地下商城路在何方？包租、返租、空置、纠纷

昨天看了几套底商，是一个地下商城中的几个商铺。

这地下商城是一个商业综合体的地下部分。这个商业综合体开业十年了，可是我们上午9点半去看时，地上一层是开门了，可是没有顾客。一层临街的小商铺虽然有肯德基、必胜客、华为手机店等，可是一排二十多个铺，有三四个空置了。地上一层除了大堂，就是咖啡厅和KTV，还有个教育机构。一层商场这么布局的不多。上到二楼，有儿童乐园，都是小孩子们玩乐的地方。临近扶梯口有个卖饮料和小吃的摊位。三楼是影院大堂和书画教室，还有一部分办公间。四楼就是影院的大小放映间和部分办公间。从直梯下到地下一层，看到电梯入口右手一侧曾经是超市。去年底就撤场了，留下一片狼藉。而我们要看的底商就是原超市外的摊位。而现在看，那些空置的摊位没有具体的分割，就是商场撤租后，剩下的空白场地，靠墙一层对这些货架和健身器材等物品。

这地下商铺有超市带动人气，或许还能出租出去，勉强有点租金收入。若是没有超市，估计人们很少能去地下逛逛。地上的商场人气都不足，谁会跑到地下商场去购物、消费呢？走出这个商业综合体，发现街对面就是一个新建的比这边更大的商业综合体。看一层底商的招牌有某福的金饰品店，有麦当劳，有衣服鞋帽专卖店，比这边销售类型要多得多。我们从进入这家商场到结束行程，大约两个小时，没见一位客人进出这家商场。或许我们工作日的上午去商业区有点勉强了，可是这商场是这条商业街最高的商业综合体呀！而这条街是这座城市商业最繁华的地段。我们来到这座商场正好途径整个商业街。老区的百货商场附近，人流密集。而我们看的这座商业综合体却位于这条商业街的最底端。虽然也有地上停车位，但是车位和车都不多。据这家商业综合体的人介绍，他们2010年开业，却没有设计地下停车场。我们观望了一下四周，看到周边没有多少停车位。估计也就人行道边能停下二十多辆。这种商城，人气太旺也接待不了吧！

据说这座商业综合体最初底商销售时开发商承诺返租若干年的，可是实际上他们就支付给业主几次租金，剩下的就一直拖欠了。商业综合体现在面临大面积空置，无人租住，没有足够的租金收益。开始有部分商铺陷入法律纠纷……

其实，何止是这座商业综合体空置率居高不下！小城市人们的消费能力有限，外来人口数量有限，不像北上广深有大量外来人口旅游、商务、定居等产生消费。但是这些城市的商业综合体却一个个地建了起来，没有人去买东西也冠冕堂皇地营建并矗立在城市街头。卖不出去就想法子抵押给银行，套出钱来再干别的生意……所以这类人气不旺的商业成为银行等金融机构的痛点。抵押时，商场刚开业，返租还正常，人们还仗着好奇心来逛逛。等到开发商不还银行等金融机构本金和利息了，银行等金融机构也不能怎么办。因为商场体量太大，不好变现。底价拍卖也少有人问津。开发商换个名字招牌和法人，另戳一摊儿又做生意了。因为没有什么约束他们，银行也那他们没法子。这就慢慢走入恶性循环了。商业地产不好招商和盘活，需要极为给力的招商队伍加持才行。地上商铺都空置率增加，更何况是地下商城了，就更不好出租和买卖了。就连以地下防空洞商业为经营特点的山城重庆，都不能挽回商业地产过剩的局面。重庆的许多地下商超也逐渐人气不足，有的甚至关门停业。

既然商业房地产这么艰难，为什么还有很多商业综合体出现呢？他们都不怕过饱和吗？开发商都能收回成本吗？

--The end---

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