物业费越贵越好 | 房叔说No.294

| PART 1 |

“房叔，XX盘物业费太贵了，性价比不高，值得买吗？”不久前，一位购房者这样咨询房叔。

这个盘位于城东某板块，开发商为杭州某品质房企，销售对外的口径，物业费大致在5元/㎡左右。

在杭州，5元/㎡的物业费已经算是改善楼盘的标准、甚至是一些入门豪宅的收费标准。而该新盘限价仅3万出头，是标准的刚改型新房。

按照杭州较为普遍的物业收费标准，3万出头的新盘，物业费大致在3-4元/㎡的区间之内，一般不会超过4元/㎡。

按照市场行情，该新盘的物业费确实相对偏高，物业费与房价的匹配度不高。

这类对物业费较为敏感，乃至较高的物业费将在一定程度上影响购房决策的案例虽然不多。

但现实中，对于物业费高低较为敏感的现象却是普遍存在的，尤其是一些定位偏低的刚需楼盘。

由于物业费在很大程度上占据了一套房子日常使用成本的大头，不少业主对相对高额的物业费或多或少会产生抵触心理。

特别是在一些郊区板块，不少楼盘都有物业费缴纳比例偏低的问题，一些业主甚至长期不交物业费。

比较典型的就是一些房龄较老，早期就没有健全的物业体系的楼盘，单位物业费往往只需1元、或1元出头的，经常还收不齐。

当然，和部分物业公司不作为也有相当的关系。

如果要深究下去，本质上还是因为国内目前的经济发展水平，以及收入水平偏低，同时国内也没有培养出普遍服务类消费的接纳度。

一切直接的、需要真金白银付出，却得不到及时的正面反馈、或反馈延迟的服务型消费都会受到天然的抵触。

在此，我想从物业费的角度谈一谈，为什么我一直强调物业费越贵越好。

| PART 2 |

一个楼盘品质好坏与否，开发阶段是基础，房企以及楼盘定位高低在很大程度上决定了楼盘交付之时的品质高低。

房企愿不愿意投入、有没有花心思精心打磨直接关系到楼盘呈现给业主的效果，然而这只是一个楼盘生命周期的起始。

房子和人是一样的，也是有生命周期的。

在房子漫长的生命周期内，房子立面、景观、公共区域的维护等都离不开物业，楼盘内部的管理也离不开物业。

再好的房子交付后没有物业的维护和管理，在不久之后也会泯然众人。

草坪露土、电瓶车乱摆乱放、阳台封包错落不一、地面硬质铺装破损等等问题都会逐渐暴露出来。

所以在很大程度上物业的好坏与否，就决定了一个楼盘品质高低的延续时间。

在这里肯定有人会说，我家小区物业费交了，上面列举的问题却没少出现，物业简直不作为，要它何用。

这就涉及到了本文的重点了，物业费的高低往往决定了物业管理维护水平的高低。

| PART 3 |

物业公司不是慈善机构，相反物业还要赚钱。

物业提供的服务品质高低一定是与物业收费标准相挂钩，不可能指望花1块钱的物业费得到3块钱标准的物业服务。

那些物业维护较差的，草坪露土、公区破损、乃至人员随意进出等问题大规模集中出现的楼盘大概率都是物业费较低，或物业费收不齐的楼盘。

当然物业费低不一定就代表物业服务差，比如杭州一些早期的品质楼盘，物业费收费标准都不高，物业维护至今都还尚可。

这当然不是物业无私、负责，如果深究下去，到最后你一定会发现这些楼盘的物业基本都得到了房产公司或某些单位的长期补贴输血。

但现在不一样了，物业行业已经深度市场化了，杭州不少知名物业公司，如绿城、滨江、南都等，都纷纷上市了。

既然上市了，就一定会开始追求获益，这就必然导致物业费高低进一步与物业服务品质强挂钩。

站在今天来看，即使是有房产公司输血，一些品牌房企的早期标杆项目在低物业收费标准的情况下，就算能够在一段时间内得到相对较好的管理维护服务，但也不可能长久，毕竟房企不可能永久的补贴、输血。

不久前，我特意去绿城的早期标杆项目桂花城逛了一圈，20年后，再标杆的楼盘，在较低的物业费下，即使是绿城物业这样的优秀品牌管理下，也已经显得垂垂老矣。

而同期稍晚的金色海岸至今也是杭州豪宅的标杆，完全不逊色于现在的众多豪宅。

桂花城与金色海岸之间的物业费标准相差近3倍。虽然不能直接这样量化，毕竟桂花城的楼盘定位与金色海岸也有不小的差距。

但从很大程度上已经能够明显的体现出，物业费高低对于物业服务品质的影响。

从我个人从业以来，看过的楼盘不下数百个，有顶级豪宅，也有普通楼盘，也有老破小等房改房。

可以明确的告诉大家，物业费高低和小区维护管理呈现极强的正相关。

而物业维护的好坏直接关系到楼盘品质生命的延续，甚至在二手存量市场上的价格表现。

同一板块同一时期的楼盘，价格拉开的最重要原因就在于物业的维护管理品质高低。

为什么绿城、滨江的楼盘能够在十年后依旧历久弥新，价格也普遍比同时期其他楼盘高一截，交付品质自然是基础，但是绝不可否认，和优秀的物业密不可分。

| PART 4 |

曾经也有过这样的案例。

某地某楼盘的业主们觉得物业拿钱不干事，把物业扫地出门，由业主自治、自我维护，自我管理，但最后的结果却是一地鸡毛。

其中的利益纠葛，人性的自私统统都完美的暴露出来，毕竟多数人还是重小利，而不顾大局。

同时，物业收费缺乏有效的市场调节机制，且还是直接的收费项目，除豪宅外，刚需、改善楼盘大多对于物业费的调整都是非常敏感的。

所以一般在楼盘销售阶段设定物业收费标准后，就很难再进行调整。

就算后期货币购买力缩水，导致物业开支增加，物业费也很难进行上调，就算业主同意上调，上调的幅度都不会太大，幅度一大，大概率引发群体性抵制。

这就会导致在长期通胀影响下，物价、人力成本上涨的情况下，物业盈利能力下降，引发物业服务品质下降，从而影响楼盘品质。

尤其是在如今物业行业快速市场化、未来还将进一步高度市场化的今天，想要更低的物业费换取长时间的高标准物业服务堪称天方夜谭。

所以在早期，楼盘设定了一个看似较高的收费标准，对于后续在长期通胀的国情下物业服务稳定将起到极大的帮助。

买房不要怕物业贵，怕的反而是太便宜的。

一年省下千把块钱，十年也不过一两万，两三台手机钱换来的是居住品质的超长延续，二手存量市场更强的竞争力、溢价率。

怎么看都划算无比。

-END-

文/荆轲 编辑/荆轲