幸福里百科词条：回迁房是开发商征收土地时，赔给被拆迁住户的房子。回迁房土地如果是国有土地，根据土地使用性质分为三种情况：住宅产权年限是70年；综合用地产权年限是50年；商业用地产权年限是40年。如果回迁房的土地性质是集体，跟小产权房是一样的，不能够被转手买卖。要注意，没有办理房产证，只有回迁协议的回迁房是不能转卖的。这个时候回迁房还没有一个完整的产权，并且也不能进行相应的抵押贷款。购买回迁房的时候，要注意：查清回迁房的土地性质、了解是否有房产证/不动产证、明确房屋产权构成、询问户籍是否能够迁入、警惕一房多卖现象、防止交易过程违约。

本文知识点

1、回迁房产权性质及其年限

2、没有办理房产证的回迁房不要着急买

3、购买回迁房注意事项

一、回迁房产权性质及其年限

回迁房指的是开发商征收土地时，赔给被拆迁住户的房子。

回迁房土地如果是国有土地，产权与国有建筑用地一致，根据土地使用性质分为三种情况。

1、回迁房是用作住宅用地，产权年限是70年；

2、回迁房是综合用地，产权年限是50年；

3、回迁房是商业经营用地，产权年限是40年。

如果回迁房的土地性质是集体，跟小产权房是一样的，属于集体产权，不能够被转手买卖。

二、没有办理房产证的回迁房不要着急买

回迁房的房屋价格可能比同地段商品房更便宜。但是，回迁房总体分为两种情况，一种是业主持有房产证，一种是业主持有回迁协议。而没有办理房产证的回迁房，只有回迁协议的回迁房是不能转卖的。这个时候回迁房还没有一个完整的产权，并且也不能进行相应的抵押贷款。

三、购买回迁房注意事项

1、查清回迁房的土地性质

购买回迁房一定要查清土地性质，避免购买集体土地上建设的回迁房。如果是国有划拨土地上的回迁房，当时是享受了国家的优惠政策，没有交土地转让金的。购买这种房屋到过户的时候需要补交这部分的税费，这部分费用需要和卖家商议好是单方承担还是共同承担。

2、了解是否有房产证/不动产证

在卖方只有回迁协议、没有不动产权证的情况下，是无法办理过户登记手续的。一定要合适回迁房的房产证或者不动产证。

3、明确房屋产权构成

回迁房的产权证可能就只是户主的名字，但是其他家庭成员在房屋所有权上也占有份额。这是因为一般回迁房都是按照家庭成员的人头分房屋面积，所以尽管产权证上没有他们的名字，不动产登记簿上还是有他们的名字。这时候尽量要求户主其他家庭成员签字，以免购房后出现争议，造成损失。

4、询问户籍是否能够迁入

如果房屋户主无法更名，新业主的户籍可能无法迁入房子所在的户籍地，也就是说无法落户。

5、警惕一房多卖现象

回迁房买卖无法办理预告登记，卖房者就有“一房多卖”的漏洞可钻。卖房者将商品房多次出卖签订的合同，不违反法律的禁止性规定，都是有效的合同。如果这种情况发生了需要多就需要多方争夺房屋的产权，最后得到房子的可能性就很低了。

6、防止交易过程违约

（1）签订房屋买卖协议时，写明交房具体时间和办理过户手续的时间。这样如果卖方发生反悔，就可以凭借协议向卖方要个说法，要求其继续过户，或者退还金额并承担违约责任。

（2）不要一次性付清所有款项。签订合同的时候最好写明进行分批付款，先付首付，拿到证明之后再付中间款，过户之后付尾款。最重要的是一定要留有尾款（最好是占比较大的尾款）。这样卖方选择违约的可能性就会降低。

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