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这是熊猫贝贝的第2950篇原创文章

（本文不含任何AI创作和自动生成内容）

这篇文章，回归本行，和大家聊聊中国房地产经济维度的一些新动向，新变化：

2025年春节假期以后，国内经济运行和各个领域的运转，也正式开始了全面的重启和加速回归正轨。

在房地产经济领域，有一个最新的动向，很有看头：

2025年开年，各地便出现了轰轰烈烈的收地动作，各地自然资源局纷纷发布征集收回收购存量闲置土地公告。

这一轮政府收地的动作，最大的一个看点，是从当初的“无偿收回”开始明显演变到“补偿回收”的模式。

这个动向背后的逻辑，其实并不复杂：

2024年，楼市松绑的政策出了不少，可结果呢？商品房待售面积还在涨。

到2024年底，中国国内商品房待售面积有7.5亿平方米，比上一年涨了10.6%，住宅待售面积涨得更多，有16.2%。

很明显，楼市库存太多了，靠老百姓买房去库存，那得等到猴年马月。

购买力无法支撑，缺乏预期和信心的市场，从经济经验和规律来看，只有一种结果，那就是跌。

这显然和国家在2024年年底提出来的“止跌回稳”要求不符：

2024年12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议提出，持续用力推动房地产市场止跌回稳，要“以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居”。

所以，不管从现实还是逻辑层面来看，要想稳住国内楼市，防范风险，就得赶紧减少库存，地方城市必须加大收储力度。

毫不夸张地说，这一轮国内的楼市和房价，什么时候能实现稳住，地方收储的力度，是一个很关键，甚至可以说决定性的因素。

毕竟，企业部门和居民部门不愿意加杠杆，想要债务驱动的经济运行模式维系下去，只能让政府部门来加杠杆了。

赚钱的事好说，但是中国房地产经济明显的下行阶段，让地方政府主动加杠杆扛压力这个事儿，就很有点门道和意思了。

这篇文章，将基于对2025年以来，多地最新披露的保障房建设年度规划和土地收储计划的详细梳理，结合几个重要现实，从敬畏常识，尊重规律的角度，深入挖掘这一最新动向的因果逻辑和关键本质，并对接下来，国内楼市和房价的几个可能变化和走向，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库

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2025年新一轮收储潮启动，具体是一个什么情况？

收储这个事情，主要有两个模式，一个，是存量商品房转保障房；另一个，是地方政府回收闲置土地。

先看保障房：

进入2025年，保障性住房工作继续如火如荼地推进，多地近期纷纷公布了保障性住房的建设、筹措及供应目标，涵盖保租房、配售型保障房等多个类型。

1月9日，南宁市召开2025年全区住房城乡建设工作会议暨住房城乡建设领域稳增长开好局动员部署会。会上提出，该市今年将筹集各类保障性住房3.5万套以上，加力推动收购存量商品房用作保障性住房，实施城中村和危旧房改造；

1月14日，北京市第十六届人民代表大会第三次会议透露，将完善“保障+市场”住房供应体系，优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，建设筹集保障性租赁住房5万套、竣工各类保障房8万套。同时，2025年北京住宅用地计划供应955公顷到1015公顷，其中保障房用地较去年增加了15公顷；

2月6日，辽宁省发文称，2025年—2027年，全省将通过收购存量商品房方式新增12万套配租型保障性住房，其中新增2万套公租房、10万套保障性租赁住房；收购一定数量的存量商品房用作配售型保障性住房和养老服务用房。2025年，全省通过收购存量商品房方式新增4.5万套配租型保障性住房，其中，新增1万套公租房、3.5万套保障性租赁住房。

同日，山东省发布二十条措施促进住房领域消费，其中提出要“全力保障刚性住房需求”，加快已开工保障性租赁住房项目进展，确保2025年底前建成交付10万套以上，拓宽保障性租赁住房房源申请受理渠道，着力提升租住环境和品质。

可以看到，为提升保障房筹建进度和出租出售率，各地在规划建设保障性住房时，均将“以需定供、以需定建”作为重要原则。同时，多地坚持消化存量和优化增量相结合，积极开展存量房收储工作。

例如，山东省在上述二十条举措中指出，要坚持以需定建、以需定购，指导各市动态掌握保障性住房需求和合适房源情况，加强政策和项目储备，建立健全住房需求轮候库，及时将符合条件的存量商品房纳入收购范围，结合当地住房需求确定收购项目和收购规模，确保供需匹配、人房相适等。

长期稳定且相对低成本的资金支持，被认为是推动收储存量商品住房最重要的基础性条件。在存量房收储方面，一些城市从政策与金融层面给予了强力支持。

今年1月10日，在国新办举行的“中国经济高质量发展成效”系列主题新闻发布会提到，在2025年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目。

辽宁省在2月6日发布的文件中指出，要运用相关专项资金，对收购存量商品房用作符合条件的保障性住房项目给予支持；科学谋划，做好各地区政府收购存量商品房用作保障性住房专项债券项目储备，用好用足地方政府专项债券可用作保障性住房项目资本金政策，优先给予专项债券资金支持等。

据住房城乡建设部公布的数据，2024年全国共计建设筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房172万套（间），一大批新市民、青年人等群体住房问题得到解决。

再看土地收储这边，这是重头戏：

2025年1月，财政部在新闻发布会上明确指出“在2025年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目”，同时指出“已经明确了专项债管理的相关要求，地方已经可以做了”。

根据中指监测，2024年底地方政府积极摸底存量闲置土地规模，部分地区发布了公开征集收回收购存量闲置土地的公告，2025年1月，湖州以7.81亿元收回金茂4宗地块，计划申请专项债支付补偿资金。另外，广东省制定了《关于土地储备领域申报地方政府专项债券工作指引（试行）》，推动省内各地区加速收购存量闲置土地，根据监测，今年以来，广东省内多个地区（不局限在城市层面，下辖区、市、县各自均有发布）自然资源局公示了2025年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的项目及收储价格，或拟收回收购国有建设用地土地使用权的项目名单。

根据中指不完全统计，截至2月11日，佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市公告中涉及土地总数量超160宗，土地使用面积超680万平方米，拟收购价格合计超350亿元，其中，惠州拟收购价格超120亿元，居首位；珠海拟收购价格66.5亿元，排在第二位。

表：截至2月11日，广东省部分城市第一批拟使用专项债收购存量土地的数量

数据来源：各地区自然资源局等官方网站，中指数据CREIS

当然，这些还都处于“计划”阶段，后续具体执行和落地的情况，还有待进一步跟进和观察。

原本高价卖出去的土地，以及滞销的建成商品房，地方政府通过打到骨折的价格回收，一出一进的过程中，化债的逻辑，不就体现出来了么？

个中奥妙，值得大家细细体会。（这种分析，AI是肯定不会表达出来的吧哈哈哈哈……）

图片来源：头条图库

2

地方城市收储闲置土地和收购存量商品房用作保障房的动作，能带来什么想象力？

虽然当下地方政府收储存量商品房和回收闲置土地还停留在计划阶段，但是已经不能妨碍一些房吹和利益关联的群体，开始浮想联翩，甚至迫不及待就要开启新一轮的预期引导，鼓吹房价要涨那一套东西了。

心态和心情可以理解，但是实际上先不论地方政府收储这事后续落地的效果如何，仅仅从收储这个事情本身的逻辑来看，带给未来国内楼市和房价的作用，都不应该是这些期望还能依附在房产交易上套利群体所期望的。

一个很基本的概念：出行是刚需、买车不是刚需；居住是刚需、买房不是刚需。

再延申一下，地方政府有稳定和谐社会环境，和持续的经济收入维系运转是刚需，依靠土地财政发财过好日子，不是刚需。

从原本简单粗暴直接的土地财政，转变成为当房东收租，从国家经济管理的角度，其实是一种“刚需回归”。

能够衡量住房需求、社会购买力的最佳指标是租金，因为租金是纯消费，无法加杠杆，不会因为预期而改变需求。

另外，值得注意的一个细节是，收储的对象大多是地方国资平台，克而瑞统计48块被收购的地，有45块是当地国企的，感觉就像左手倒右手。

原本2个亿的土地，转手1个亿收回来，左手是地方城投，右手是地方国企，化债之妙，妙不可言呐~

地方城市收储闲置土地，现在主要有三个问题。

第一个是钱，收储靠的是地方专项债，可额度有限，想大规模收储不太现实。

第二个是价格，地方想低价收，开发商拿地成本高，双方很难谈拢，这就限制了收储规模。

第三个是地块本身，有些地开发商拿了几年没开发，不是不想开发，而是开发难度大，或者周边房子太多，竞争太激烈，就算地方收储了，也不好盘活。

不管是收储商品房还是闲置土地，政策方向肯定是好的，就是现在规模还不够大。

杀人的生意有人做，赔钱的买卖没人干，当下除了“化债”这个主线还能驱动这种明显没什么利润想象力，来钱效率又慢的生意，从经济逻辑出发，这事，还真的没什么好吹的。

图片来源：头条图库

3

趋势研判：从基本逻辑和经济现实出发，2025年接下来的国内楼市和房价走向，怎么看？

理性的来看，2025年全年全国的楼市走向，其实并不复杂：

首先，小阳春是可能有得，特别是如果A股和港股短期如果继续回升，那么小阳春可能会令人期待。

毕竟需求积累需要释放，而且年后国家对于经济预期的呵护和引导情况还不错。

当然，这样的小阳春，要说能够扭转市场信心，建立新的预期，恐怕是远远不够的，不管是持续能力，还是热度，能比2024年好一点是可以想象的，但是要和过去几年，特别是楼市上行期的小阳春相比，那就完全不是一回事了。

然后，就现状而言，居民端当前整体的就业和收入预期仍在下行，宏观经济依旧面临内需低迷、外贸方面的关税大战等不确定性，因此市场信心在短期内较难恢复。

所以，新房维度，出于政策脸面和国家预期管理的需求，可能跌幅不会特别明显，但是二手房维度，2025年，依然是一个明显的下行承压状态。

最后，如果市场预期没有实质性的改善，房地产2025年底都不一定能到达底部。

当下国内楼市的两极分化，是非常明显的：

一线城市及部分二线城市楼市的供求关系并不会出现绝对的供大于求。这类城市的经济发展好、城市配套完善、发展机会更多，对年轻人具有很大的吸引力，使得年轻人仍在不断流入。这就为这类城市的楼市提供了源源不断的新增住房需求，但城市的发展毕竟是有边界的，那么住房供应就是相对有限的。所以说这些城市的楼市目前是不会出现绝对的供大于求的，中长期来看，房价继续走高的可能性也是存在的。

另外，就是国内大多数城市的楼市可能会在未来相当长一段时间内都会处于供大于求，这些城市的房价就难再有大涨的可能性了。这些城市的情况与上述说那类城市的情况有所不同，不少城市的人口处于净流出的状况，但住房供应却仍是源源不断进入市场，供求关系变得越来越严重。

2025年，对于国内楼市最理想的结果，是一线和有限的几个强二线头部城市，房价能够相对企稳的情况，新房销售相较于2024年得到一定修复和增长；

至于其他绝大多数城市而言，2025年，终端市场可能不是最大的问题，而化债才是重头戏。

图片来源：头条图库

写在最后：

基于对2025年正式开年国内房地产经济这个最新动向的梳理，能够得出哪些结论和启发？

事情动向就是这么一回事，不复杂，该说的也都说到位了。

文章最后，围绕楼市的分析和操作的策略，分享几点个人的思考和观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家进行一个讨论和参考就好：

1，对于绝大多数普通个体和家庭来说，对于投资买房这件事，一定要保持充分的清醒：

如果是自住，就先问自己一个问题 - 假设房价会继续下跌我买不买，如果买那就买，如果在这个假设下不想买，那就不买。

因为只有不在意买房后价格下跌的人才是真刚需。

2，不用去听那些房吹贩卖焦虑的那一套话术，这里给大家说点硬核的真实逻辑：

总的来说，中国的房价想要在未来实现持续的上涨，需具备以下三个条件中的至少一个：

（1）居民收入增长，且对未来收入预期乐观；

（2）出生人口迅速增长，逐步扭转人口老龄化趋势；

（3）住宅的租金回报率上升至合理区间，即达到按揭利率水平。

怎么没有政策因素的考量？

实际上，再强的政策，不可能违背经济规律和周期力量，2015年开始的那一轮“涨价去库存，货币化棚改”的后遗症以及负面影响，到今天还在发挥威力。

这就是典型的政策意志和经济规律较量的案例了，本号其他文章关于这个案例的分析已经很多了，这里就不多赘述。

3，一个良心的观点：

中国的楼市在未来是结构性机会的，但这个结构性的机会不是一般人能抓得住。

即便是一线城市的楼市也不会是每个区域都有机会，而且一线城市的买房进入门槛较高，也不是一般人可以承受得了的。

而对于其他城市，房价上涨的机会就更少，胡乱买房很有可能进掉进去了，想要赚钱是相当困难的。

一个概率低，门槛高，风险大，而且趋势预期充满不确定性的重大投资方向，不应该是有理性务实态度的群体，会去选择的。

赌徒不值得同情，也不应该被说服，那么，屏幕前的各位，如何选择，就看自己了。

总的来说，2025年，主动降低对楼市复苏，房价企稳回暖的预期，对于真正意义上的普通个体和家庭来说，很重要。

以上，就是对2025年新年伊始，国内房地产经济领域，最新的几个政策动向，进行的一次专题梳理和分析讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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