这两天，深圳有两件事受到了普遍关注，一是万科总部用地亏本卖给了深圳地铁，二是滨海大道红树林段下沉通道正式启用。这两件事发生的地点，都在大名鼎鼎的深圳湾超级总部。很多人心中有疑问，这个超级总部到底超级在哪里？

深圳湾超级总部效果图

有人这两天体验了之后，说滨海大道照样拥堵。这一段就是把原来的地面道路下沉到了地下而已，主要是为了改善景观和人行活动，并没有增加车道，对交通改善无益。目前项目尚未完工，地面还有辅道，未来可能连辅道都没有了。

超级总部基本情况

深圳湾超级总部位于欢乐海岸西侧、白石洲南侧。规划用地面积117公顷，开发量520万平米，以商业办公为主，岗位规模约21万，节假日旅游客流量约45万。

这些是深圳湾超级总部的基本面，可以看出用地规模并不大。既然敢叫超级总部，自然有它特别的地方，那就是要引进超级企业，打造超级工程，提供超级基础设施。三者相辅相成，缺一不可。

出师未捷，超级企业已打折扣

超级总部引进的目标企业是中国500强和世界500强企业。尤其是万科、恒大项目，没有建设就已转让，让超级总部有失颜面。

2022年底超级总部就已引入了17家企业，各给1块办公用地。按大体类型分析如下：

深圳湾超级总部企业分布图

有1家是央企，准备把总部从北京搬到深圳，这就是中国电子。

有2个金融类企业，分别招商银行和中信证券。招商银行在福田车公庙已有座总部大楼，也曾经是座地标建筑，南山又引过来分明是挖福田的墙角。引进中信证券，同样也算挖了福田金融中心的墙角。

有4家本地及周边成长的信息类企业，分别是中兴通讯、欧加通信oppo、天音通信、华星光电。后两家可能主要是行业知名度比较高，大众并不太熟悉。

有3家从北京引过来的，分别是京东，字节和神州数码。这应该是城市与企业双向奔赴，各取所需吧，尤其是快速扩张的企业最好不要把鸡蛋放在一个篮子里。

剩下的5家都是本省本地房地产开发类和新兴企业，分别是万科、恒大、深圳地铁、深湾发展、联泰集团。

还有2家不太有名的，1家是本地新兴企业碳云智能，另1家是从外地引过来的以炼油为主的石化企业恒力国际。

这基本上就是超级总部的基本盘，由于土地所剩无几，能引进的企业也不多了。看完企业名单之后，不知大家作何感想，跟这个超级的预期有没有一些差距？当然，这些企业的楼建完之后，也会出租给一些企业作为总部使用。

超级建筑和超级基础设施

根据官方公布的效果图，主要有A塔B塔C塔三座超级建筑。目前A塔的土地尚未出让，C塔已经建设，B塔就是原来恒大的那块地。

C塔建筑效果图

由于航空限高的原因，这片区域建筑没有超过400m，多数在两三百米。由于直接面向深圳湾，可能拥有超级无敌的视野和海景。

除了各个项目建筑花了很大力气去设计，地下的交通和市政设施也是按超高标准建设，包括各种管线管廊设施以及智能化的装备，具体在此不表。

从交通方面来看，涉及2、9、11、29四条地铁，以及穗莞深城际线。不算是很强的交通枢纽，但交通功能整体上也不错，道路交通主要是依赖滨海大道和沙河东路、侨城东路。

超级总部及周边地铁规划

超级的景观设施

滨海大道在当年建设也遇到了反对声音，主要说这片红树林候鸟栖息地，也是国家自然保护区，修路做建设会影响鸟类的飞行。所以控制了园博园和竹子林一带的建筑高度，与原来低密度的华侨城片区共同作为鸟类飞行通廊。

未下沉前的滨海大道

后来建设的滨海大道，为深圳的东西交通做出了巨大的贡献，但也把海滨休闲公园与城区分隔开来。去深圳湾公园的时候就感到非常的不便，西向东很顺，东向西则很麻烦。

滨海大道下沉后的效果图

所以结合超级总部的开发，把此段的滨海大道做了一个下沉处理。把地面空间留给行人，让建筑和海岸带直接联通，形成一个超级绿轴。大梅沙也是同样处理，结合地铁站建设，把道路埋到地下，地面做绿地留给行人。

超级总部绿轴

总体上看，超级总部跟预期多少还是有些距离，硬件没任何问题，主要还是软件。这些可能也是在当前阶段能吸引到最好的企业里了吧，倒是对其他各种总部片区提了一个醒，尤其是前海，看成色怎么样吧。