中国人为什么扎堆赴日买房？深圳1套=东京2套？

社友们，你有没有发现最近刷短视频的时候，“去日本捡漏房子”已经成了热搜？

东京湾一套七十平米、房龄十五年的海景公寓，挂牌一亿二千万日元，折合人民币不到六百万，比去年北京五环外一套“老破小”还便宜三成。有人看数据就激动：“这不就是抄底？”先别急，我们把近五年的来龙去脉串起来再下结论。

先回到 2020 年，日本突然锁国，海外买家流量归零；那一年东京的新房开盘一度滞销，开发商甚至送家具送家电凑人气。

2021 年春天边境半开半关，日元汇率还在一百一十左右，华人看房团重启小规模踩点；

到了 2022 年，日元狂泄到一百五十，资本嗅觉最灵的那批深圳、上海投资人扛着行李箱冲进银座连刷七八套。

2023 年行情彻底点燃——日本不动产经济研究所通报，新建公寓平均价格首次站上一亿日元大关，同比暴涨近五成；二手房也跟着水涨船高，但人民币视角下依旧是“打折季” 。

2024 年全国地价整体回升 2.3%，创 33 年最快，外媒直接给了标题：“日元便宜到让东京看起来像大甩卖” 。

到了 2025 年一季度，东京二手住宅平均价突破一亿日元，房产中介的客户里，中文询盘接近四成，其中丰洲塔、六本木之丘一带的中国买家比例最高 。

钱到底从哪来？一句话——弱日元叠加资产避险。深圳王先生就是典型：2023 年底他卖掉南山一套一百二十平的高层，税后落袋八百三十万；春节后飞东京港区，全款买下一套八十五平海景房，装完修还剩一百五十万。他说，“卖一套深圳，买两套东京，顺便把汇率风险锁死”，这话在小红书点赞破万。更多人看中的是生活配套：永久产权、不限购、就医教育完备，还能申请经营管理签证，让老人小孩有得选。

大家都买哪里？核心永远是东京：港区、中央区、千代田区电车上盖的塔楼，开盘就排号；手上预算两千万人民币以内的，会转去新宿区或者丰洲湾。大阪看点在 2025 世博和赌场 IR，福冈靠的是离上海九十分钟航程加国际学校吸引力，北海道二世古主打滑雪和 Airbnb，“滑雪季日租五千人民币起”是真实报价。最魔幻的是乡村空屋：网站上一日元挂牌，把照片 P 得像童话木屋，很多人飞去现场才发现要先投入几百万日元打地基、防潮、改水电，最后变成“半拉工地管理员”。

流程难不难？资金出境是第一道门槛。个人每年五万美元便利额度只够塞牙缝，多数人用“多人额度叠加+离岸家族信托”或者在香港设壳公司做境外并购。第二关是银行贷款：东京本土几家地方银行给非居住者批七成按揭，利率 2% 左右，但要求年收入八百万日元起、流水齐全、还得找本地担保，很多买家干脆全款省心。第三关是税费：契税 3%、登记税 0.4%、印花最多六千日元，每年固定资产税 1.4% 再叠都市计划税 0.3%，买贵了还要预留遗产税最高 55% 这颗“定时炸弹”。

投资回报看租售比。东京核心区净租售比 2% 多，稍高于北京但明显低于纽约 3% 以上 。想靠现金流回本？得保证几乎零空置。更现实的是赚汇差——如果日元从现在的 20：1 反弹到 16：1，你账面就多了两成；反过来要是再贬 10%，可能瞬间打回原点。还有自然灾害风险：地震台风理赔周期长，保险费年年涨。外资情绪也会变，CBRE 报告指 2023 年海外资金流入锐减 78%，一旦日本央行真加息，高杠杆买家很可能先踩刹车 。

那这笔生意值不值得？答案不在“便宜”俩字，而在“周期”。汇率、人口趋势、政策窗口三重周期叠加，有人五年赚到学区房首付，也有人卡在空屋改造费用止损。想下场的朋友记住三句话：第一，先拿最悲观汇率和空置率做压力测试，撑得住再订机票；第二，现金流优先，租金能覆盖税费和物业，你才能安心拿长线；第三，退出通道先于入场冲动，买之前想好卖给谁，用什么币回国，路径越清楚，睡得越踏实。

说到这里，如果你还把日本房子当“捡钱游戏”，那祝你好运；如果多了一分谨慎，那这十分多钟没白看。喜欢这种数据＋故事的干货，记得点赞、订阅，转给同样心痒的朋友。