“借名登记”购房房屋产权到底属于谁？法官这样说……

“借名登记”购房房屋产权到底属于谁？3月11日，记者从邛崃法院获悉，近日，该院成功调解了一例房屋产权纠纷。2013年，一男子因时间不便，路途较远，借他人名购买了一处成都邛崃的房屋。在他想要过户到自己名下时遇到了困难。

经过法院调解，目前该案已经顺利解决。法官提示，如果借名行为存在规避限购政策等，法院可以判决该行为无效或者效力待定，对实际出资人要求确认权属或者要求协助办理过户手续的诉讼请求不予支持。

借名购房后欲过户房产遭到阻碍

实际出资人将购房者告上法庭

2013年7月，李某因身处凉山州交通不便，且时间有限，便委托朋友借白某之名购买了位于邛崃市临邛镇司马大道的一处房屋。李某向房地产开发商支付了购房定金，并将购房首付款以银行转账方式转给朋友，该友人将钱款交付给房地产开发商，以白某的名义购买了房屋。随后，每月购房银行按揭贷款委托扣款账户由白某变更为李某，李某一直支付案涉房屋每月银行按揭贷款至今。

2014年3月，出资人李某与购房人白某签订协议，明确约定李某借白某之名购房，案涉房屋属于李某所有，白某具有协助过户义务。

到了2019年底，李某打算将该套房屋过户到自己名下，不料却遭到了阻碍。对于过户房产，白某并没有要配合过户的意思。随后，李某以所有权确认纠纷为案由，要求确认案涉房屋归李某所有，白某履行房屋过户义务。

法院调解两人和解

出资人补偿购房人1.2万元 购房人应协助过户

邛崃法院审理认为，虽然诉争房屋登记在被告白某名下，但系由原告借被告的名义购买，原告支付首付款并偿还贷款，且实际使用，该房屋所有权应属原告所有。但白某提出，在以自己名义帮李某购买房屋的过程中，自己也出了很多力，且这套房的市值已经上涨，希望李某能够给予自己一些辛苦费补偿。

邛崃法院主持调解了此案，最终，双方当事人自愿达成协议。主要内容是，李某自愿补偿白某1.2万元；案涉房屋在可以办理不动产权证转移登记条件成立之日起十日内，白某协助李某将案涉房屋的不动产权证转移登记在李某名下；李某自愿放弃其他诉讼请求。

法官说法

借名行为若为规避法律政策

法院可对出资人要求协助办理过户请求不予支持

该案承办法官刘力平介绍，近年来，许多购房者出于规避限贷和限购政策、简化手续、减少税费或者享受优惠等目的，借用他人名义购房和办理产权登记，在实践中形成了大量借名登记现象。

在借名买房纠纷中，借名人主张房屋确权最主要的理由之一就是房屋的真实权利状态与登记状态不一致，《民法典》实施之前，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”之规定，要求确认其为真实权利人。但承办人认为，被借名人购房的买卖合同真实有效且完成了所有权登记，登记权利人是唯一合法所有权人。

借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的认定只能约束双方，不产生直接设立房屋所有权的法律效力。借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得所有权，但可提起合同之诉，要求登记权利人为其办理房屋过户手续。

刘力平介绍，民法典正式实施后，在借名买房的行为发生之时并不违反限购政策情况下，因买受人并非为规避限购政策而借名，基于法不溯及既往的原理，后续限购政策调整并不影响其基于借名买房协议主张过户。

值得一提的是，如果借名行为与现行有效的经济政策特别是房地产政策相冲突，如存在规避限购政策等，法院可以判决该行为无效或者效力待定，对实际出资人要求确认权属或者要求协助办理过户手续的诉讼请求不予支持。

封面新闻记者 戴竺芯

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