曝光！涨不起，卖不动！重庆这些小区千万不要碰

2019年到明年春节前，分化是重庆楼市的主旋律，整体看新房均价横盘，二手房挂牌均价阴跌，这个已经被我们分析了几个月了，有的新兴板块，大平层开始降价，反之有的核心板块刚需房，限价房还在微涨，所以现在大家对重庆楼市感觉迷茫是对的，这导致购房者认知也严重分化，一部分认为房价现在还在涨，一部分认为房价现在在大跌，有这种错觉就是因为盲人摸象，凭借自己观察周边得到的结论。

我们每周分析最新的楼市现象和数据，就是希望从一个相对客观公正的角度去解读楼市，让大家拨开迷雾，了解重庆楼市真相，买到适合自己的房子。

二手房市场分化也非常严重，地段好、带学区的二手房很容易就卖出去，如果再是个小户型的次新房，那就更容易出手了，即使抬一抬价格也有人接盘。然而，一些不具备上涨能力的二手房，正深陷“涨不起、卖不动”的死局，降价15%以上的甩卖也非常正常。

在当下重庆楼市的十字路口，通过盘点，我就告诉大家那类小区房产不要碰。

第一类：垃圾场旁边的房子

关键词：垃圾压缩站、环境差、比周边楼盘便宜

垃圾场对周边居民生活的影响不言而喻，不仅严重影响居民生活空气质量，还严重影响水质。华南城巴南华府一期的业主就向政府投诉其垃圾场长期堆放垃圾，臭气熏天。

（来源于重庆市人民政府网）

目前该楼盘的二手房一直陷入冰冻行情，链家无成交，无带看。

（数据来链家）

目前重庆分布着多个大大小小的垃圾处理站，比如丰盛、同兴焚烧厂，黑石子场垃圾填埋场等。其中黑石子场垃圾填埋场被附近的业主深恶痛绝！甚至有人说路过寸滩大桥都能闻见臭味。

（网友留言）

（位置示意图）

众所周知，江北区的房价在整个重庆主城属于第一梯队，曾出现多个“神盘”。但寸滩周边小区却有那么一点拖后腿。

江北区二手房均价如下：

数据来自重庆链家

周边小区二手房成交价格对比，今年的成交价格在建面11000-12000元/平，但是对比2018年13000-14000元/平的成交价格，跌幅非常明显。

2018年的成交记录

（数据来自链家）

抛开品质、地段、交通等因素先不谈，这个垃圾场确实对二手房升值影响比较大。

第二类：滞销的豪宅

关键词：品质一般、物业差、周边配套少

2012年，渝北某别墅均价在12000元/㎡左右。7年过去了，重庆整体房价早已翻了两番，此二手别墅的均价在18000元/㎡，而且还有新房在售。

也许从数字上，均价似乎也涨了不少，但如果算笔账，可就有点亏了。假设你有400万，用来投资房产。如上文所说你买一套别墅7年涨了六千，若在2012年用这个钱买5、6套高层刚需房，7年每套都涨五千，最后算起来你会赚得更多。

（图片来源于网络）

不过抛开上涨升值先不谈，我还要说说滞销的豪宅品质问题。此盘虽然贵为别墅，但品质却被屡屡吐槽。比如：小区密度大、两户之间间距小、环境差等等。戴着豪宅的帽子，品质却比不上普通高层。

其次是物业，据业主反映：1、小区绿化没有修剪，任性生长；2、地面坑坑洼洼，地砖翘起，有的还开裂；3、小区后排施工没有围挡，垃圾遍地……

种种情况让人无力吐槽，最重要的是没有大型配套设施。

重庆滞销的豪宅二手房有两种

• 各种别墅，独栋，联排，叠拼，这类房产非常小众，买的人都是刚需有钱人，更喜欢新房而不是二手房。

在重庆别墅二手房降价，甚至单价比不过周边高层洋房价格的例子比比皆是。根本原因，就是别墅这种产品是用来住的，不是用来炒的。

• 江景豪宅，CEO盘，贵妇盘

这类房产是外地炒房客的最爱，但是重庆购房者对这类盘嗤之以鼻，例如朝天门的海客瀛洲，当年绝对是重庆标杆的豪宅，现在要降价20万以上，精装修也只能卖到建面13000元/平。

划重点：判断一个楼盘是否未来升值潜力大的关键，是楼盘自身品质和物业，还有这个楼盘面对的消费群体，所以大家在买房初期，就要重视这个问题。这就是我以前的文章里所说的开发商品牌的重要性。

第三类：质量问题严重的刚需盘

关键词：刚需盘，质量问题多

翻看二手房网站我们会发现，有些楼盘明明和周边小区享受同样的配套，但是二手房价格却比人家低得多，究其原因，除了物业跟不上之外，最主要的还是质量问题。

如今，接房的楼盘10个有9个都存在维权现象，我们重庆也有不少：承诺用大理石，交房时没有；承诺的游泳池，交房时没有；承诺的外立面，交房时变了……这都算好的，最严重的还是质量问题。

这类问题盘在楼市进入横盘期后，很容易老业主降价逃离，一旦降价的业主一多，就容易引发整个小区成交均价暴跌。

第四类：发生过非正常死亡的凶宅

关键词：凶宅、非正常死亡

据中介介绍，重庆大部分发生过凶宅的房子，都是低价卖出去，实在卖不出去的，业主也只能空置，但对小区整体房价影响并不大。

重庆发生过凶杀案的房子不少，但似乎消息都封锁的比较严实，凶宅价格会降到什么程度我们不得而知。

在网上我们看到一则凶宅案例，可以很明显看到对房价的影响。

典型案例：

今年2月，南京市秦淮区一套293㎡的豪宅，业主因债务问题自缢家中。在经过几次流拍后， 最终被一名客户以512万的价格成功拍卖，单价低于市场均价2.5万元！

那么，重庆有哪些小区发生过非正常死亡事件而成为凶宅呢？

巴渝世家：据七星岗附近的居民回忆，“几年前巴渝世家发生了几起命案，最近又有人入室抢劫，把一个女娃捅死了。真是个‘大凶宅’”

上品拾陆：从2010到竣工到现在，几乎每年都有事故发生。金沙港湾。发生在石门大桥的711车祸，相信好多重庆人都印象深刻。东海长洲。2011年8月，一个清洁工在运送垃圾的时候，在B3栋8楼的垃圾桶里面发现了一颗女性头颅……

所以，比较迷信的购房者面对低价房时，一定要打探清楚房子的来龙去脉，不要让自己瘆得慌。

总结：链家挂牌量超过13万套，业主心态开始回归理性。

重庆光链家一家的二手房挂牌量超过13万套，之前很多挂牌房源价格虚高，可以看作是业主在试探二手市场，其实并不是真心的想要卖。

但是到了今天，很多二手房业主心态已经崩了，曾经的试探挂牌价已经没有任何意义了，于是，他们开始回归理性，调整挂牌价，过去那种比新房贵很多的挂牌价已经逐渐消失。

这些二手房挂牌价下降40%，30%，不是真正的市场降价，而是前期业主心理预期太高，现在回归正常的市场价而已。后面二手房挂牌价会持续的进行这种类似的洗牌，大家挂高价的业主都会回归理性，要么坚持几年等下一个周期再卖，要么现金流出问题，急需用钱，就直接大幅度降价促进成交。

最后，务必注意二手房某些看不见的“坑”。

买二手房的时候，除了上述一些明面上的问题，可能还有一些业主和中介不会轻易透露的“坑”在等你。

比如，有些二手房刚入住才发现水电都老化了，而且就连防水层都出现了老化的情况。遇到这种现象，我们必须要及时的更换水电路，而且屋顶老化层也要及时的解决掉。要不然以后下雨天屋子就会出现严重的漏水渗水情况，会给我们带来更多不便和损失。家里的家具用品也容易被水浸湿，这样损失就更大。

再者，签合同是买房过程中最最重要的一步。脸皮一定要厚，所有商定的事都别嘴上说说，所有的一切得全部落在合同上，不然出了事儿扯起皮来，会更难堪。

二手房有二手房的优势，例如是现房，周围的配套比较齐全等，但是要选到一个好的二手房，需要很多综合的专业知识，并不如购买新房那样简单，要有一双慧眼才能捡漏到好的二手房。具体关于二手房方面的知识和避坑攻略，