2024年，2亿人居住的老破小，等来的命运，是拆迁还是改造？

2亿人居住的老破小，等来的最终命运，究竟是拆迁重建还是改造维修呢？

现在，凡是在2000年之前建造的房子统一都被称为“老破小”，尤其是上世纪七八十年代左右的房子，大多数近乎到了危房的程度。

但是呢？却出现了一件十分尴尬的事情，这些房子根本就拆不动了。这到底是什么原因呢？

2022年算是我国城市化人口规模的一个峰值，房地产几近崩溃，导致地方税收不断锐减，进而导致城市化进程放缓。

要知道，过去“老破小”拆迁的前提，是其所在地区连年上涨的地价决定的。老破小一般地处城市的核心位置，价格本来就高，这才是推动棚改拆迁持续下去的核心动力。

但是现在随着房地产市场的崩盘，核心动力没油了。从盆满钵满的生意经一下变成了亏本的买卖。现在如果拆除6层左右的老破小，加上杂七杂八的费用，起码要建到18层以上才能回本，至于十几层的老破小，起码得建到30层左右。

但问题的关键是，现在大部分城市都不允许建造超高层的民用住宅了，也就是说，在未来相当长的一段时期内，二三线城市以下的老破小，很有可能会陷入无人接盘的尴尬境地，况且以后还会有房产税出台，所以这些城市的老破小在以后很有可能会成为烫手的山芋。

如果按照这种趋势发展下去，在未来十几年内，所谓的小县城很有可能就会和现在的大多数农村一样，成为空城。

大家首先要弄清楚一点，生活在老旧小区的人差不多可以分为两种，一是60岁以上的退休老人，另外则是以短租为主的年轻人。

在过去，因为有房地产的红利在，对于老破小的维修还有充足的资金支持，但是随着形势急转直下，现在许多老旧小区的维修基本都被搁置了。让这些60多岁的老年人掏钱维修并不现实，让租房的年轻人掏腰包更是瞎扯。

如果没有稍微好一点的学区配套，根本卖不动！

如果放在10年之前，你还可以搏一搏拆迁的可能，但是现在几乎已经不可能了，尽快出手才是上上策。如果你的老旧小区配套优质的学校，像这种情况是可以缓一缓的，毕竟与金钱相比，下一代的学业才是更为重要的。

不过相较而言，一线城市的老破小还是有很大不同的，优势主要在于人口流量大，一般在一线城市中，老破小已经成为外来务工人员初来乍到的第一站。

凭什么一线城市的老破小就值得观望呢？

首先最主要的一点，一线城市有充足的经济支撑，且在房价动辄千万的楼市中，老破小具有绝对的价格优势。

要知道，在北京的二手房交易市场中，其中超过50%的订单都是老破小创造的。无论是外地人安家还是年轻人进城打工，首选往往都是老破小。

在北京的老破小中还有独一档的存在，要知道北京学区那才称得上真正的学区，但凡努力基本都能触碰到清华北大的分数线。

为什么大多数人都喜欢一线城市的老破小呢？

因为在市场整体向下的前提下，一线城市的经济更为活跃，买了老破小总不至于砸在手里。

不过对于一线城市的老破小而言，他们其实是不愿意出售的，因为他们还想等，等一个拆迁的机会，但这样的愿望几乎很难实现了。

还有一种方式，就是在老破小的基础上原拆原建，就像现在上海的彭浦新区一样。

先是对原有老旧小区拆迁，然后拆迁的这部分居民会暂时性的到外面租房过渡，等房子建好以后，这些原住居民再重新搬回来。

遵循的原则，就是你原来是多大的房子现在就有多大，如果想增加面积也可以，只不过得掏钱买。

但是原拆原建的这类房子有一个前提，就是即将年满70年的房子，如果这样算下来的话，就要追溯到上世纪50年代所建造的房子，而如今能够满足这样条件的小区几乎微乎其微。

要知道，我国现在大部分的老旧小区，基本都建造于上世纪七八十年代左右，房龄在40-50年之间，即便是这样，这类房子的居住性已经相当差劲了，如果再等二三十年，估计有一部分人已经等不起了。

要知道即便是再好的措施也会有人反对，抛开房龄的问题不讲，单单让小区业主支持原拆原建就是一项十分艰难的工作，过去拆迁可是分钱的，即便再买套房也花不完，所以在民众意愿方面也是一个大问题。

除此之外，能够支持原拆原建的一个重要前提，是地方上得有钱，但按照目前经济形势来判断的话，即便是一部分一线城市，也没有这个实力。

至于未来，那就更说不准了。

所以，对于老破小而言，还是尽快出手的好，因为按照现在的楼市调性来看，即便有99%的业主想卖，市场的承接力度估计连10%都达不到，至于剩下的90%，有价无市两会成为一种常态。