四川二级城市，哪些该立刻下手抢地了？（下篇—市场）
前面两天说了土地和需求，今天再来说说二级市场表现。2016年前，二级城市的房地产市场一直不温不火，2017年各大房企纷纷开启下沉战略之后，推着二级城市的销量及房价一路走高。那二级城市究竟哪些表现还不错，一起看看吧！
由于二级城市没有统一的数据源，所以我从各种年报、市场报告和数据机构当中扒下来了二级城市的各种数据，可作为市场判断参考，请勿深究。
一、宽松，二级城市政策的共性
关于限购、限贷、限价和限售，在二级城市里面只有限贷政策，其他三种政策暂时还用不上，如果哪天发展到二级城市都开始限购、限价了，那成都的房价已经飞到5万以上了吧。
限贷其实是省上统一发的文件，各地按照规定执行而已。其中甘阿凉（除西昌）贷款政策略有变化外，其他地方基本基本相似。
在二级城市，最优购买力的一拨人是在政府和企事业单位上班的人群，他们最为关心的不是限贷、限购等等，是公积金政策。
在这当中，达州、遂宁、广安首套房首付比例为20%，绵阳在首套还清的情况下，二套房还可以做到20%的首付，乐山二套房首付也在20%，不过利率上浮10%；这两个城市对于改善购房简直太美好了。在贷款总额上最高的应该是广元了，双职工贷款限额可以达到70万，单职工可以达到50万，这比不少城市双职工的贷款限额都要高。这也是没办法，广元本身产业不多，普通百姓购买力较低，只有鼓励有公积金的把房地产撑起来了。
整体来看，公积金政策都较为宽松，二套房的首付比例最高也就在40%左右，相对于二级城市的房价，还都能接受。其中绵阳、乐山、广元、达州、遂宁、广安六个城市相对更宽容一点。
在疫情当中，各地房地产市场都受到了一定的冲击。有两个地方，自贡富顺县和达州市，在疫情前市场就扛不住了，政府下场补贴购房者，熟悉的一幕又出现了。不过据说达州这个购房补贴想要领到手，还得颇费些周折。
在疫情期间，南充先是本地房企产协会联名上书，请求支援，政府也就顺势下坡，看这是市场的呼声，于是就出了《十三条》。关于房企的就不多说了，有缓缴、分期缴纳土地出让金的政策，还有各种税费、许可证办理的放松政策。其中在2020年3月10日至2020年5月31日期间在主城四区购房的特定购房者，可以享受合同价3%的一次性补贴，力度还是不小了哦。不过想想南充的天量存量以及政府的卖地需求，这也能理解，这房子卖不出去，地就卖不动，财政没米了呀。
除了南充，还有个德阳，力度一般，推进公积金贷款成德同城化，但毕竟还没有同城化嘛，说了等于没说。降低二套贷款的审批条件，刺激力度一般，只是方便了极少数人群。
二、库存、库存、库存
为啥连用三个库存，因为不少二级城市的库存风险已经非常高了。去化周期在三十个月以上的城市有11个，在四十个月以上的有5个，宜宾59.4个月，眉山56个月，雅安54.5个月，遂宁45.7个月，南充43个月。
宜宾的去化周期都快逼近六年了，谨慎的房企在看广义去化存量去化周期的一般3年以上就是高风险了，这都两个三年了。想要进的房企没两把刷子或者对自己产品特别自信，那就还是算了吧。
南充的存量是唯一超过千万方的城市，1330万方！去年多宗拍卖的土地，可能在这之前，你估计都没听说！所以前面也就提到南充在疫情期间出台了十三条，市场压力真的大呀。
宜宾、南充、遂宁、眉山这四个城市也是2019年土地出让的大户哦，就政府财政压力来看，2020年卖卖卖估计停不下来，存量继续猛涨也不是不可能。
Ps.过几天，我会专门来分析这几个城市，看看这超大的住宅存量，到底谁能接盘！
三张表连着看哈，昨天的【四川二级城市到底有多大的住房需求？（中篇—需求）】中，需求前八的是南充、达州、广安、宜宾、绵阳、泸州、巴中和眉山。
对比上图的成交量来看，需求第二的达州成交量在第六，它的需求去了哪里？达州可是在疫情前就启动了购房补贴哦。前几年达州依靠货币化安置等手段市场价格猛的涨了上来，在房住不炒的这两年，没了突然暴富的人，收入增长又没有房价涨得快，那自然买房的就少了。但是政府受不了了呀，于是达州恢复了购房补贴，还有货币化安置。注意这点哦，达州的棚改量不小的，能不能抢到红利，就看速度了。
宜宾需求是第四，成交量排到了十三位，供应是没问题的，存量大着呢。啥原因呢，我认为是价格，宜宾的住宅均价已经接近9000元/㎡了，宜宾的房价收入比达到了17年呀，仅次于西昌。这么高的价格，怎么可能指望有大量的购房者积极涌进来托底呢，毕竟不是成都，可没有大量的外来人口哦。
遂宁的供销比达到了1.8，仅看需求和销量，倒也还是匹配的，再看价格呢，又是一个高房价、高房价收入比的城市，房价收入比比达州还高。能卖得动？
我觉得吧，宜宾、达州、遂宁价格进一步往上走的空间不大，想在这三座城市里面去收割韭菜的，还是请慎重点。
三、市场大的城市早已白热化
上图统计的是2019年全国百强房企在各二级城市当中的进驻数量，可以看到的是，稍稍大点的市场，都已经有数家品牌房企进驻了，从西昌往前数，都是六家以上，南充及眉山达到了11家百强房企。
品牌房企的进入，为市场带去了更好的开发理念和产品，购房者也对产品更叫挑剔。在没有非常优秀的产品实力和资金实力的情况下，冒然的进入二级城市，可不是一个明智的选择。
当然，我们从昨天的需求分析来看，需求还是在的，在哪里呢，我认为是在二级城市下面的县城里面，这些区域中心城市价格已经很高了，但是农村进城的，首选还是在县城买房子，因此更大的需求是在县城。不过不少县城已经被收割过一遍红利了，还有哪些县城可以试试，就需要更深入的分析研究啦。
四、小总结，哪些城市到底有机会？
第一，从拿地的机会来看，绵阳、宜宾、南充、内江、遂宁、攀枝花、广元、资阳，巴中这几个城市在今年会有不错的机会。宜宾注意高地价风险，毕竟城市的价格空间已经不多了。南充则是重视存量，在一些存量较少的板块去积极拿地。绵阳要注意政策的风险。在内江、遂宁、攀枝花、巴中这几个城市，尽量选择核心区域拿，不要贸然去生僻的区域。此外有个泸州，不知道泸州政府今年放地的意愿怎么样，如果有地，尽量去拿吧，但竞争估计不会小。
第二、从市场的需求来看，巴中和广安可以去充分的挖掘一下需求，只是这两个城市都是革命老区，经济不咋行，对价格的支撑力较弱，机会与风险并存吧。达州、绵阳、南充、宜宾这三个城市属于需求大，销量大，未来价格空间有限，需要注意风险。又要单独说泸州，需求不错，购买力也强，机会哦。
第三，从二级市场的表现来看，宜宾、眉山、雅安、遂宁、南充一定一定一定要重视高库存的风险，这其中的宜宾和遂宁还要注意价格风险，达州也是一样的哟。竞争的话，都很白热化了，只要资金、产品有信心，觉得可以虎口夺食，不妨一试。如果愿意放下品牌的架子，县城也是可以去的，风险与收益成正比哦。
后记
这算是我的第一个系列分享吧，虽然没有推广，也没有几个人关注，但我还是写得蛮认真的。在这之前，就方案写方案，现在单纯才个人观点出发，来看市场，才发现别有一番趣味。
在后面一段时间，我会慢慢做一些单个城市的研究，也会穿插一些小的市场看法，如果有兴趣，可以一起交流哈。
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