杨行这个当红刚需板块，快没有新房卖了
提起杨行板块，相信很多人都知道这里属于北宝山的一个纯刚需板块，过去几年都有相当大的供应量，
不过最近这里的新房很热，去年底入市的四季都会绿龙北和大华公园荟纷纷刷出各自的积分新高。马上，片区内的超级大盘四季都会五期将在下周四开启认购，那么今天我们就去看一下杨行板块。
那么究竟是什么原因催热了杨行板块，今天笔者来到杨行，一起看一下这边的情况。
交通出行优势显著，未来是北上海的交通枢纽
如果一个板块突然火了，那么有多种可能，例如出台了很多了不起的规划，例如名校的引入、学区的建设或者诸如此类的利好，那么杨行究竟有哪些规划值得一看。
杨行虽然地处宝山外环外，最北侧已经靠近上海绕城高速（郊环线），不过从上海2035规划来看，宝山绕城高速以南区域都被划入到上海主城区的范畴，杨行也赫然在列。杨行板块从位置上来看处于上海市区的正北侧，因此距离市中心的距离在诸多近郊里不算远。
在宝山区2035规划中，重点打造的板块就是吴淞副中心，杨行板块东南部与吴淞板块接壤，一部分区域也被划入到了吴淞创新城的规划之中。
图源《上海市宝山区杨行镇国土空间总体规划》
不过对于杨行利好更大的，显然是这里未来的交通。上海高铁宝山站将在杨行北部设站点，未来将是上海铁路枢纽规划的重要客站之一，连接崇明的北沿江高铁就在这里经过。
据网传信息，上海宝山站北与G1501绕城高速紧邻，西与蕰川公路毗邻，未来从这里出发去崇明旅游，出行会便利不少。高铁站周边势必也会形成公交枢纽，对未来地面交通出行起到推动作用。
相比起高铁，广大市民更关注的还是轨道交通的建设，目前杨行板块内有1号线在此经过，1号线是上海市区极为重要的一条南北交通大动脉。以富锦路为例，从这里出发约20分钟（6站）可以到达宝山万达商圈，约30分钟（9站）到达静安大宁国际商圈。
1、3号线轨交线路示意图
而且从始发站上车，早高峰通勤还能坐上位子，这对很多买在郊区的购房者来说都是奢望。
1号线富锦路站，易眼看房实拍
此外，杨行南部片区的18号线（二期）已开工建设，未来将增加宝山东西向轨道交通服务能力。从远期来看，19号线、22号线和24号线依然在规划研究中。
此前市域线4条：沪通线（暂名）、宝嘉线（暂名）、南何线（暂名）和沪崇线（暂名），服务杨行与周边五大新城等区域的快速联系。不过目前对于这些线路的信息并不多，未来能否兑现还不得而知。
所以从规划来看，主要利好还是在交通出行上，这对出行本就比较便利的杨行来说，更将如虎添翼。
居住环境不错，配套欠缺是一大短板
片区内最大的楼盘四季都会撑起了杨行新房市场的半边天。那么从实地走访中来看，杨行板块的体验又是如何的呢？
本次加推的四季都会五期位于1号线终点站富锦路，出口处有一个小型的商业街，只不过充满了浓郁的城乡结合部气息。
目前蕰川公路以东主要以新建商品房为主，蕰川公路上集卡较多，远处宝钢集团的大烟囱也是肉眼可见。
富锦路蕰川公路
抛开蕰川公路，其东面这一片整体的城市界面还算不错，毕竟这里商品房体量是相当大的，想必居民也比较多。不过转了一圈后发现这里并没有集中式的商业体。
杨行城市街景，易眼看房实拍
当然多个楼盘都会在社区外布置一些沿街的底商，有便利店、中介、菜场、水果店等，但商业规模有限，总体来看这里的生活配套并没有预料中那么好。
周边沿街底商，易眼看房实拍
当然，四季都会繁星启社区将配建约3.4万方的商业体，未来招商情况如何还需等待验证，不过以万科的号召力，相信业态会比较丰富。
四季都会繁星启商业效果图
就目前来看，杨行板块内仅有3个体量很小的社区型商业，位于1号线友谊西路站出口处的亿博商业广场,基本都是一些非主流的品牌。
稍大些的有宝安公路站附近的北上海商业广场，以中低端的餐饮及快销品牌为主，水产路附近还有宝山花园城，情况与北上海商业广场差不多。而最近的大型商业体需要乘坐6站地铁到万达商圈。至少从目前的规划来看，这里短期内还没有大型的商业综合体的布局。
就医也是一大短板，该片区内只有一所社区卫生服务中心，大型的三甲医院需要跑到5公里开外的吴淞板块，有第九人民医院北院和中山医院北院。当然地铁也很方便，30分钟可以到达大宁商圈，那边有第十人民医院。
板块内的生态有白沙公园，占地约500亩。里面有体育场、湖泊、儿童游乐场、健身步道等，算是当地居民周末休闲的好去处。
白沙公园，易眼看房实拍
新房即将告急，400万出头就可以上车
杨行让人印象最深刻的恐怕还是这里成片开发的新房。其中仅一个四季都会就分五期开发，目前在售的第五期是项目开发的最后一期产品。从走访中看到，此前已经交房的四季都会项目，产品外立面及社区环境都还不错。
四季都会1期（已交房），易眼看房实拍
再来看四季都会这一批要入市的楼盘，本次加推共有636套房源，量还是比较多的，加上1:1.8的入围比，入围机会还是比较大的。
相比起该盘去年第六批总共入市300多套房源，共计1101组认购率,开盘当日385号直接开盘售罄，入围积分66.8分。这一次套数翻了个倍，预计入围积分或比上一批要低。
不过买房人也不可大意，该盘也是第一批外环外唯一入围比在1:1.8的楼盘，可见其热度还是很高的。
四季都会五期加推户型套数：
- 约90平户型 144套
- 约101平户型174套
- 约103平户型 138套
- 约106平户型 108套
- 约125平户型72套
本次四季都会推出了全新的约103平和125平户型。其中90和103平的户型图是比较接近的，典型的飞机户型三开间朝南。
90平户型图
103平户型图
除了空间更阔绰，103平户型比90多了一个卫生间，主卧做到了套房设计，虽然是中间套但做到了窗户全明。而101平的中间套则是双开间朝南，朝西的横厅设计是一大短板。
101平户型图
据悉项目带装修交付，包含海尔或同等品牌的中央空调，不过没有地暖。卫浴品牌主要是和成，热水器品牌是万和，厨房品牌以方太为主，基本属于纯刚需的国内一线品牌。
样板间实景图，易眼看房实拍
从询问中了解到，为了方便购房者拎包入住，项目还为业主提供了美好家的选装产品包，例如增加了洗碗机、嵌入式微蒸一体机等升级选项。客户后期可以根据个人需求，自行决定是否需要购买这项增值服务。
样板间内的交付标准及美好家升级内容，易眼看房实拍
从现场来看，看房的客户络绎不绝，尽管是工作日，从售楼处再到样板间客流都不少，其中上海本地老年客群占比相当大。
样板间络绎不绝的看房客户，易眼看房实拍
在目前市场上很多郊区新房纷纷降标甚至采用毛坯交付的背景下，四季都会的交付标准算得上不错了，不过项目能吸引到这些老年客户的另一大因素想必就是其较低的价格。
本次加推的价格是4.82万/平，最低总价在400万出头，103平的小三房价格基本在500万以内。均价比起去年同板块产品贵了1-2千/平，这意味着这里的新房价值是在不断提升的。
即便房价出现了涨幅，放眼整个宝山地铁旁的新盘，4.8万/平的价格并不算高。同批次中，罗店板块远离地铁站的西江悦项目也要4.4万/平。据悉，项目周边目前房龄在10年内的二手房挂牌价格约在5万/平上下，倒挂并不算明显，毕竟买这里的新房图的就是一个性价比。
值得一提的是，四季都会即将要清盘。本次认购后，项目最后的300余套房源预计会在5月份加推，此后四季都会再无加推房源。
整个2021年，杨行都没有地块出让。当然大华公园荟和万业紫辰苑博萃后续或还有少量房源，不过这些存量消化完后，杨行在后面很长时间内或面临无新房可售的情况。
蓝色部分为本次加推楼栋，易眼看房实拍
四季都会五期在建现场，易眼看房实拍
说实话这里的新房在之前几年被很多市区客看不上，现在这里成为了很多新上海人及市区动迁客户的首选，这也间接抬高了杨行入围积分的门槛。
周边配套目前来看还是偏弱的，不过未来的交通资源会更上一层楼。现有的地铁1号线可以快速拉近杨行和市区的通勤时长，也就是说周末要去逛个街，看个病，基本都要依赖1号线到市区，这也是吸引不少在静安等地工作的刚需或市区动迁的购房者的原因。
目前这一批的供应量还是比较充足的，触发积分或在所难免，不过入围难度比上一批要小，想在杨行上车的购房者不妨抓住这次机会。
