「购房涨知识」二手房交易之房屋评估是怎么ー回事？
在二手房交易过程中，房屋评估是个十分重要的过程，指的是根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房屋价格因素的基础上，结合估价经验及对影响价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房屋价格显现出来。
房屋评估的价格不仅影响着可贷款额度，还影响着购房者应该缴纳税费的多少。那么影响房屋评估价的因素都有哪些？
今天，就跟大家来聊一聊，影响二手房评估价格的因素究竟有哪些。
｜主观因素｜
户
型
使
用
年
限
房
屋
朝
向
楼
层
●
户 型
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房屋使用率就是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，高层塔楼的房屋使用率一般是72%－75%，高层板楼的房屋使用率一般是78%－80%，多层住宅的房屋使用率一般达到85%左右。
房屋利用率越大，评估价越高，而“三小”户型(小厅、小厨、小卫)的二手房在评估价上会扣减10%左右；
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使 用 年 限
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房屋使用年限一般为70年、50年和40年，通常住宅用地的房子产权就是70年，而综合用地的房子为50年，另外商业性质用地的房子为40年。
房屋使用年限长，房龄大，估价较低，使用年限越短，房龄越小，估价则较高；
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房 屋 朝 向
▼
板楼是对建筑结构的构筑物的称呼，板楼一般建筑层数不会超过12层。
塔楼是对不同建筑结构的建筑物的称呼，塔楼一般是指高层建筑，是从12层以上到35层，超过35层是超高层。塔楼和板楼的朝向，影响不一样。简而言之，就是朝向越好，估价加分越多。
塔楼：东南＞西南＞双南＞东向＞西向＞西北＞北；
板楼：南北＞双南＞东西＞东向；
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楼 层
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塔楼：中间层＞高层＞底层；
板楼：中间层＞1层＞5、6层，若1层为基准价，2层和6层则会在此基准下减3%，3层和4层会增加3%，若是楼顶就会减5%；
除此之外，房屋的面积、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估价的高低。
｜客观因素｜
地
理
位
置
市
场
行
情
前
景
规
划
消
费
心
理
●
地 理 位 置
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房屋所处的位置不同，价格就会有所不同。交通方便，距离市中心较近的位置价格自然高；地段包含成熟的交通、医疗、商业等配套，以及良好的自然环境和人文环境都会影响房屋评估价格；
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市 场 行 情
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房屋评估值受市场影响比较大，一般情况下，如果某区域房价持续上涨，银行就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的；
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前 景 规 划
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购房者买房的时候会对房屋所在地段的规划进行了解，在确定该地段未来有更好的发展之后，购房者才愿意购买该地段的服务，所以房屋所处地段的规划也会影响着房价的走向；
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消 费 心 理
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购房者的偏好及交易心态对二手房的评估价格也有一定影响，如果购房者普遍偏爱某一区域的房屋，或者某区域急于买房的人较多，那么，供求关系的影响下，这些房屋的评估价格在一定程度上也会提高。
什么情况下需要启用“房产评估”？
#1
■ 向银行申请房贷
办理住房按揭贷款的时候，银行会委托评估公司进行评估，又或者按照房管局的评估价确定你能贷到多少款。
#2
■ 缴纳二手房交易税费
评估价高，虽然让贷款额度更多一些，但涉及到的税费相应也要更高一些。比如二手房需缴纳的税费如增值税、契税、个税等，都是在评估价的基础上、乘以对应的比例所得出的。所以，并不是评估价越高就越好哦！
#3
■ 房屋出现问题需要申请保险
一旦被保险的房屋出现问题，保险公司需按评估价给予赔付。
#4
■ 发生交易纠纷
二手房交易过程中，如果一方对价格不满意而发生纠纷，则需要第三方给予评估，作为仲裁、调节或诉讼的参考。
对于贷款买房的购房者来说，当然是希望房屋评估价越高越好，这样购房者要支付的首付就比较低，反之就需要支付较高的首付价。
同时，二手房税费的高低也是以评估价作为一个收取标准去计算的。所以，是不是越高就越好，也就不好说了。
今天的购房小知识就分享到这
