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提问：雕叔你好，麻烦规划下成都主城区哪里的房子升值潜力大？

回答：很多成都朋友眼里依旧存在西贵、南富、东穷、北乱从投资的角度来说当价格整体上涨或下降，价值已经被得到肯定的区域，在浮动金额会大于价值不被肯定的区域，但浮动比例会低于价值不被肯定的区域。当整体价格已经高于绝大多数消费者购买能力的时候，价值不被肯定的区域购买的人数会大幅度增加具体要看你的子弹情况，主城区最好买三环内，尽量靠近地铁和商区,升值空间大。现在三环内值得购买的区域，主要有2个城区:1.锦江:锦江区的住房供应量较低，但所有的配套设施已经足够完善且价格相对稳定。综合来讲:性价比较高，优先推荐购买。2.成华区: 成华区现在的住房供应量较大，且所供应的房源大都以刚需房为主;虽然成华区的建设不如其他主城区的完善，但成华区已被划为成都市重点发展城区。所以，整体来说成华区绝对是刚需买房性价比较高的区域。

提问：雕叔，请问一下，学区加投资，推荐奥克斯广场不呢？

回答：奥克斯学区可以，当做高新版的挂户吧，但是投资的话，效率赶不上其他正儿八经的封闭式住宅，只能说寄希望于金融城版块的整体拉涨能力，而如今二手房指导价、上限双管齐下，短期翻身持续拉涨的动能不足了。

提问：雕叔，你好！想跟你请教一下关于儿子落户在哪里和购置房产的话题。我儿子2020年3月购买武侯区社保，现在想用本科学历落户，但不知落在哪里好，便于购买房子自住。第一个问题，购房资格问题，究竟是1年社保满后，落户就有资格，还是社保和落户都要满1年，才有资格。第二个问题，买哪里的房子问题，主要考虑两点，一是考虑今后儿子结婚后小孩读书，学区房哪里更好；二是儿子学的是动漫，还未正式就业，听说天府软件园方便就业。家尽量离公司近点。第三个问题，为了在主城区购买房子，就要卖掉在温江80多平房子，这样置换值得吗？高新市一医院有一套17年底购买的公寓，现在孩子住在那里的，如何处置最科学？谢谢！

回答：1.你好，久等了。目前你孩子的情况落户后等社保3月满一年是有购房资格的。2.考虑孩子以后上班加学区我推荐你落到高新买高新的新川板块，社保目前在武侯到时候转到高新就可以了。新川离软件园也近，上班自住投资都可以。为什么推荐你买新川呢？新川位于天府大道东侧，中和以南，天府新区以北，目前开发强度较高的是1、6号线周围的区域，实际上6号线东侧还有大片土地待开发，但因为地铁交通并未完善，因此还处于蛰伏期。而1、6号线沿线的区域，实际上已经呈现出来的了新房、二手房楼盘也并不多见，更多的还正在土地规整待开发中，这对于寸土寸金的高新区来说，有土地就有未来。且空地规划的住宅用地也是最多的。3.温江目前的房产周边配套成熟，但是交通还是有所欠缺，离地铁还是有段距离，居住可以，升值只能跟着大盘跑，可以卖了置换到主城来，至于公寓，我还是建议卖了，公寓根本不升值，后期交易税费也高。4.新川考虑到学区推荐你看大盘中德英伦联邦。

提问：最近很多城市楼市严管，随着调控政策的不断加码以及调控效果的逐渐显现，现在大多购房者观望情绪浓。与此同时，很多房企资金链也持续收紧，但是为什么不见房企为加快回款以价换量？本打算买房，就怕后面开发商撑不下去普遍降价，怕买在高位了。怎么办？

回答：今年以来，各地楼市调控继续加码，从下半年楼市调控政策来看，延续了今年上半年的特点，即全覆盖、打补丁。一方面不少城市出台了二手房参考价格机制，将二手房价纳入到调控之中；另一方面对房地产经纪机构的监管也在趋严，对市场乱象打击的力度持续加强。热点城市调控将呈常态化！不断出台的调控政策对于市场情绪的影响非常明显，加速了部分热点城市的降温进程。很多人就会有疑问，为什么明明市场冷了，开发商还是要硬抗？他们不是要急着还债吗？提到房价就不得不提到土拍，土拍市场的变化可以说是楼市的风向标，土地和房子是面粉和面包的关系。面粉涨价了，那面包会降价吗？恐怕有点难……为什么开发商死扛也不会大幅降价？有几点原因——1、降价就被维权！一旦房价降了，之前买房人就不愿意了，这矛盾就激化了！2、降价就面临约谈！“三稳”政策，为防范楼市风险，开发商只要降价就会被约谈，一些价格低于备案价的楼盘影响楼市稳定，也会被点名批评。3.买涨不买跌！盲从心理助推房价！人们都有一种盲从心理，买涨不买跌。房价涨的时候，各种抢雕叔戏，找七大姑八大婶宁愿借钱都要把首付给了；一旦房价出现下跌的势头，立马清心寡欲，观望了起来……那么买房的人该怎么办？现在的方向真的让人很迷惑，就像你知道一个东西要涨价但是就是担心没买到最低点！这种心理太多太多了……对于刚需，永远没有最好的时机，因为何时上涨是很难预判的，不要想着能在大涨前夜抄底。最好的时机就是你的钱可以付一个首付，就尽快选择上车，毕竟是刚需未来要自住，同时选择尽快买入提前站位，能做的就是等待下一波行情的到来！

提问：雕叔，你好！我目前只有二圈层的户口作为购房资格，购房主要还是考虑投资属性。目前来看，能买到主城区优质楼盘的概率比较低。这个时候应该转战优质的二手房吗？或者有更好的投资房产的思路吗？感谢！

回答：从目前的投资角度来看，新房的一些热门区域、网红楼盘是不二之选，但前提是资金预算充足，另外资格顺位度够高，你是二圈层户口，即便是刚需，也只能当个刚四这类的，还买不到天府和高新，所以你要么指定能把户口社保迁移成为某个区的刚一，比如成华、高新、天府新区这些投资盘扎堆的区域。否则，很难说可以从顺位的角度去买到不错的新房。除非你主打捡漏，比如十陵、大面、武侯新城、二八片区的捡漏。当然，从二手房的角度来看，当下各个板块都是相当成熟的价格体系，核心的优质的板块楼盘，价格都已经居高不下，很难说还有较大的投资意义，也就是不存在洼地概念了。最多只能说寄希望于指导价，是的某些核心板块的楼盘，适度价格回调，然后抓紧机会适时抄底。

提问：雕叔你好，新人首问我40岁左右，成都2套房无房票，父亲天府新区户口母亲双流区户口，均退休职工，无房刚需。现在预算150万左右投资买房，最近看中了双流区天府国际生物城的天府领地城，还未取得预售不知道定价，或者买个地铁站附近二手房。另外本人在华府大道地铁站附近有个2008年修建的华银美景多层顶楼，产权面积108，实得170左右，3房2卫2厅，有大阳台有屋顶花园有亭子，附带一地下车位。请问一下这种房子好出手吗？出手后买套二手改善房，我是双流区户口，妻子天府新区，除了华府的华银美景，华阳南湖国际社区还有一套。公积金合计7000一月，请问有啥可以推荐的，二手新房都可以。上班都在天府新区。新津花园镇的别墅可以考虑吗？

回答：1、生物城目前不考虑，离主城区远了，没有人口，流动性差。2、华银美景这种房子属于比较有特色的房子，还是比较好出售。3、400多万可以考虑天府新区的新盘：远大中央公园、川发天府上城、万科天府公园城。二手房可以考虑：恒大天府半岛、恒大名都、蔚蓝卡地亚花园城4、郊别墅不可能作为第一居所，需求量很小，供给大、后期流动性差，升值空间有限。

提问：您好，雕叔。老家安岳，在成都郫都工作生活，在郫都有套住房，每月还款两千多，家庭年入10多，现手上有20多个现金，现在老家市里买套，看了雁江的交大紫悦府物业是龙湖的感觉还可以，总价85万，买了以后也可以出租，涨了就卖掉投资，你感觉怎么样？或者你有更好的计划吗？

回答：对于三四线城市的房子，尽量不要再碰投资。小城市住房投资大多存在风险，主要体现在以下几个方面：一是去库存刺激转变为调控压力；二是棚改政策发生变化，棚改规模大幅缩小；三是比价效应消失由于一二线城市严格控制下房价出现停滞或调整；四是人口增长将明显放缓。中长期来看，一、二线城市将聚集年轻人口和精英家庭人口。建议在郫都或者限购区建仓库。未来的价值应该大于雁江。你的首付不高，但月供应能力还可以。可以适当提高杠杆率，降低首付，这样更有利于资金的选择。

提问：雕叔你好，想请教青羊五片有推荐楼盘吗？暂时看了有华府金沙新楼盘，优点是新，精装修很吸引人，缺点是45层太高，实得面积很小，最小套三要330－340，然后就是次新房，基本都有八九年房龄了，保利北森公馆只买得起套二，优品道那边双地铁商场公园总体还不错，也有好多期了，高层电梯还是一期房龄更老的多层纠结。

回答：无论是从配套，居住感，抗跌性来说保利都要强一些。华府金沙45楼太高了，后期出售会是问题。还有，精装修的房子都有溢价。最后，面积小，非常影响居住感。

提问：雕叔你好，三线城市安徽芜湖市人，我和老公两家家庭都是本地工薪。现在，两人名下有普通学区130平房屋一套，价值约180w。我名下有我父母过户给孩子上学的热门学区房一套，96平方，市值170w左右。老公国企技术人员，年收入二十w。考虑到无法为孩子提供更好的教育资源，我想是不是抓紧机会举家迁户南京，卖掉老家房在南京买学区房给孩子上学。老公继续在芜湖工作，我当陪读妈妈。请问这样做，有没有必要？谢谢您的指教！

回答：我认为教育+投资，可以这样操作。选择一二线城市目前看起来可能会吃力一些，但是你的情况是可以hold住的。而且二线城市破限购很简单。大部分人会想直接在自己生活的三四线城市建仓，但是一二线城市有更好的平台资源，更大体量的财富积累机会，这是它独特的魅力。财富在房产兑现：中国未来将形成以深圳、上海、北京为主的三大都市圈，在未来10年将持续，人口的虹吸效应，源源不断的资金与人才将继续涌入一二线城市，长期来看，财富将继续在地产中堆积与兑现。优质的教育资源：教育资源是子女成长不可或缺的重要因素，一线城市虽竞争激烈，但是教育理念更与国际接轨，孩子成长的氛围与人脉资源也更优质。

提问：雕叔你好！如何判断二手房卖出的价格合不合适？在您文章中经常看到您提到，二手房市场和房价能反应比较真实的市场情况，这个怎么理解呢？

回答：判断二手房卖出的价格合不合适，看周边二手卖多少，这个需要多去现在中介门店问问，如果你觉得你房子质量、楼层、户型、相对较好，以及房龄新，就可以卖的相对其他贵一些。除了以上和房子本身相关的因素，房价还会受到政策因素的影响。二手房的价格是由买卖双方自行决定，市场冷，二手供应量大，业主为了卖掉可能选择降价，反之亦然。新房就不是这样，开发商能制造出市场很热的幻觉。

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