拆了围墙的越南，飞速发展的越南房产（上）

越南总人口9100万，其中河内人口有758万，而胡志明市人口数量近900万，河内和胡志明市这两大城市的人口就占了越南总人口的五分之一。

而且流入这两大城市的人口还在不断增加，河内和胡志明市都属于人口净流入城市。

日前，亚洲开发银行之前在越南首都河内举行发布会，公布越南2017年的经济增长率为6.81％，预计2018年经济增长率为6.5％。

1 不可忽视的越南制造

中国改革开放40年来立国之本是什么，就是“中国制造”，失去了中国制造的中国将什么都不是，想靠房地产超越美国？想靠服务业复兴中华？不可能。现在"Made in Vietnam"正在吞噬"Made in China"的市场，如今的“越南制造”正在取代“中国制造”。

2016年中国珠三角制造业倒闭企业达到13%，原本在珠三角设厂的港资、台资以及大陆本土的制造企业纷纷开启产业转移的"候鸟模式"，"飞"向越南、柬埔寨、印度等东南亚国家。而越南拥有1亿人口，吃苦耐劳的人民，与中国相近国家制度、更利于迁徙的陆地面积，成为这些逃离制造业的首选之地。

2009年，耐克的越南代工厂完成了对中国产能的全面超越。如今，耐克、阿迪达斯50%产自越南，20%出自中国。

2018年4月，优衣库宣布中国产能向东南亚转移，越南将承担生产总量的40%。受益于产业链的转移，越南2017年的鞋业出口额达180亿美元，成为仅次于中国的全球第二大鞋类出口国。

转移的原因不复杂，因为去越南人工费可以便宜近6成。

2018年5月，三星、奥林巴斯关闭各自的深圳工厂，迁往越南。三星在西贡高科技园区投下150亿美元，建成规模空前的制造基地。

此外，微软将诺基亚北京工厂迁往了河内；英特尔更是在西贡高科技园区豪掷10亿美元，计划将其全球80%的芯片产能投放于此。

越南正力图成为全球电子产业的新制造中心。

2017年，越南手机出口额达450亿美元，全球十分之一的智能手机产自这个东南亚国家。而手机也成为越南制造的头号产品。越南2018年进出口额有望达到2390亿美元。

2 拆了围墙的越南

1986年，越南开始进入改革开放。

1988年，以阮文灵为首的越南共产党政治局认真学习中国包干到户的经验，恢复了农户的家庭经营，农民生产积极性大增，第二年就实现多年奋斗的目标，总产量达到2151万吨，出口达到142万吨， 这成为越南农业生产的里程碑与分水岭。

越南在改革中的许多做法并不新鲜，我国过去都曾讨论过，但可贵的是，越南人勇于实践，并义无反顾地坚持下来，尤其是在席卷全球的亚洲金融危机中，不但没有动摇，反而迈出更大的步伐，效果也是出奇的好。

在越南的改革中，也实现了真正的共同富裕，越南极端贫困人口比例从1990 年代初的70% 以上降至2016 年的10% 左右……

过去越南搞计划经济，迷恋大一统，大规模，什么都是政府包揽，国营企业打天下，结果效益很差，财政背上沉重的包袱，人民得不到实惠。现在国家的经济发展方针已彻底转变，放手发展个体私营经济，并对国营企业进行全面改革。

2000年，胡志明市证交所挂牌营业，越南出台规定，外资持股上限49%，15年后100%。之后，越南就开始了大规模的政企改革，全面私有化。

越南政企的私有化不是为了钱，而是为了开放市场。因为，所有的国企都只有靠垄断才能活下来，私有化国企就是开放市场啊。于是，仅2017年越南出售了135家国企的股权，涉及资金60亿美元；2018年，计划再卖181家……什么越南石油、越南电力、越南橡胶，越南移动、越南邮政、越南烟草等，全部打包卖了私有化！

综合国际货币基金组织（IMF）、世界银行及海通国际研究的数据，越南近十年来平均GDP增速在6%以上；而2010年至2016年该国人均GDP每年平均增速为8.4%，在东南亚主要国家之中处于首位（其次为柬埔寨7.8%、菲律宾5.7%、印度4.2%等），于2016年已达2200美元左右水平。

越南政府预测，越南富裕家庭数量将会从2016年的25万上升至2020年的53万，而中等收入的家庭将会从2016年的316万上升至2020年的483万，增幅高达52.8%。越南的通胀指数目前稳定在4%-5%左右的水平，同样创造了一个相对温和的经济环境。

目前，越南城市化率还只有34%左右，且每年正以2.8%的速度增长，据Property Guru数据统计，到2020年越南的中产阶级将达到4000多万人，城市化率每年高达3.5％。

而很多投资者也认为越南有希望在未来10-15年经历中国此前的经济爆炸式增长，因此大量的国际投资者涌入了越南的房地产市场，尤其是住宅市场。

文章的下半部分，我们将重点带来越南房地产市场的分析。

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