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提问：紧急:这两天看了房山原香漫谷的一个底商，原香漫谷四期旁边，一共两层，想买的是一层，70平，每平3万，不能做餐饮，住宅应该在2万2到2万4吧。说是出租的话，每平6元，但实际打听其他的已经租出去的每平5元。这种底商能买吗？有哪些注意事项，有哪些坑？盼回，多谢

回答：不建议碰，商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。 而且在国内，商办资产的负外部性太高了。税收实在太离谱。 底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。 此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。 恰好未来租金收益高，不是你眼光好，99%是运气好。 商铺越来越难卖，经纪人卖一套商铺，佣金可以到10%。

提问：房姐，目前手里有70万，公积金已经交完12年，想在北京上车买房，您看能买哪里呀，暂时居住最好能有投资价值的

回答：公积金和北京购房资格无关。 首先你的购房资格是哪种方式？ 70万首付，上车还差些，凑到100万出头可以。 先解决首付和资格问题，再来看买房的事情。

提问：房姐你好！想向您询问一下甜水园东里的房子，目前看中一套东西向的65平两居（低楼层二层），精装修，满五唯一，实地看房后觉得装修风格还有户型都很满意，目前报价409w，合63000一平。目前感觉到房子缺点就是东西向，楼龄老（87年），您看如果谈的话多少钱算是比较合适的呢？您对甜水园东里这边如何评价呢？如果刚需自住兼保值划算吗？谢谢您

回答：你好，这套房精装修溢价严重 在售的有单价5.5左右的 加上房龄偏老，性价比并不高 自住建议再重新淘一淘，卖家的精装修不值钱，用拆骨法还原房子的基本价值。

提问：房姐好，本人小白，未婚，京籍，sfsd，无家人支持，首付只有100以内，本来想买个一居，但看了您很多文章，并不建议买一居，可是两居室太贵，想买一套半刚需，保值且有一定升值空间的房子，请问有没有什么办法可以操作，增加贷款额度，减少首付，有三张信用卡，额度大小不等，平均10w一张左右，在考虑的地理位置是宋家庄，酒仙桥附近，但也有人建议我买通州区的房子，但想着未来以租位置，没有大问题不打算卖，所以不知道除了在贷款上有没有什么操作之外，在房子购买上选择方向有没有好的建议？

回答：酒仙桥主要以90公房为主，不过大部分价格都在300+ 低总价不建议看宋家庄，另外推荐看 劲松、北工大 首付不足寻找能gpgd的标的，还可用其他核做信用贷或刷信用卡，尽量不要用自己的，主贷人负债率过高对下贷有影响

提问：东三环东四环居住环境好的小区。想让老人搬得离自己近一些 要求单价6w以下，100-150平 没有学区要求 要求交通、生活方便，小区居住环境好，有停车条件 新的小区当然好， 不过看过一些年代早的有涉外功能的小区，环境和物业管理也都可以 求大神推荐，不拘一格

回答：首付多少？ 环境好＝次新起步 东四环内次新，除了极个别大面积导致单价降低，基本没有单价6万以内，总价600以内两居。

提问：房姐好，我们现在住在惠新西街，房贷6万5\/年，年薪30万+，家庭无负担，工作稳定。打算年底入手二套一居，首付120左右，信用贷可以60万，或者找抵押公司全款后做一抵。刚开始在网上看双龙南里，石佛营，请问您觉得还有什么适合的小区?哪种贷款方式更好?希望租金可以大概覆盖房贷，不要离现在的家太远，以后我们养老住。谢谢~

回答：推荐你看看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 这几个都不错，都好租，也都带电梯 建议看300+的标的，流水覆盖月供的2倍，风险可控，也不会对影响生活质量。首付过低情况建议全款抵押入

提问：新人首问，目前持有望京西园一区小板楼两居一套贷款250+，出售的话520左右。经海路京东附近2套商住，120\/套入手，16年涨到250\/套，限购出台合同毁约没卖成，出租4k每套，现在售出成交估计最多也就160左右。现在手上有子弹约700，拟先全款再抵押，现在在望京上班，工作居住证，夫妻都在互联网，流水问题不大，想置换一套望京改善三居自住，希望花园小区人车分流，学区不强求。问题1，看了精华帖，您推荐过融科橄榄城，慧谷阳光，宝星国际，宝星园，季景沁园，华鼎世家等基于保值和后续容易出手考虑的话还请你排下序？问题2商住还有翻身机会吗？问题3手上的房产您建议如何配置？感谢房姐百忙之中指点迷津

回答：1. 保值效果差距不大，更多是需要看标的比较，慧谷>宝星>季景>橄榄城 2. 按现在的政策商住短期可能性不大 3. 两套商住有可能还是出掉盘活资金，全款抵押入一套望京自住盘，望京西园可以保留

提问：房姐您好，接上次的提问。武清的房子您建议交房后继续持有，可以请您具体说明一下吗？还是有点不太明白。现在和未来武清的发展状况会是怎样呢？谢谢! ………………… 提问: 亲爱的房姐，我们目前在天津武清的水城和南湖各有一套房(都还没有交房)，您认为有持有价值吗？今年有了北京购房资格，手里资金有限，300万以下两居您有什么推荐吗？

回答：做为京津翼一体化毕竟的区域，产业尚可，虽然郊区但gdp天津第三，学区加持，10年以上可以长持，短期风险明显，由于炒作过高，短期会自然回落，所以直接出售赚一波，长期也可以

提问：您好，房姐！我是买房小白。付费进入圈子后，反复看了里面的内容，现把我的情况给您讲讲，烦请指明怎么买房。女儿东城户口，东单国企上班两年多，首房首贷。现手里现金及女儿公积金10余万共有130万左右，计划买300万以内两居室。小区环境要不错，地铁口附近。现在女儿住，以后我们来京养老住（不知这样考虑得对不对）。没有得到您信息之前，中介推荐中海睘宇天下的瀛海和万科东望，一是一居房不实用，两居超出预算；二是楼盘附近比较冷清；三是我们俩退休金每月将近万元，又不想让女儿背负太重还款压力。看了圈子，您推荐团结湖、双井、劲松等老小区。结合我们的情况，该怎样买房，能否推荐一些小区呢。期待您的答复，谢谢您！

回答：300内的2居，市面上的标的非常少，推荐小区没有用，建议这几个区域中介都联系上，有符合的直接看 位置 团结湖、劲松、潘家园、十里堡 淘紧凑两居老公房

提问：房姐你好，新人首问，还请多多关照。 首付 400 万准备买首套房结婚用，我和我对象都是 94 年的，3 年内没有要小孩的打算。我们都是互联网从业者，对象在西二旗上班，我在中关村上班。希望买一套住着又舒服又有升值潜力的房子。 目前看了回龙观，西小口，清河，觉得国风美唐和金域华府稍微好一些，但总感觉不是最好的选择。华府停车很难且户型较差，美唐距离又比较远。昨天看了看西山锦绣府，交房时间晚，而且规划的郊区产业园特别多，也不确定这边能不能发展起来。 想请房姐帮忙看一下西山锦绣府，美唐和华府这三个盘推荐买哪个，另外除了这三个盘还有哪些盘适合我购买。 非常感谢！

回答：西山锦绣府因为捆绑仓储 ，性价比一般，不算便宜 另外这是个限竞房 需要长持。 从未来升值潜力看 金域华府>美唐。因为你们是首套，未来有置换可能，还是偏重升值属性来选择好点。 这两个盘也是我比较推荐的，最后建议选金域华府

提问：您好！我现在有自住西城二环内学区房一套，两室一厅，无贷款记录。手中闲置子弹200，能承受每月1万房贷，想通过投资尽快让手中财富增值，将来再次改善成三居住房。请问现在应该在北京投资还是外地？如果在北京，可以关注哪些盘？资金怎么运作？

回答：你的资金在北京上车没问题，所以不用区外地。建议看看 首城国际、柏林爱乐、炫特区 橙色年代、清枫华景园 星河城、万年花城 新龙城 鸿坤理想城礼域府 这些都可以淘下一下。以你的月供可以看400内的标的，直接按二套的方式入吧

提问：房姐好，我准备全款抵押的方式购买二套，综合对比了多家办理抵押贷款公司心里还是没谱，主要顾虑是：由于我这边不能提供合适的第三方收账公司，只能用中介公司提供的，担心抵押款最后打到第三方公司账户后会被中介公司要挟增加其他额外费用或者不给我抵押款（居间合同上及前期面聊都说不会出现这情况，但还是不放心）。请问房姐有什么好风险规避策略么？目前中介公司选的中龙城金服，这个公司靠谱吗？感谢！

回答：流程上没问题，其它规避策略 1.收押收款账户的密钥和密码，但费用会贵并且不一定好找 2.放款当天去收款渠道待着，监督转账 中龙城金服不太了解

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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