上海上只角与下只角区别

在上海生活的你是否有这样的感受？原来买房动则谈“上只角下只角”，现在却很少听到了。顶豪标准变成了“内环内”。中兴路老闸北的地段，拍出了楼板价12万的天价，可市中心公认的绝版地段，房价也不过10-15万，市场到底怎么了？

凯撒尝试给出一个解释，上海目前发生的是——

土地尊卑价值体系

从地段取向向区位取向变迁

何为地段，是历史文化经济等因素综合起来带给这个地方的特殊属性。比如南静安北卢湾、比如法租界板块，比如古北、西郊、联洋碧云。比如“上只角下只角”。

何为区位，可以简单理解为到市中心的距离。简单说就是内环、中环、外环。唯一特别的是大虹桥，还真的可能再造一个中心。

曾经上海人的地理观念

上只角是一个心理上的概念，起源于租界，从外滩起，苏州河以南东西向的淮海路、南京路、延安路一集周边地区，加上虹口的四川北路沿线，原来的公共租界和法租界地段，是上海人统称的“上只角”。而租界以外的闸北、杨浦、南市（被黄浦合并）、普陀、虹口、长宁等，被称为“下只角”。

新来者的颠覆

90年的的上海，是一个板结凝固、没有外来人口、城市边界固定的城市。地段的感情是尤其被强化的，生活在上只角的人有着坚强的优越感。直到90年代上海开始大开发，不断涌过来的人口，资本，开始打破原来的格局。

古北西郊崛起，联洋碧云崛起。新来的人并不愿意尊重现有的价值体系，因为尊重这个价值体系就因为这要为这个价值体系买单。打破一切价值体系，是后来者的最优选择。

古北黄金城道

于是，古北和世纪公园为代表的新板块，一段时间内房价突飞猛进，颠覆了上只角的传说。

可是古北联洋会长久么？

必然不会。在一个人口不断注入的城市，新来者也不会人口你的价值体系，会不断再造。你古北联洋不过就10年历史，我插上规划翅膀分分钟把你超越。这就是革命者的宣言。

那是否一切地段都没有用？

历史、情结这些东西是一时的，而经济规律是不变的。如果纯按照经济规律来讲，一个城市的形状应该是这样的：

只有圆形的城市版图才是最经济的，因为新发展的边缘地区可以借用建成区的配套、人气来日渐成熟，是最经济的。城市可以很大，但是高密度的区域却不会太大。高端服务业金融业这种附加值高的产业则永远集中于最中心。于是，到市中心等距的地段，价值是相当的。

随着上海不断的发展，主城不断更新，板块间的差距会逐渐拉平。10年前的联洋，看到大宁是鄙视的。联洋房价一路上涨俨然一副宇宙中心的赶脚，如今却被大宁逆袭。

其实真相不是逆袭，而是终于轮到了大宁回归。你今天在集中供地，政府开发商一起炒作，一个个地王都诞生了，可热潮一过，大宁不过就是这个等距环线上的普通一员。

随便找个房产网站查一下，你会发现古北、联洋碧云的房价涨幅是跑输大盘的。不是你不好，是你原来就太高，无法实现屌丝地段逆势般的涨幅。未来的大宁也无法延续持续的领跑，当这个板块热度过了之后，会有其他的中环板块接盘，成为新的宠儿，最后中环实现全面豪宅化。而这个过程，先涨的板块，反而增长率会跑输。同样不是因为你不好，而是经济规律下没有例外。