《中共中央 国务院重磅部署：老旧住房自主更新开启城市新篇章》

中共中央、国务院：激活城市存量资源，老旧住房自主更新开启宜居新篇章

2025年8月28日，新华社发布重磅消息：中共中央、国务院正式印发《关于推动城市高质量发展的意见》，明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，并系统部署城市存量资源盘活、完整社区建设等核心任务。这一政策标志着我国城市更新从政府主导的“大拆大建”模式，转向居民参与、市场驱动的“有机更新”新阶段，为破解老旧小区改造难题提供了制度性突破。

一、政策核心：从“政府包办”到“居民做主”

《意见》首次将“老旧住房自主更新”纳入国家战略，明确居民作为改造主体，可通过“原拆原建”方式对房屋进行彻底升级。政策突破体现在三方面：

1. 产权清晰化：要求改造房屋须完成不动产登记，权利主体明确，避免历史遗留产权纠纷。

2. 资金多元化：居民可提取住房公积金、使用专项维修资金，甚至通过住房公积金组合贷款筹措资金。例如，厦门某老旧小区通过业主自筹60%、政府补贴30%、银行低息贷款10%的组合模式，完成整栋楼原拆原建。

3. 规划灵活化：在日照、间距等条件允许下，可增加不超过原面积20%的建筑面积，其中10%用于加装电梯和公共服务设施，10%用于住宅扩面。新增面积无需补交土地价款，仅需在产权证中标注划拨用地性质。

二、实践样本：厦门模式提供可复制经验

厦门市率先出台《城镇老旧小区自主更新改造指导意见》，成为全国首个落地细则的城市。其核心机制包括：

• 适用范围：建筑使用年限超40年、结构鉴定为C/D级危房，或功能严重缺失的多层住宅。

• 改造方式：

• 单栋改造：在原建筑基底范围内重建，如思明区某小区通过拆除5层危房，重建为8层电梯房，户均面积从60㎡增至85㎡。

• 联合改造：相邻多栋住宅可突破基底范围，开发地下停车库和人防设施。湖里区某片区通过3栋楼联合改造，新增地下车位120个，彻底解决停车难题。

• 整体改造：按城市更新规划统筹实施，如集美区某老旧小区通过整体改造，新增社区卫生站、老年日间照料中心等设施。

• 财政支持：项目可享受行政事业性收费减免、税收优惠及政府补助。以一栋30户住宅为例，政府补贴占比达25%，显著降低居民负担。

三、民生痛点：从“将就住”到“舒心居”

政策直击老旧小区居民的核心诉求：

1. 安全升级：原拆原建彻底消除墙体开裂、管线老化等隐患。杭州拱墅区某小区改造后，房屋抗震等级从6度提升至7度，消防通道宽度从3米拓宽至4.5米。

2. 功能完善：加装电梯、无障碍设施、公共开放架空层成为标配。南京鼓楼区某小区通过改造，每户增加3㎡储物间，并设置社区图书馆、儿童游乐区。

3. 智慧赋能：新建房屋强制要求配置5G基站、智能安防系统。上海徐汇区某小区改造后，物业费从1.2元/㎡降至0.9元/㎡，但服务满意度从62%提升至91%。

四、制度创新：破解“三难”困局

针对老旧小区改造中常见的“居民协商难”“资金平衡难”“审批流程难”，《意见》推出系列创新：

• 协商机制：要求改造方案须经全体业主书面同意，并建立“一户一票”表决制度。北京朝阳区某小区通过线上投票系统，7天内完成98%业主同意。

• 资金闭环：允许新增面积上市交易时补交土地价款，形成“改造-增值-反哺”的良性循环。测算显示，一套80㎡住宅改造后增值部分，可覆盖60%的改造成本。

• 审批简化：推行“联合验收+告知承诺制”，将审批时限从180天压缩至45天。广州天河区某项目通过“多规合一”平台，实现规划、消防、人防并联审批。

五、战略价值：城市更新进入“存量时代”

这一政策具有多重战略意义：

1. 经济拉动：据住建部测算，每亿元老旧小区改造投资可拉动GDP增长0.03个百分点，创造就业岗位1200个。

2. 资源集约：通过盘活低效用地，提升城市容积率。深圳福田区某片区改造后，土地利用率从1.2提升至2.3。

3. 社会治理：培育居民自治能力，构建“共建共治共享”社区。成都武侯区某小区改造后，物业费收缴率从58%提升至95%，业主委员会成立率达100%。

六、未来展望：从“住有所居”到“住有优居”

随着政策落地，我国城市更新将呈现三大趋势：

• 技术赋能：BIM建模、装配式建筑等技术广泛应用，缩短工期30%以上。

• 产业融合：改造项目与养老、托育、家政等社区服务嵌套发展，形成“15分钟生活圈”。

• 金融创新：REITs（不动产投资信托基金）试点向老旧小区改造延伸，吸引社会资本参与。

站在“十四五”规划收官之年，这项政策不仅是对民生诉求的回应，更是城市发展方式的深刻变革。当居民从“被动接受改造”转向“主动创造美好生活”，中国城市的宜居品质将迎来质的飞跃。正如住建部部长所言：“让每一栋老楼都焕发新生，让每一个社区都成为温暖家园，这就是城市高质量发展的终极目标。”