成交下滑32%，新政后市场遇冷，成都这里的房子却更难卖了

5月的成都楼市可太热闹了，接连出台了两次新政：

516新政，主要是三圈层不限套数，部分普通变刚需，算小试牛刀。

531新政，涉及限售限购，以及购房资格等等，范围广力度大，硬菜上桌。

我们打算分两篇稿子讲两次新政的后续影响，今天先说516新政后三圈层市场的反馈。

最近呐，在微信群、朋友圈等平台就看到有中介大肆推销三圈层的新房。

上周我收到一条消息，看起来三圈层的市场在新政后似乎回温了↓

在微博上，也有房产博主曝光，三圈层新盘销售现场人头攒动，有升温迹象。

部分楼盘因为卖得不错，甚至将以往的优惠也缩减了↓

图源：微博

奇了怪了，这和我们想得不一样啊

事实真是如此吗？516新政之后，成都三圈层市场难道悄悄热起来了？

三圈层购房不限套数

5.16新政之前就是如此

这次新政之后，三圈层的购房政策变了？是的，的确变了！

那么，三圈层购房不限制套数这一点，也是这次新政里的内容？

可以很明确的说，不是！早在成都2018年出台的5.15新政后，成都三圈层购房就不限制套数了。

那问题来了，今年的5.16新政究竟变的是哪些地方？

首先，我们来看5.16新政中三圈层住房限购政策原文：

优化家庭住房总套数认定标准：近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算。

需要注意的是，官方对于成都“近郊”的定义和民间约定俗称的概念有很大出入

官方对于中心城区及近郊的定义解读

戳蓝字，可查看5.16购房新政最全解读快看！成都516新政详细解析＋“8问8答”来了！

在民间的区域定义中，只有中心城区和官方的划分一致，近郊和远郊是这样的：

我们理解的近郊＝二圈层＝双流、龙泉、温江、郫都、新都！

我们理解的远郊＝三圈层＝青白江、东部新区、新津区、都江堰、彭州、邛崃、崇州、金堂、大邑、蒲江！

懂了吧！完全不是一个概念，搞清楚这个，才不会被牵着鼻子走，后面我们也会按照民间定义来讲。

再来看看2018年515新政，对于三圈层的购房限购政策是怎么写的：

在我市其他区（市）县新购买商品住房或二手住房的，购房人应具有本市户籍，或非本市户籍但在本市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上。

也就是说，在三圈层购房只限制了资格，没有限制套数，只要你有钱有资格就能无限买买买。

2018年515购房新政原文

唯一的不同是，以前如果远郊购房套数达到了中心城区的套数限制（最多2套），则不能买进中心城区了；

但在中心城区达到了套数限制（最多2套），还可以买远郊。

今年的5.16新政，修改的只有一点

远郊购房套数不计入限购套数，即使满2套了，也能再到中心城区购房。

所以也就破案了，这次的新政对于三圈层楼市来讲，反而是利空，并不是利好！

毕竟远郊新房的主要客群是本地改善，但很多人因已有2套房而被限购，想买还是只能被困在三圈层。

如今三圈层不计入限购套数，购买力可能溢回一二圈层，也将多出一批普通购房资格人群。

给大家划好重点，通过政策的对比，希望大伙警惕三圈层中介的两大套路：

❌套路→“远郊”变成了“近郊”，变相拉进与主城距离。

⭕反驳→三圈层＝远郊是事实，官方的说法只是为了区分限购区。

❌套路→三圈层购房不限套数，相当于放松限购，现在可以随便购买。

⭕反驳→三圈层以往购房就不限套数，新政反而利空三圈层。

综上所述，要说新政后三圈层突然就热起来了，这纯属乱扯不是？

近2周远郊新房成交下滑32%

客户纷纷转向一二圈层

从政策层面已经可以分析出，516新政的出台实际对三圈层新房市场有很大打击。

成交量、成交价等变化不会这么快应验，短期内不会暴跌。

但可以肯定的是，成交绝对不会暴涨！

中介说三圈层新房更火爆了？我们直接拿数据说话就清楚了。

远郊新房周成交套数，新政后2周无异常

壮壮统计了2022年全年远郊的新房成交数据，并去掉了春节的极端情况。

平均来看，远郊新房每周的成交量为654套。

新政之后，第20周（5月16日-5月22日）成交737套；第21周（为5月23日-5月29日），成交524套。

很明显，这两周的成交套数并没有太大波动，数据无异常。

制图：秒懂成都楼市

远郊新房周供应量上涨，成交量反倒下降32%

供需走势方面，参考了克尔瑞最新的周报，近2周供应上涨，成交反而下滑。

第20周，供应面积4.17万㎡，环比上涨42%；成交面积6.76%，环比上涨11%，成交均价8482元/㎡。

第21周，供应面积19.5万㎡，环比上涨367%；成交面积4.61万㎡，环比下跌32%，成交均价8757元/㎡。

图源：克尔瑞

特别是新政后第一周，成交面积相对上周回落了32%，也是近半年里成交面积偏低的一周。

所以很明显了，政策层面对三圈层市场不利，近两周的数据也没有回温的迹象。

除此之外，我们也咨询了三圈层部分新盘的置业顾问，大多都表示近期销售情况不理想。

已经到手的客户因为新政的出台纷纷转向一二圈层，煮熟的鸭子飞了

的确，大多数地缘购房者在本地已经有房产了，再买房多是改善需求。

现在天上突然掉下个“购房资格”，肯定愿意买潜力更强的地区。

选远郊还是选一二圈层，这还需要多作考虑吗

配套能级偏低、增值保值属性弱

真心不建议买三圈层

话又说回来，不谈地缘客户，三圈层还有一批购房力量是外来人员。

而绝大多数购房者，又是抱着暂时过渡或投资的想法到远郊去买房的。

比如东部新区，目前还在萌芽期，房价还没到主城一半，想着过几年能赚一笔？

比如青白江，宜居新城环境好，房价1万出头，当做养老房产屯着也不差？

比如新津，通地铁后交通便捷，即使在主城区上班，日常通勤也不碍事？

所以，如果预算不够或是缺一二圈层购房资格，能不能到三圈层去买房？

先说我的看法：三圈层住宅基本没有保值增值力，非本地人不建议购买。

图源：锐理数据

一是配套能级低，无论是教育、医疗、商业等，服务范围都很窄，局限于本地，跟主城服务全城的配套有很大差距。

二是城市距离远，开车到主城至少1个小时，如果还需要往返上班，每天2小时通勤，损失生活质量。

三是无增值潜力，无产业＋人口增长定格甚至是外流，住宅仅限于居住价值，未来不可能有较大涨幅。

根据锐理2021年年报数据，三圈层中的都江堰、金堂、青白江、东部新区等地新房库存面积高企。

最多的面积达673万㎡，排全城第二；最高的去化周期达221月，排全城第一。

图源：锐理数据

公众号后台回复【远郊】，可获取远郊新盘成交量排行榜

换算下来，在没有新增供应的情况下，东部新区的房子要18.4年才能卖完

这么多新房卖不完，已经供大于求了，等你以后想出手，还有韭菜来接盘你家的二手？

四是影响贷款，虽说三圈层购房不算套数，但影响首付成数及贷款利率啊！

要是抱着过渡的打算买，未来首付成数和贷款利率都要提高，得不偿失。

要是房产税再落地呢？你说三圈层这套是不是首先砸手上嘛。

同样的价格，不如在一二圈层买套小户型二手房，怎么也比远郊新房香啊！

总之要给大伙提个醒，516新政出台后，三圈层的新房市场会越来越难，降价销售很正常。

低门槛，低首付也会成为致命诱惑。

但千万小心，诱惑背后可是暗藏陷阱啊！

另外，516新政虽然力度不大，但紧接着到来的531新政对中心城区的楼市却是造成了强烈冲击！