爆炸后居民房屋受损怎么维权

●房屋所有权的归属是寻求救济的关键

●开发商对房屋的毁损是否承担责任

●房屋所有人可以采取哪些方式维权

□记者李鹏飞

今日话题

天津812爆炸事故已发生10余天，距离爆炸核心区较近的多个小区在此次爆炸中严重受损。灾难过后，除了对逝者和伤者的哀思、对相关责任人的追责之外，在爆炸中受损房屋的处置也成为大家关注的焦点。

房屋作为居民生活中十分重要的财产，一旦受到损害，往往给家庭造成严重后果。现实生活中因意外事故、自然灾害或者人为原因造成房屋毁损的事情时有发生。那么，当我们的“家”毁损后，怎样通过合法、合理途径维护自身权益成为当事人迫切需要解决的事。今天，我们就此话题采访几位法官，看看他们的看法。

件事

8月22日，随着又一名消防战士确认牺牲，天津港“8·12”瑞海公司危险品特别重大火灾爆炸事故遇难121人，已经确认身份120人。对于公众关心的居民房屋受损问题，天津市政府官微消息称，将采取分类处置的方式。目前，已有开发商愿意对受损严重的房屋按照市场运作方式进行回购。

据报道，因为受到爆炸事故的影响，距离爆炸核心区仅数百米的万科海港城、金域蓝湾、启航嘉园等多个小区受损严重，受损房屋如何处置成为业主和社会关注的焦点。

就受损房屋善后处置问题，天津滨海新区区长张勇表示，对于经过安全检测认定不适合继续居住的房屋，决不会让业主入住。他表示，经多方协调，已有开发企业从履行社会责任、维护自身品牌声誉的角度表达意向，对受损严重的房屋，拟按照市场化运作的方式进行回购。另外，各银行对因事故影响暂时不能按时偿还贷款的单位和个人，暂不催收、罚息和作不良记录；各保险公司将积极开辟绿色通道，启动快速理赔程序。同时，对于选择继续在原房屋居住的业主，政府将组织力量尽快协助修缮房屋，并进行环境评估和安全评估，确保符合居住条件。

圆桌讨论

寻求救济之前必须弄清房屋归谁所有

罗山县法院法官孔晶晶认为，房屋所有权是指房屋所有人依法对自己的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。关于房屋所有权的归属，我国法律虽未明确规定，但是房屋作为不动产，根据《物权法》关于不动产的相关规定，可以确定房屋所有权的归属问题。我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的。因此房屋所有权归属原则上以产权登记为确定标准。

按照我国有关法律规定，房屋所有权因买卖转移变更时，应自转移变更之日起，3个月内办理转移变更登记手续，因此，当事人只有办理完成房屋过户登记手续，房屋所有权才发生转移。过户登记的时间即为所有权转移的时间。在形式上，购房者取得的房屋产权证即为其所有权证明。这与不动产权利的转移是要式行为、以登记为成立要件的法律要求是相一致的。

因此，在下列两种情形中的法律效力不同：1.未办理过户登记的，即使房屋已实际交付甚至入住，房屋所有权仍然未发生转移，仍在转让方手里；因此，购房者在此种情形下应与开发商及时联系，协商办理有关过户手续的事宜，及时取得所有权。遇到拖延或明显违约不办理的，应按合同有关约定要求开发商承担违约责任；2.房屋买卖双方已办理房屋过户登记手续，买方已取得产权证的，即使双方尚未实际交付房屋，买方未实际占用、使用该房屋，房屋的所有权也发生了转移。

开发商应保证交付房屋的质量。如果房屋在完成交付后，因不可抗力和人为的原因造成房屋毁损的，风险转移到买受人

孔晶晶解释道，我国《合同法》第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这是我国法律规定的风险责任负担的交付主义原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担……”既然房屋的所有权已经转移，说明房屋已经完成交付，此时房屋毁损的风险就已经转移到买受人。

但是，开发商是否对房屋的毁损承担责任，应根据不同情况区别对待。如果是房屋的质量问题，房屋所有权转移并不免除某开发商保证房屋质量的义务。因为《合同法》第一百五十三条规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。开发商在与买房人签订的《商品房预售合同》中约定，交付房屋时应同时提交建设工程质量监督部门出具的《建设工程质量合格证书》、《住宅质量保证书》等，表明开发商应保证交付房屋的质量。如果是不可抗力和人为的原因造成房屋毁损的，比如天津爆炸导致房屋毁损就属于不可抗力的原因，根据我国法律规定的风险责任负担的交付主义原则，此时的风险已经转移到买受人，开发商对房屋的毁损不承担赔偿责任。

房屋毁损后，所有权人可以通过三种方式维权

夏邑县法院法官程婉侠认为，在我国，公民的民事权利受到侵害，维权方式有很多，其中私力救济的方式主要是和解；社会救济的方式主要是调解和仲裁；公力救济的方式主要是民事诉讼，如果侵害物权的行为构成犯罪，受害人也可以在刑事诉讼中提起附带民事诉讼。

在这三种救济方式中，和解的社会效果较好，但要以双方当事人的合意为条件。调解是第三者依据一定的社会规范居间调处，使双方当事人谅解、妥协，达成合意，与当事人之间是否让步以及调解者的影响力密切相关。仲裁是双方根据有关规定或协议，将争议提交仲裁机构，由该机构居中裁决的制度。调解和仲裁是依靠社会力量解决纠纷的一种方式，其达成的协议，法律赋予其一定的效力，以达到分流诉讼案件的目的。

公力救济的实质是国家机关在当事人的参与下解决纠纷的一种最具权威和最有效的机制，其最主要的特点就是强制性和严格的程序性，主要包括民事诉讼和刑事附带民事诉讼。被告人的行为在给受害人造成物质损失的同时，如果触犯了刑法的某个犯罪构成，其行为就构成了犯罪，被害人可以在刑事案件立案后至第一审判决宣告前，以应当赔偿物质损失的被告人提起附带民事诉讼。公力救济是维护当事人合法权益的最后一道防线，对其他维权方式起到支持、保障的作用。

在天津爆炸事件中，毁损房屋所有人如何寻求救济

南乐县法院法官吴红耀认为，对于天津爆炸案，事故可能是涉事企业没有依法开展业务而造成的，如果爆炸责任人完全依法依规运输、储藏、保管危险物品，则可以避免这样的事情发生。因此，失去住宅的居民有权向导致事故发生的单位主张赔偿。

吴红耀进一步解释道，由于天津爆炸案属于连环爆炸，涉及单位较多，对于因一次爆炸而造成二次爆炸的相邻单位，如果没有过错，则不应承担赔偿责任。如果存在过错，尽管其本身也是受害者，也应承担民事责任。这就涉及共同侵权的问题。一般而言，主管机关在最终的事故调查报告中，会明确具体侵权单位。如果无法确定，根据《侵权责任法》的规定，二人以上实施危及他人人身、财产安全的行为，其中一人或者数人的行为造成他人损害，能够确定具体侵权人的，由侵权人承担责任，不能确定具体侵权人的，行为人承担连带责任。也就是由几方共同承担侵权责任。

因此，建议居民个人要理性表达诉求，可以借助业主委员会、街道、居委会、建委等相关部门反映情况，由专业机构对相关损失进行评估。在可能的情况下，拍照留存证据。如果有条件可以对房屋进行修补，从而正常居住，在修补时，注意保存票据。

在维修过程中，可以考虑启用维修基金。维修基金是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项账户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。维修基金仅可用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程，如维护绿地、电梯等，由物业提交、规划相关方案，最终需业主大会通过。

此外，如果投有相应的财产保险，如家财险，可以寻求保险公司赔偿。但实践中，很少有居民为房屋及屋内财产购买保险。需要说明的是，尽管有公众责任险这一险种，但即便涉事单位投保了该保险，由于其从事的业务与危化品有关，保险公司往往拒赔，而且此次事故重大，以保险公司当初的投保金额来说也可能无法承担。