房开的蓄客流程和套路以及客户身份信息的作用

睿谦房产科普贴

一般房开从拍地到拿预售证的周期在半年左右，当房开设计图纸确认好之后，就会开始租场地，打广告进行推广了和蓄客了。这时候还无法销售，但能累积一些意向客户。增加后期销售状态。

售楼展厅一般是先在城市展厅蓄客最后在售楼处销售。

1：城市展厅一般设立在商场或闹市区，租赁的临时场地。这类场地租过来很快可以进行展示并推销。

2：售楼处一般都在项目地，没那么快建好。一般会在开盘前不久才会开放。因为是从零开始建造，所以周期较长。

客户的身份信息分为几点：姓名--电话---身份证信息---人脸信息

这几类信息有不同的作用，姓名和电话第一用于联系客户，第二用于在房开自己的销售系统里备案确定客户归属。

而身份信息一般是在验资，诚意金或认筹的时候才会需要。但如果客户的身份证信息录入了房开系统，那么就是房开的自然客户了。（后期要找中介要优惠和返利的千万不要留身份信息）

最后，人脸信息是近几年开始流行的一种用对判断客户重要信息，主要通过人脸识别监控，将每个进入售楼处的客户脸部信息进行记录。成交后客户需要刷脸进行客户归属的判断（分销客户（中介）还是房开自然客户）。分销客户房开需要支付佣金。自然客户房开不用支付。所以人脸识别系统是帮房开省钱的一种系统。(人脸识别价格比较昂贵，只会在售楼处安装，城市展厅是不会装的。所以去售楼处的话，一定要戴帽子+墨镜+口罩，才能避开人脸识别系统，因为现在的识别系统很厉害，单单戴口罩是没用的。做好保护工作的话，后期可以找分销或中介要折扣和返利，但如果有熟悉内行的中介人士，最好前期就和他前往，拿团购和优惠会更加保险)

销售过程也会分为几点：临时展厅蓄客和电话咨询蓄客---验资或诚意金或冻资---认筹---开盘（摇号）买房

临时展厅和电话咨询，会进行一个初步的蓄客和客户筛选。客户会对项目进行初步了解。并登记自己的电话号码或微信，用于后期与置业顾问联系。

验资，冻资和诚意金是类似的，验资就是给房开看看银行卡里有没有钱，冻资是把钱冻结一部分在自己银行卡。诚意金就是为表诚意，给房开打点钱意思意思。不喜欢可以退。为了让客户办这3起其中一起，房开会说能享受1个点或什么优惠，别人迟了的没有。然后很多客户就办了。其实后期去的没验资没冻资，没交诚意金的也同样能享受这1个点优惠。这么做主要是为了初步锁定意向客户和记录客户的身份证信息。如果身份证信息被录入房开系统，那么就是房开自然永久保护客户。中介不能再带客。

认筹，认筹是开盘前确定真实意向客户的动作，会在诚意金的基础上再筛选一波意向客户，认筹之后才有几个点优惠，这也是套路，但认筹后才有摇号和买房资格是真。开盘前只有认筹的人才能摇号买房。这时候如果输入了身份信息也一样无法再走代理商或中介渠道。

开盘（摇号）买房，当客户基数比较大的时候，房开会选择蓄客认筹开盘，因为开盘人多氛围好，很多人担心买不到，不好的房源也会下手买。当客户基数少的时候，开盘冷冷清清，大家大眼瞪小眼。就会没人买，所以这时候一般不会摇号开盘，会直接落位选房。尽量让客户选满意的房源。

今天先到这吧，有问题可以私信我。