破坏承重墙，物业、业主等该谁担责？律师说→

律师说法

近日，黑龙江哈尔滨一居民楼承重墙被砸，导致全楼240多户住户被疏散无法回家，有居民对媒体透露“总计损失大约一亿六千八百多万”。消息一经披露，迅速引发关注和热议，公安机关现已依法对4名相关责任人采取刑事强制措施，而后续建筑主体的处理和房屋损害赔偿责任的划定则成为大家关注的焦点。对此，红网《百姓呼声》栏目联动律师——湖南通程律师事务所律师彭震作出了专业解答。

这一事件中，业主、租户、装修公司、物业相应的损害赔偿责任应如何划定？

首先，本案中租户和装修公司作为直接的侵权实施主体，应当承担主要责任。租户与装修公司之间具有承揽合同关系，装修公司是否具有装修资质成为本案中主要责任承担比例的划分依据。装修应依照法定程序，根据《住宅室内装饰装修管理办法》的规定可知，装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业申报登记，非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当征求业主的书面同意，且未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，禁止装修人变动建筑主体和承重结构。因此装修人应经住建部门批准，并由房屋安全鉴定单位对装修方案进行审定，聘请专业装修人员进行施工。如果租户聘请的是正规、具有相应资质的装修公司，装修公司未经审批私拆承重墙，该行为造成的相应的法律后果主要由装修公司承担；如果聘请的施工公司不具有资质，那么租户和装修公司按照各自过错承担相应的法律后果；但如果租户是雇佣个人进行装饰装修，则主要法律责任由租户个人承担。

其次，物业应承担次要责任。物业服务企业应当参照当地房屋行政管理部门制作的示范文本，制订适用于本物业管理区域的《住宅装修须知》（下称《须知》）等文件，并明确由专人负责对装修活动的日常巡查和管理。物业服务企业在为业主、使用人办理入住或装修登记手续时，应当将《须知》内容明确告知业主、使用人，并让其签收，重点告知规定中不得损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违法搭建建筑物、构筑物等住宅装修的禁止行为、禁止敲凿的部位，物业服务企业应当对业主、使用人提供的住宅装修设计图、施工方案中有违反住宅装修禁止行为的问题，提出整改意见。本案中物业未尽到监督管理义务，未及时制止租户和装修公司的施工改造，应承担一定的损害赔偿责任，但不是主要责任。

最后，业主也应当承担一定的责任。根据《民法典》相关规定，业主作为房屋所有权人，无论和租户之间的合同如何约定，其作为涉事房屋的产权人，对房屋仍具有安全管理义务。

装修房屋时，是否需要事先告知物业？

需要。在一个存在诸多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响，如：装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时，物业服务企业有义务根据物业服务合同的约定对小区进行管理，而对小区及其共用部位、共用设施设备的结构，功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，业主装修装饰房屋，应当事先告知物业。

《物业管理条例》第五十二条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主”。《住宅室内装饰装修管理办法》也明确规定装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业申报登记。从法律的角度来讲，装修前需要到物业登记，并办理相关的物业手续。

随意改动、破坏承重墙可能会承担何种法律责任？

房屋承重墙等房屋主体结构，直接关乎建筑安全，擅自拆改，会破坏房屋受力结构，导致房屋变形、开裂，甚至坍塌的后果，严重危害人身及财产安全。我国的相关法律法规均禁止擅自拆改承重墙等房屋主体结构。因此，不管是购房的业主还是承租的租户，对相关房屋进行装饰装修时，严禁擅自拆改房屋主体结构，若确需拆改的，应当严格按照法律法规办理相应手续，否则需承担民事违约赔偿或行政处罚，后果严重的，还将面临刑事处罚。

从民事责任角度来看，我国《民法典》规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。如遇侵权行为，有权请求其承担民事责任，本案中租户拆除承重墙对楼体造成损坏，侵犯了楼内其他业主的合法权益，民事上需要赔偿其他业主房屋损失和鉴定、修复、加固费用，以及这段时间其他业主不能居住产生的相关损失等等。

从行政责任角度来说，施工单位私自拆除承重墙违反了《建设工程质量管理条例》（以下简称条例）。《条例》第十五条规定，涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。《条例》第六十九条规定，违反本条例规定，涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工的，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款；房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。有前款所列行为，造成损失的，依法承担赔偿责任。

除行政法规对此予以禁止外，这种行为也可能触犯我国刑法的相应规定。根据《刑法》第一百一十五条，以其他危险方法致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。租户在装修中私自拆除承重墙，可能致使公私财产遭受重大损失，并危及其他居民的人身安全，涉嫌以危险方法危害公共安全罪。

*本文由湖南通程律师事务所律师彭震解答。

来源：红网 本期编辑：孙雨桐 李洁