最新！合肥学区房价格趋势解读：老破小带学区房真的走下坡路了吗

无论是买新房还是二手房都避不开的一个话题就是有没有优质学区。

近1年，合肥二手房成交均价下降了约2931元/㎡，新房市场近期也在频频传出楼盘打折降价的消息，就连大名鼎鼎的滨湖，也有楼盘扛不住了。团购房可以做到9折，甚至更低。

近年来，合肥从“学位制”到教师轮岗，合肥的学区房政策经历了多轮改变。对于当下而言，合肥的学区房是否还具备保值性？本期我们将重点盘点合肥各区学区房，来一起看看哪些学区房保值性更高...

NO.1丨壹

合肥学区分类

在盘点楼盘保值性之前我们首先来看看合肥的学区房分类。

一、合肥的学区房大致分三种

第一种是一环以内，这类学区房都是老本部，学校无论是师资力量还是升学率都非常高。但房子也确实老，很多房子因为房龄的原因可能连贷款都带不了，不过这类老房子中50平左右的小户型曾经一度刷新了合肥房价新高。买这类房子的人几乎都是有两套及以上住房的，为的就是小孩上学，甚至很多都是住学分离，因为这类房子居住体验确实差。

第二种是一环到二环之间，这类学区房的整体表现是名校校区+次新房。老本部进不去，入围一个名校校区也不错，而且房子也相对较新，次新房较多，但房价相对较高。比如，政务、四里河等板块，房价也都是合肥第一梯队。

第三种是二环外，这类学校基本上都是名校教育集团的分校，很多人在买新房的时候更多会担心后期师资力量和学校升学率的问题。其实，在实行教师轮岗之后，这类学校至少在师资上有一定优势，而且这类房子基本上新房较多且品质较高。

二、合肥的47所初中排名

2024年市区中考报名人数为4.19万人。初中学业水平考试由体育考试、实验操作考试和文化课考试等3个部分组成，总分为750分。700分及以上1289人；650分及以上13281人；600分及以上24632人。

今年市区普通高中招生学校38所，新增合肥一中淝河校区、合肥八中运河校区、合肥九中四牌楼校区，面向市区招生计划30034人，包括市区普通高中招生计划28728人和艺体特色班计划1306人。

我们整理了合肥目前47所初中的排名，仅供大家参考：

NO.2丨贰

各区学区房保值性分析

一、政务区50中

政务区作为合肥房价的天花板，主打的就是资源集中。学区房基本上以50中+翠庭园小学/奥体小学/西园新村小学。根据第一房研究院好房新选小程序数据显示，从成交价格上面来看， 2024年1-7月政务区的学区房跌多涨少。在统计31个小区中，6个小区价格明显上涨，6小区价格持平，19小区出现下跌。按学区划分来看，奥体小学+50中新校区（天鹅湖小区）的住宅小区保值率更高，有多个小区出现了不同程度的上涨。如栢悦公馆、岸上玫瑰、浅水湾等小区价格上涨2000-9000元/㎡不等。部分豪宅小区价格下滑明显 ，比如内森庄园、天鹅湖畔等小区。

数据来源：第一房研究院好房新选小程序

以政务区栢悦公馆为例，可以看出虽然7月份挂牌价有下滑，但今年整体成交价有上升的趋势。

二、滨湖师范附小+46中

滨湖最好的学区是46中+师范附小本部。从统计的11个楼盘来看，除了棠溪人家以外，滨湖师范附小+46中的学区房最新成交价在2.3-3万/㎡左右。再来看下涨跌情况。仅2个小区几个上涨，9个小区出现了不同程度的价格下跌。下跌最多的是滨湖家园西区，下滑接近7000元/㎡。其次是书香门第东苑，下滑接近6000元/㎡。其他下跌的小区基本上跌幅都在2000-3000元/㎡不等。文华阁上涨近5000元/㎡，滨湖惠园上涨2000元/㎡。

数据来源：第一房研究院好房新选小程序

以滨湖区文华阁为例，可以看出开年以来，二手房无论从挂牌价还是成交价上来看都在稳步增长。

三、高新科大附中

科大附中高新中学+梦园小学天柱路校区/桂花园学校桂园校区是高新区最好的学区组合。从统计的23个小区二手房销售价格表现来看，几乎是全线下调价格，仅徽商城市风景一个小区价格出现上涨情况。和庄别墅、蜀山名筑这两个小区成交价稳定不变。其余20个小区都出现了不同程度的下跌。部分小区价格下跌比较明显，最高的像碧海山庄，7个月房价下跌接近8000元/㎡。整体来看，高新区科大附中的学区房中，徽商城市风景、和庄别墅、蜀山名筑等小区保值率更高。

数据来源：第一房研究院好房新选小程序

以高新区徽商城市风景为例，可以看出无论是挂牌价还是成交价都在走“上坡路” ，7月挂牌量激增但丝毫不影响成交价上涨。

四、庐阳区42中、45中

庐阳区作为老城核心区，几乎汇聚了大量第一梯队学校的本部。大致可分为6类组合，分别是，42中本部+南门小学/红星路小学/六安路小学；45中本部六安路校区+六安路小学/南门小学；45中森林城校区+南门小学森林城校区。

从统计的68个小区销售表现来看，房价方面，不得不说顶级的学区的房价确实很高，即使是老破小，即使是大环境下行，大部分小区价格都能站稳在3-4万/㎡。

保值率方面，42中本部+南门小学/红星路小学的学区房价格保值率最高，2024年1-7月几乎涨跌参半，最高的涨幅，如九中宿舍涨了4000元/㎡。45中本部六安路校区+南门小学的小区保值率最差，2024年1-7月成交价全线下滑。最高跌幅约13000元/㎡。

数据来源：第一房研究院好房新选小程序

以庐阳区六安路小学+第42中学(本部)的四湾巷小区为例，从走势上不难看出，这种老破小带学区的房子真的在走“下坡路”了，量价齐跌。

五、蜀山区50中

安居苑小学、西园新村小学、50中是蜀山区最具有代表的学区房， 从统计的23个小区结果来看，安居苑小学（本部)+50中西校以及西园新村小学+50中东校（双本部）的小区保值率相对更高，最高的涨幅，如统计新村涨了约4000元/㎡。安居苑小学(天鹅花园校区)+50中西校的小区保值率最低，2024年1-7月除了江南书苑外所有小区基本上价格都有不同程度的下跌，最高跌幅，如万科金域华府跌了约8000/㎡。

数据来源：第一房研究院好房新选小程序

以蜀山区安居苑小学（本部)+50中西校的安居苑东村为例，从走势上不难看出，尽管挂牌量和成交量有所增加，但挂牌价和成交价都在下滑，而且是严重下滑，这也从侧面表现出了市场的“以价换量”。

六、瑶海和平小学+38中

和平小学+38中是瑶海最好的学区组合， 从统计的14个小区结果来看，整体跌多涨少，成交价上涨的小区如砂轮新村、和龙花园、保利熙悦府，涨幅在1000-2000元/㎡；君柳河畔、和平盛世这两个小区上半年1-7月成交价持平；其他9个小区均有不同程度的下跌，跌幅最大如樱花园小区，1-7月跌了约4000元/㎡。

数据来源：第一房研究院好房新选小程序

以瑶海区和平小学+38中的樱花园小区为例，可以用三个字来形容“卖不动”。业主们也不想降价卖！

七、包河区屯溪路小学+48中

屯溪路小学+48中14个学区房可分为两大类，一类以交通局大院、气象局宿舍等为代表的老破小；另一类则房龄相对较新，如顶峰国际公寓、邮电西村、城市华庭等为代表。从统计的结果来看，大部分的小区房价都在下跌，最高的跌幅，如城市华庭，1-7月房价跌了约9000元/㎡。省电力公司小区、邮电西村、气象局宿舍等3个小区出现了上涨。

数据来源：第一房研究院好房新选小程序

以包河区屯溪路小学+48中的邮电西村为例，从趋势上可以看出无论是挂牌量、成交量、挂牌价、成交价各个方面基本上相对稳定，7月这涨幅明显。

八、经开区168玫瑰园

说到经开区的学区房，不得不提的是经开168中学玫瑰园西校区、东校区和南校区。从统计的31个小区结果来看，基本上也是房价下跌的小区数量多于房价上涨或持平的小区。其中，2024年1-7月涨幅最高的是国耀星达城，价格上涨约6000元/㎡。而万众瞩目的绿城玫瑰园，保值性也较高，1-7月跌幅较小，降了1000元/㎡左右，但整体依然站稳了3.6万/㎡的成交价。

数据来源：第一房研究院好房新选小程序

以经开区168中学玫瑰园西校区的绿城玫瑰园为例，从趋势上可以看出挂牌量高、成交量也高，成交价格还在波动上涨。对于这种二手房中“优等生”只能说习惯了。

NO.3丨叁

结语

俗话说，“覆巢之下，焉有完卵”，从本轮盘点不难看出，合肥的大部分学区房的价格都有不同程度的下降，这是大势所趋。只有部分的次新房+顶级学区还在上涨，而老破小带学区的房子正在走“下坡路”。但相较于学区较差一些的二手房来讲，学区房的保值性还是要更高一些。学区房不仅仅是为孩子的教育提供一个良好的平台，在房产保值方面，好的学区具有更好的抗风险能力。

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