日前，2023年的中央一号文件正式发布，文件关于“深化农村土地制度改革，赋予农民更加充分的财产权益”部分，明确提出要求：

“稳慎推进农村宅基地制度改革试点，切实摸清底数，加快房地一体宅基地确权登记颁证，加强规范管理，妥善化解历史遗留问题，探索宅基地“三权分置”有效实现形式。

深化农村集体经营性建设用地入市试点，探索建立兼顾国家、农村集体经济组织和农民利益的土地增值收益有效调节机制。保障进城落户农民合法土地权益，鼓励依法自愿有偿转让。”

文件要求深化农村土地制度改革，这里的土地主要是指农村承包地、宅基地和建设用地“三块地”。

对于承包地，今年的重点任务是研究制定第二轮土地承包到期后再延长30年试点工作指导意见。

对于宅基地，主要任务是加快房地一体宅基地确权登记颁证，规范宅基地管理、化解历史遗留问题，探索“三权分置”有效实现形式。

而对于建设用地，主要任务是深化农村集体经营性建设用地入市试点，探索建立兼顾国家、农村集体经济组织和农民利益的土地增值收益有效调节机制。

今天，我们重点与朋友们探讨一下农村承包地和宅基地退出的问题。是不是如有些朋友所说，鼓励依法自愿有偿转让就是国家已经允许农村承包地和宅基地可以自由买卖了。

一、农村承包地和宅基地可以自由买卖吗？

根据国家相关法律和政策规定，农村承包地和宅基地权利分为“三权”。

农村承包地“三权”是指承包土地所有权、承包权和经营权。而农村宅基地“三权”是指宅基地所有权、资格权和使用权。其中承包土地所有权和宅基地所有权都归村集体。这就是农村村民不能转让、继承、赠与农村土地的根本原因。

而我们通常所说的农村土地转让、继承、赠与是农村土地使用权的转让、继承和赠与。所以，国家鼓励依法自愿有偿转让农村土地的使用权。

为了维护农村经济社会发展稳定，考虑到为一些进城务工无法最终落户城市或者创业失败回乡的农民朋友们提供最基本的生活居住保障，国家对农村承包地和宅基地退出非常谨慎，并不是如网友们认为的农村承包地和宅基地像城市商品房一样可以上市自由买卖。而是要求依法自愿有偿转让。

二、什么是依法自愿有偿？

鼓励依法自愿有偿转让宅基地和承包地，并不是指宅基地和承包地可以自由买卖。

这里是有四个前提，第一个是依法，第二个是自愿，第三个是有偿。第四个是隐含条件，有基本住房和生活保障。

依法一般是依照国家《民法典》、《土地管理法》、《土地承包法》、《村民组织法》等法律法规，既要遵照实体性规定，也要遵守程序性规定，否则就不合法。

关于农村承包地的转让，根据《土地承包法》相关规定，要求受让人（购买人）必须为本村集体经济组织成员，须经村集体同意，要重新签订土地承包合同。转让的承包地必须为权属无争议。

关于宅基地的转让，根据《土地管理法》等宅基地管理相关规定，要求受让人（购买人）为符合条件的本村集体经济组织成员。而符合条件又指的是受让的对象未享有过宅基地或者是享有宅基地面积不足。转让必须宅基地上有房子，房子不能是违法建筑或者是非法一户多宅或者权属有争议。

自愿很好理解，转让人户内成员达成一致，同意转让，未被强迫退出宅基地和承包地。买卖双方必须是平等协商，价格公道合理。除宅基地和承包地相关利益之外，转让人其它权益保留，继续享有。

有偿是指转出方退出宅基地和承包地，受让方必须向其支付一定的费用。既可以包括经济利益损失的补偿，也可以包括社会基本保障方面的补偿。

有基本的生活和住房保障，是指转出方不能够把自己唯一的住房给卖掉，导致自己没有地方住；把承包地都转让出去，失去的基本生活来源。

以上四个条件全部符合，才能够进行转让。一般能够满足这些条件的都是已经进城落户的那些村民。所以文件鼓励依法自愿有偿转让针对的群体，就是那些进城落户的农民和合法“一户多宅”的农民。

三、城市居民是否可以下乡购买宅基地建房？

根据土地管理法规相关规定，宅基地归村集体所有，只有具有村集体经济组织成员身份的人，在符合一定条件下，才能申请宅基地建房。宅基地严禁买卖，宅基地使用权有限转让。

城市居民不是集体经济组织成员，不具有宅基地资格权，所以城市居民下乡购买宅基地建房不合法。

如果目的就是想乡下居住，不想取得房屋产权，城市居民可以与在农村有宅基地的人协商合作建房，约定好双方的权利义务，则城市居民可以取得房屋20年的使用权，还可以续签20年，一共可以使用40年。但房产证的名字还是原来房屋所有人的名字。

那些已经进城自己在农村有老宅基地或者继承的宅基地的，若想回乡拆掉老房子，需要静待国家政策的改变。

从一些地区宅基地改革做法来看，针对这类群体的人建房需求，宅基地政策有所松动，可以通过有偿付费方式拆倒重建老房子。有些地区甚至规定达到一定条件，可以重新恢复或者取得集体经济组织成员身份，从而申请宅基地建房。

家人们，您对农村土地可以依法自愿有偿转让有什么期待、意见和建议？