你买商铺了吗？90%的都是陷阱！

文丨难得君

今天写篇比较实用的，能叫醒一个算一个吧！

但凡去中介或者售楼处看过房的朋友，一定会经常接到各种推荐投资商铺的电话，尤其是在一二线城市住房限购令下，似乎投资商铺是个不错的选择，事实果真如此吗？

首先，我们要清楚一个概念，投资商铺有两个收益，第一个是出租收取租金，第二个是坐等商铺升值。

但是无论是靠租金还是铺面升值，都依赖于一个核心要素，就是商铺的人流量，只要有足够的人流量，租金上涨和铺面升值都不存在问题。

那么从宏观上讲，有没有一个标准或者参考数据呢？

有的。

在国际上，有人均商业面积的提法，就是指一个区域内，平均一个居民占有商业面积的数量，这个参考值是0.8-1.2平米。

如果一个区域商业发展越成熟，这个数值就会略大。换个方式说，一个经济越发达的地区，这个值越接近1.2。反之，经济越不发达，这个数值就会越小。

比如，大家熟知的香港，内地人最喜欢去抢购奢侈品的地方，2017年人均商业面积差不多就是1.2平米，这差不多是亚洲的最高水平。

而内地呢，显然和香港还是有差距，人均收入和消费水平相对较低，因此对商业面积的需求也就较低，那么正常的人均商业面积应该在0.8平米到1平米之间比较合理。

但是，真实的情况又如何呢？

我们看几个内地城市的真实数据。

上海，作为一线城市，无论是人口密度还是人口数量都非常可观，和香港相比，人均收入尚有很大差距，但是2017年，人均商业面积达到1.4平米。而在上海郊区嘉定，人均商业面积居然达到2.8平米。

武汉，准一线城市，与上海相比尚有很大差距，但是2017年人均商业面积达到2.2平米。

郑州，二线城市，目前的人均商业面积达到1.2平米，相当于香港水平。

昆明，二线城市，人均商业面积居然达到3.5平米。

在这些数据的掩盖下，一个现实就是各个城市大量的商品房+商业综合体泛滥成灾。这个模式基本上是照搬万达模式，而且在各个城市，几乎隔不到一两公里，必定能找到规模宏大、外表华丽、人烟稀少的商业综合体。

比如：郑州二七区的大学路航海路周边方圆一公里内，聚集了3个大型购物中心，升龙商业广场 、新悦城、二七万达，三个大家伙总体量65万平方。按照国际通行标准，要对应50多万人口！

现在各个大中小城市，在进行棚改和旧城改造的过程中，大跃进式盲目扩张，这其实是种病，得治。

比如我家周围500米之内，就有两个巨大的商业综合体，其中一个的大型商超已经破产关闭，1-3楼的铺面长期无人租赁，临街的门面经营者换了一波又一波，有些门面甚至沦为临租的10元店。

这种状况下，连租出去都困难，谈何投资回报呢？

而最要命的是什么？

这些遍布全城各个角落的巨型商业体，都是要卖出去的，否者开发商拿什么去还银行的贷款。

怎么卖？那就是吹的天花乱坠，骗一个算一个。一般来讲，先从内部员工开始，比如要求员工内部优惠价认购写字楼、商铺、车位、别墅。一般来讲，这些都是最难卖出去的资产，内部员工骗完了再让他们去骗外面的人。

这些外表华丽，高端大气上档次的商业体，被各种美好前景包装，分散到了各个投资者的口袋，最终成为吸血鬼。如果购买者加了资金杠杆，那就死相更难看了！

有人说，万达广场就做的很不错啊！

没错，但是万达广场是由两部分组成的，一部分是自有商业购物中心，不卖的，这部分生意非常好。还有一部分，就是购物中心外面的万达金街，这些要卖出去的，但是情况如何呢？

随便上网搜搜，这样的消息很多。

那为什么出现这种情况呢？

因为，一个商业体除了外表好不好，核心是商业体的运营管理，万达经营良好，在于他强大的商业运营管理能力。

所以，真正能赚钱的其实不是商铺本身，而是商业体的整体运营管理能力。但是你买的却只是商铺，人家卖给你是为了套现，为了填资金的巨坑，你却以为你能赚钱！

我们还不说电商对实体的巨大冲击，就按照现在这个发展速度，中小城市的商铺最先完蛋，然后是一二线城市，不出5年，全国一半的商铺死掉。房价涨不涨先不谈，商铺是铁定的一路下滑，90%的人将割肉出局或深度套牢！

不要幻想一个铺面养三代的故事重现，那永远都只是历史了！