长沙星城天地拟“商改住”，原因竟是这样的

近日，长沙市自然资源和规划局公布了星城天地项目的批前公示。据公示信息，拟将星城天地项目B#栋由服务型公寓变更为住宅。值得关注的是，长沙市自然资源和规划局也注明：该项目为商住用地，其中1#、2#栋住宅降层，剩余有住宅可建容量，不涉及商业和住宅可建容量调整。

星城天地项目总平面图变更的申请由步步高商业连锁股份有限公司、长沙星尚置业发展有限责任公司提出，公示时间为2024年5月8日至5月16日。

2018年8月，该项目地块被步步高以19.58亿元摘得，折合楼面价5000元/㎡。项目地块[2018]长沙市048号的挂牌条件指出，宗地规划为商住用地，出让面积为67516.73㎡，商业用地占比60%。通过计算，该项目住宅计容建筑面积应为156641㎡，商业计容建筑面积为234962㎡。

但该项目后续的报规方案中，住宅计容面积比挂牌文件少了约26218㎡，商业计容面积比挂牌文件多了约28015㎡。房产研究人周荣飞向潇湘晨报记者表示，该项目住宅限价为9970元/㎡，当时，公寓和商铺能够卖的更贵，所以项目才会考虑多做商业，少做住宅。“增加商业也不会增加城市公共配套压力，所以这样的调整能通过”。

周荣飞称，该项目在开发过程中还有另一个变故。报规方案中的住宅高度原为169米，共55层。在2022年7月复工后，该项目的住宅建筑高度和层数分别下调到了130米、42层。因建筑高度下调，住宅计容面积在报规方案基础上再次减少。对比项目地块挂牌的规定，住宅计容建面相比挂牌文件共计减少约49917㎡。

在近日公布的“商改住”方案中，将商业地块B#公寓变性为住宅，将增加住宅计容面积约43995㎡。因此，该项目并没有改变土地挂牌文件中的规划指标和商住比。

“从城市规划和可持续发展的角度来看，商改住并不具备可行性。就当前来看，长沙‘商改住’的开发项目并不是真正意义上的商改住，这些项目本质上并没有改变土地出让时的控规指标。”周荣飞说。

潇湘晨报记者牛蕊

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