66条村，事关22.4万人，花都旧改爆发，房价会涨吗？

一直以来，花都旧改给人的印象，都是不温不火。

不过，近日召开的花都区2021年城市更新誓师大会，无疑给其下了一剂猛药。

|来源：广州花都发布

按照计划，未来十年中，花都将有66条村进行更新改造，涉及旧村庄可改造面积38.63平方公里，村户数约6.8万户，户籍人口约22.4万人。

|花都旧村全面改造布局图

决心之大，可以比肩“旧改之王”黄埔。

|花都旧村全面改造布局图

按照“三年计划（13条）、五年方案（30条）、十年规划（23条）”的总体部署，66条村将分阶段、分批次、按计划加快推进改造。

除了花都湖、北站、空铁融合(花都大道沿线)和机场周边这四大重点片区，也涉及中轴线北延片区、汽车城片区、狮岭皮革皮具产业片区。

|花都旧村全面改造规划

基于“一轴四带、一核多组团”空间发展格局，花都的改造工作，重点围绕花都湖片区、广州北站片区、空铁融合（花都大道沿线）片区和机场周边片区展开。

|花都空间发展格局

我们先分别看看各大重点片区的具体情况，一共涉及56条村。

●“C位担当”空铁融合（花都大道沿线）片区

定位为世界级大型综合交通枢纽和复合型国际门户、面向泛珠三角的高质量发展枢纽经济引领区。

这里临近花都区府所在地，是花都中轴线CBD的核心地段，聚集了花都最为顶级的城市资源，寸土寸金。

目前，中轴线市民广场、新图书馆、青少宫等项目主体工程已经完成。

|花都CBD效果图

未来十年中，片区将改造花城街及花山镇9条村，与之前的规划相比，新增了和郁村。

|旧村全面改造分期示意图

9条村中，杨一、杨二村已完成旧村全面改造基础数据公示；石岗村、罗仙村旧村改造基本完成；

而坐落于中轴线核心区域的“巨无霸”三东村，去年10月已经确定合作企业保利，总投资高达300亿，目前厂房拆迁工作已经启动。

|三东村@拆神细鹏拍摄

三东村改造的全面推进，对于打造城市中轴线，有着非凡的意义。

这条以花为主题的“花之轴”，体现花都特色，其发展定位为广州北部CBD，主要服务于花都副中心和空港经济区。

|规划效果图

●广州北站地区

定位为大湾区北部空铁联运大型交通枢纽 、商旅门户及现代服务业平台 、绿色生态站城融合发展区。

汇聚高铁、城轨、 普铁、地铁、客运、公交于一体的广州北站，将接入5条高铁及2条城际线，总体场站规模达到18台36线，规划亚太最强综合枢纽。

北站地区涉及新华街和花城街共6个旧村改造项目，新增了五华村、公益村。

|旧村全面改造分期示意图

其中，新街村旧村改造已经基本完成；

三华村将充分挖掘历史文化元素，以土地收储和微改造配建相结合的方式推进改造，打造成文化旅游景区。

●花都湖片区

发挥空铁联运、城市发展轴的带动作用，依托新街河良好的环境品质，培育发展成为花都南部滨水城区。

“十三五”期间，花都湖三、四期工程相继建成，获批国家水利风景区和国家湿地公园试点。

片区共涉及新华街道、新雅街道共11个旧村改造项目，新增了莲塘村。

|旧村全面改造分期示意图

2019年，横潭村和田美村分别花落时代、富力。

目前，横潭村河西经济社进入全面建设阶段，旧村改造设计方案也于近日完成批前公示，田美村东南经济社改造也已开工；

|来源：广州市规划和自然资源局

●机场周边片区

定位为功能完善、辐射全球、产业高端、生态宜居的世界枢纽港、国际航空城。

待T3扩建后，吞吐量有望达1.4亿人次/年，超越美国亚特兰大机场（1.1亿人次/年），问鼎全球第一。

这一片区涉及的旧村改造项目足足有30个，涉及村域范围8616公顷，村户籍人口9.6万人，是名副其实的“旧改大户”。

与之前曝光的机场周边将改造的29条村对比，洛场村已不在规划内，新增了两龙村、塘星村。

|旧村全面改造分期示意图

机场三期扩建工程成片连片拆除东湖村、平东村、平西村、团结村进行改造；

不过，区域受到航空噪音、限高、基本农田等因素影响，难以实现自主平衡。

广塘村、天和村—九湖村两个片区的联动改造将作为试点，探索“增存联动、一二级联动、噪音线内外联动”的全域城市更新新模式。

作为湾区内唯一一个区域同时拥有广州北站和新白云国际机场两大重要交通枢纽，“空铁联运”是花都打得最响亮，也是最拿得出手的招牌。

|花都轨道交通部分线路示意图

十四五开局之年，花都谋定而后动，将大力度推动城市更新，发力旧村、旧城以及旧园区、旧厂房改造。

|来源：广州花都发布

与旧改息息相关的，是产业的规划与发展。

在此前公布的城市更新三大产业圈层中，花都位处第三圈层，其城市更新单元产业建设量占总建设量的比例没有具体限制。

|广州市城市更新规划建设管理圈层示意图

但，这不意味着花都是产业“黑洞”。

四大重点发展片区，以交通为引擎，有自身的产业功能布局要求。

日前，花都举行2021年重点项目集中签约动工活动，集中展示的65个项目，计划总投资约835.09亿元，预计产值约1940.59亿元。

城市更新，伴随着产业的升级，公建配套的增加，对市场的冲击不可小觑。

最好的例子，就是黄埔。

过去一年，黄埔楼市发展势头非常猛，涨幅高达17.80%。

2月，花都成交均价约2万/㎡，但市场分化越来越严重，融创文旅城加推新货，吸收了大部分买家；花都湖板块，均价2.7万/㎡以上，领跑全区，远高于机场板块、狮岭板块。

|来源：世联东一研究院

随着旧改的推进，配套完善，以及需求的转换，会有一波行情。

其实，不止于花都，千万不要低估，广州城市更新的决心。