和“能力”提供判例指导，嘉兴已有良好判例，值得借鉴学习。

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