郑州二手房存量够卖两年多！房产抵押成“套现”新方法

今年以来，

郑州的二手房市场一直不算景气，

房价下跌严重，

刚刚过去的2月

郑州二手房均价环比下跌-2.2%

购房者持续观望，

卖房者为了及时卖掉房子，

不得不压低价格，

市面上出现了大量降价几万

甚至数十万的特价房。

很多人说郑州二手房市场

已经到了“冰封期”。

也有少部分房东

由于担心房子价格继续下跌，

甚至选择房产抵押的方式来完成“套现”。

1

郑州结束四连跌局面，降幅收窄

据某网站数据研究中心监测，

二月份郑州二手房市场持续降温，

成交量有所降低，

环比降低较大，

但同比2020年与2019年同期仍处高位，

刚需购房占市场主力。

二手房成交均价降低，

环比降低2.2%，

近一年二手房成交均价上下浮动在2.5%以内，

相对平稳。

其中金水区、中原区、二七区的成交量居前三位。

刚需购房占市场主力。

从成交结构来看，

90平以下二手房源成交占比为52.9%，

环比2021年1月降低1.6%；

值得注意的是，

90-140平三居、四居室改善型房源

成交环比2020年1月提升2.3%，

成交量处于2020年以来较高位上。

分城区看，价格涨跌互现，

其中郑东新区实现连续上涨，

经开区涨幅最高；

中牟县实现连续下降，

航空港区跌幅最大。

降幅收窄，

但是整体并未回归到往年同期水平。

据相关数据显示，

郑州市目前在售的二手房数量

已经突破11万套大关，

跟过往的二手房挂牌量相比，

这个数字算是天量了，

毕竟破10万的时候，

已经让很多人坐立难安。

业内人士称，由于季节性的反弹，

3月“小阳春”现象或现，

预计2021年3月郑州二手房成交量出现拐点，

成交量有望回升。

2019年以来郑州二手住宅带看客户量走势

（图片来源：贝壳）

从图片数据可以看出来，

2月份看房人数下跌不少，

但也是常规现象。

（每年春节前后都是淡季）

小楼走访位于管城区一家链家地产的分店，

一位工作人员表示，

管城区目前由于管南几个新盘的冲击，

二手房交易不太理想，

“部分房东确实有着急降价想卖掉房子的，

其中有一些人是想卖掉

老管城区的房子去换新房。”

另一边农业西路上的某房产中介

门店的经理吴先生告诉小楼：

“去年年底，一位老板因着急用钱，

想把一套投资房产卖掉，

最初挂价是230万，明显虚高。

后面我们多次打电话劝他降价，

因为急用钱，老板就主动降价6次，

价格从230万降到180万，

但是直到现在依然没有成交，

我们都替他着急。”

二手房挂牌量为何越来越多，

而且降价也难出售呢？

最表面的问题就是交易成本过高。

从目前的交易规则来看，

二手房的交易成本是居高不下。

除了不满五的20%差额税等各种税费，

和更高的首付比例外，

还需要多交1.5%~3%不等的中介费。

2

二手房降价成交已成事实

想要卖掉自己手中的房子，

那么在房管局办理相关手续是必不可少的了。

小楼来到郑州市房管局发现，

在不动产签约和存量房签约的窗口前，

排队办理业务的市民并不算少，

且今天并非法定休息日。

小楼随机采访了5位等待办理业务的市民，

王先生：

“最近房价有所下跌，所以我刚买了一套新房，现在来房管局办个房查业务。”

胡先生：
“我是来问智汇郑州相关政策的，买房现在手里钱还不够，可能再过几年吧。”

寇先生：
“我是刚买的一套二手房，郑州现在市区的一些二手房不算很贵，房子虽然有些老，不过房东有所降价，就考虑买了。”

孙先生：
“我来房管局办过户，正在等买房的一对夫妻。今年房价有所下跌，想着卖掉算了。”

张女士：
“我家房产证找不到了，我是来房管局补办房产证的，最近没有买卖房子的打算。”

综合来看，

有一定比例的人员确实是来房管局办理二手房相关业务的。

根据受访人员描述，

卖房的房东也都有感受到市场“冰封”的状态，

希望能尽快处理掉手中的房子。

3

房产抵押成“套现”新方法？

小楼的朋友李先生

最近看上了中原区的某新盘，

可是手上现钱不多，

就打算卖掉正住着的老房子，

可是一时半会儿房子也没卖出去，

转眼看上的新盘都快清盘了，

置业顾问给李先生出了一个主意

“你可以把现在的房产抵押给银行，

快速套出现金，

先把看上的房子买了再说，

旧房子慢慢卖掉，

两头都不耽误。”

这样的方式真的可行吗？

银行最终是否会造成

大面积囤积房产的局面呢？

对此，小楼采访到了一位

郑州光大银行的工作人员，

据他表示，

光大银行的风控系统在郑州的各家银行中算是比较严格的，

如果短期内有多位市民来办房屋抵押贷款，

便会提升贷款门槛，

“我们的贷款门槛很高，

且按房屋估值放贷的比例比较低，

不会出现大面积囤积房屋等待拍卖的情况。”

另一位郑州银行一位工作人员则表示，

其银行房屋抵押贷款

一般按照房屋估值的70%放款，

这笔钱一般相较于房屋市场价都会低很多，

如果有些拥有多套房的房东试图通过房屋“恶意变现”，

那么他的每套房子都会比实际买入时亏损很多，

“我们行贷款资格审核比较严格，

想通过银行牟取个人利益，

是行不通的。”

4

房产抵押成究竟是救命良方还是饮鸩止渴？

既然银行行不通，

有些人就想到了中介，

郑州有一些专门的贷款公司，

专门负责办理房屋贷款。

据一家贷款公司的客户经理介绍，

主流的抵押贷款的方式两种，

先息后本、等额本息。

第一种比较受欢迎，办理得更多。

房屋办理抵押，

要分一抵和二抵，

即全款房抵押和按揭房抵押。

二抵相对于一抵，

评估价更少，

贷款利息更高。

最后，该客户经理

还特地问了小楼贷款出来之后的用途。

并告诉小楼，

银行的贷款肯定不能用于买房和炒股，

这个需要进行包装和处理，

不能给银行说贷出来买房，

至于如何包装，

只能流程走到那一步再细说。

业内人士介绍，

一抵的话也就是俗称的“全款房抵押”，

相对来说风险低一些，

但其实现在郑州房子没有贷款的人是少数，

许多人办理的都是二抵（按揭房抵押），

风险非常大。

所以家用急用，

二手房一时卖不出去，

打算“套现”来解燃眉之急尚且可以理解，

如果是“套现”想趁着楼市下行，

持有多套房产的话，

风险实在太大。

毕竟，

“房住不炒”是当前的主要导向，

近两三年内在郑州

想靠“房产”赚钱的人几乎都苦不堪言。

目前郑州现行的限购限贷等政策也非常严格，

这对于房地产市场今后健康、

平稳地发展也提供了根本的保障。

目前郑州的二手房市场并不景气，

房东降价售房也已经成为了无奈中的必要手段。

对于购房者来说，

后疫情时期，

郑州市场在逐渐释放推售需求，

尤其是今年初，

无论是新房还是二手房，

都涌现了不少诚意房源，

大家可以开始多多关注了。