让幸福感“看得见、摸得着”——五老村街道探索党建引领+老旧小区自治，推动物业管理服务全覆盖

老旧住宅区，因规模小，分布零散，先天条件不足，居民花钱购买服务意识淡薄，难以引进专业化物业服务企业。

五老村街道新街口商业街社区、淮海路社区、五老村社区积极探索“党建引领+”老旧小区物业自治管理，让老旧小区居民盼来了“春天”。

7月24日，五老村街道又与洪武路街道采取交叉参观学习形式互相取长补短、互学经验做法，共同促进提高。街道希望通过老旧小区物业自治，实现辖区物业管理服务全覆盖，让居民们的安全感、获得感和幸福感“看得见、摸得着”。

案例一：新街口商业街社区

五老村街道新街口商业街社区党委以淮海路31号小区出新为基础，积极探索“党建引领小区善治”之路，以“红色管家”服务为支撑，以志愿服务活动为补充，抓基础、补短板，不断创新小区治理，使“红色赋能”真正落到实处。

小区基本情况

淮海路31号小区原为中国历史第二档案馆家属区，始建于二十世纪八十年代，共有6幢居民楼和12间平房，小区总建筑面积8200平方米，共计住户179户近540人。多数居民为党员且文化素质相对较高。

党组织架构与物业服务治理模式

2015 年，在组建小区管委会中，社区党委提前介入、加强指导，对委员候选人进行审核把关，小区管委会5名委员，其中4名是党员。2020年拟成立小区管委会功能型党支部，党支部党员4人，设临时党支部书记1人，隶属于新街口商业街社区党委，同时接受街道物业党总支的监督指导，协调推进管委会、物业企业党组织和工作覆盖。

小区建成以后一直是单位自管，未引进物业。成立管委会后，先期聘用门卫、保洁等人员对小区自管自治。2020年1月至今，引进南京佳音达物业公司进驻小区进行物业管理，接受居民和物管会的监管。

主要做法及成效

1、创新党组织设置，推进党的组织和工作覆盖。社区党委严把小区管委会入口关，严格监督落实管委会党员比例要求，成立小区管委会功能型党支部，打造“红色管委会”。拟协调物业公司成立片区党小组，打造“红色物业”。社区党委充分发动组织群众，广泛参与小区治理，做到民事民议。

2、多方联动共治，激发“红色管家”力量。充分发挥“1+N”多方联席会议制度优势，针对小区治理过程中的一些常见问题、热点问题，例如安装充电桩、加装电梯、楼道乱推杂物、车辆乱停放等问题定期召开联席会议，吸纳相关组织和党员群众代表参加，研究解决问题的途径和方法。社区党委、小区网格党支部、小区管委会党支部、物业党小组，同频共振、同向发力，共同当好“红色管家”。小区共治形成良性循环，小区面貌得到极大提升。

3、“党建+文化”引领，小区善治共参与。社区党委坚持需求导向，共建共享，针对小区居民文化层次较高，精神需求较强的现状，社区党委依托小区党组织和党员，对小区居民精神文化需求进行摸排立项，经过党员大会、居民代表大会讨论，由社区党委筹资等方式建设公用设施，用于满足小区居民精神文化及日常生活需求。利用6万元社区为民服务资金，打造淮海路31号打造文化墙及道杆；老干部活动室、休闲椅等成为居民交流、休闲的好地方，促进了邻里间交流，拉近人与人距离；小区居民争当志愿者，自我管理与维护。

案例二：五老村社区

小区基本情况

五老村1号住宅楼系老旧独栋住宅楼，是南京商茂房地产开发公司于1997年安置新街口商茂世纪广场和五老村1号当地拆迁户所建，共16层127户，住宅总建筑面积7405平方米。其中100户居民住户已办理完房产产权证，房产归私人所有；一楼门面产权归苏果超市、南京军区联勤部第二干休所、市酿造公司等单位所有。由于居民进驻后一直没有引进物业管理，多年来一直是由江苏商茂物业管理有限公司，聘请一名70多岁的居民对大门进行简单看守。

党组织架构与服务流程

成立五老村1号住宅楼管委会党支部（功能型），党支部共有党员5人，设党支部书记1人。

物业服务模式

关键词：沿街独栋住宅楼；社区托管、居民自治

1、强化党建引领。以五老村1号住宅楼为试点，探索实践沿街独幢小区“红色物业”管理模式。发挥社区党组织的领导核心作用，指导筹建五老村1号住宅楼管委会，并成立管委会党支部（功能型）。充分发挥管委会党支部的组织引领作用，重点在提升服务水平、治理小区环境等方面下功夫，积极引导党员服务群众、治理小区。通过街道、社区、管委会“三维一体”的方式，打造最安全的安心家园、最干净的舒心家园、最方便的贴心家园、最文明的爱心家园“四心家园”。

2、强化服务管理。社区党委依托为民服务资金对大楼进行门禁系统安装、监控设施配备、楼道楼梯粉刷等基础设施改造。管委会与街道物业管理中心签订合同，委托物管中心对大楼进行管理，重点做好大楼内外安保、保洁、维修等日常服务，费用主要来源于电梯轿厢广告租赁费（3000元/年）、大楼管理费（每户每年150元）。其中，安保主要做好出入门禁、进出监控和楼外巡更（街道城管）；保洁主要做好周边卫生（安城集团）、垃圾清运（街道城管）、楼内清洁（物管中心）；维修主要做好楼道设施维护（物管中心）、居民室内维修（物管中心）、电梯设备维护（公共维修资金）。

3、强化诉求响应。管委会通过口头反映、入户走访、电话咨询等方式，收集楼栋内居民的诉求。日常问题，能够通过物管会党支部引领解决的，迅速解决；解决困难的，由社区主持召开“1+N”多方联席会议，联动解决；解决困难大的，通过社区大党委、“零距离美丽家园”理事会、民生工作站，助力解决；难以解决的，由“社区吹哨、部门报到”协调解决。

下一步工作安排

1、筹建五老村1号管委会，成员中党员数超过50%。成立五老村1号管委会党支部（功能型党组织）。

2、借助为民服务资金，为住宅楼更新门禁系统、监控设施，粉刷楼道、楼梯扶手，安装楼道灯，增设小区公告栏和宣传栏，使住宅楼旧貌换新颜。

3、发挥五老村1号管委会党支部组织引领作用，针对小区重点难点问题通过“1+N”多方联席会、零距离美丽家园理事会、民生工作站等平台，推进解决。

4、建立居民党员志愿服务队伍，引进公益组织，为小区居民提供公益类、便民类服务，如免费义诊、清洁家园义务劳动等。

案例三：淮海路社区

小区基本情况

延龄巷5号2幢是一个9层高的、独门独院独栋多产权的居民楼，建成于1995年，占地面积0.36万平方米，共有108户人家。产权单位有农业银行、中国电信、演艺集团，现住房为房改房被个人购买，一楼都是门面房。1995年至2007年底，由南方物业管理。物业撤退后，小区将面临无人管理的瘫痪局面，在社区的协调下，十几位热心居民，通过成立小区自治委员会，管起了这个“家”。

小区治理现状

这是一个群众基础好、自治管理牢的老旧小区。自2007年组建自我管理小组以来，一直秉成“人人享有，人人服务，共建共治”的理念，以居民纯自治的模式管理服务着本院落居民。商定每届自管小组服务3年，3年后全部卧倒重组新成员，让每一户都能体验管理、参与服务，轮班制让邻里之间增添了和睦，多了一份理解，多了份担当，为院落自治扫除了障碍。通过每月收取每户每平方米0.5元管理费，聘请门卫，保洁员管理家园，还通过集体协商，民主议事共同解决老旧小区的电梯更新、大门封闭、杂物清理、车棚翻新、水箱清洗、泵房改造、直供水安装等问题。因为做到了取之于民用之于民，故物管费收缴率达到80%。

为更好的依法依规管理院落、提高自治能力、提升服务水平，2015年1月正式成立业主委员会，7名委员中有共产党员4名，占总数的50%以上。在党建引领下，注重发挥党员群众在老旧小区治理中的主体作用，调动居民参与自治管理的积极性，在长达15年之久的老旧小区民主治理中，拥有了一支乐于奉献的党员群众骨干队伍。

再提升工作计划

1、强化“红色引领”，民主善治再提升。今年是该院落业主委员会换届之年，坚持党建引领，选好院落领头人，配齐配强业委会领导班子，对提升院落物业管理、提高民主自治能力尤为重要。近两年该院落的自治管理也遇到了瓶颈，老住户买房搬迁增多，现房出租外来人口多，管理队伍年龄普遍偏大，老旧房屋设施设备陈旧，有些居民诉求得不到及时解决，给换届选举增添一定难度。鉴于上述情况，拟在该院落成立物业管理委员会。充分发挥网格一体化管理与服务作用，整合街道、社区、网格的力量，多方联动，共同管理与服务。新成立的物业管理委员会成员，党员占比60%，并成立临时党支部，按楼层或功能成立党小组，让党支部、党小组在老旧小区物业管理服务再提升中发挥引领作用，党员骨干发挥好先锋作用。

2、打造“红色引擎”，服务管理水平再提升。在社区党委的领导下，一是充分发挥党支部的战斗堡垒作用，小院落融入大社区，依托社区大党委、民生工作站，积极融合小区在周边单位、沿街店面资源，合力共建，丰富治理资源，拓宽服务渠道，解决好老旧小区存在的共性问题，关爱和资助老旧小区的弱势群体。二是通过再走访，再动员，再组织，准确掌握楼内职党员，离退休党员信息，建立院落党员志愿者信息储备库，让党员亮身份，给党员之家挂牌，把党员的力量凝聚起来，成为红色引擎，汇集各方力量，群策群治，全满提升老旧小区的民主善治能力，集体决策能力，物业服务水平。

3、激活“红色细胞”建设幸福家园。社区是社会的细胞，居民是院落的细胞，党建引领是激活红色细胞的生命之源，建章立制是确保红色细胞长期活跃的保障。一是深化“零距离家园理事会”制度，运用好居民议事会、恳谈会、听证会、评议会工作平台，坚持民主集中，公开透明，公正平等的原则，推动周边单位、社区网格、群团组织、社区志愿者多方联动，合力打造“四心家园”。二是探索“1+10”老旧小区自我管理模式，即让一个党员，带动10名群众，一户党员之家，带动10户居民之家，形成人人参与，共治共建共享治理模式。三是定期开展民主评议，广泛听取意见和建议，不断改进服务管理管理中存在的问题，及时回应解决诉求。每年度开展好邻里，凡人善举榜，优秀志愿者评选，弘扬新五老精神，树社会正气，形成“人人为我 ，我为人人”的小区氛围。四是广泛开展丰富多彩的文化活动，便民服务，汇集资源，凝聚民心，不断提升老旧院落的居住环境和居民住户的幸福感、归属感与获得感，让老旧小区温馨而充满活力。