商业丨如何判断一个临街商铺是否值得投资

发现城市、楼市、商业、公司的时代变迁

商铺投资过去几年特别热火，但是“一铺养三代”的说法已经没了。投资商铺的风险急剧升高。

但仍然有很多人群热衷投资商铺，比如万达金街，尽管割了一波又一波的韭菜，但还是有一波又一波的韭菜上马。为什么，因为万达金街确实有一部分相当成功的案例。比如早些年上海五角场万达金街、福州仓山万达金街、厦门湖里万达金街。

当然，也有很多被割的很惨烈的，比如福州高新区万达金街、福州中防万宝城、罗源滨海新城商业街等。

其实，商铺投资并不是不可取，只是现在已经和房地产一样，变成有门槛的投资行为。

目前市场行为上，商铺投资要先看清楚属于哪种投资对象：

1、老城区商铺；

2、商品房住宅底商、办公底商；

3、商业街；

4、专业市场；

5、带租约商铺：

（注：分类没有指标，方便讨论）

当然，所有的商铺投资，特别是新商商铺投资，都要考虑商业变迁，城市规划，商圈转移。记住，培养一个商圈很难，但我们可以跟着商圈。因此，在这类商铺投资前，一定要知悉政府规划，市长省长任期（我国的政府就是一个市长一个投资政策），这个规划要拉长在10年周期，一个商圈商铺10年的培养是正常的。因此，如果在你的预估当中，十年无法培养起来的商圈，不建议投资。

同时，每种分类有它的特殊性，如下：

1、老城区商铺：

这类商铺已经有一定年限，租金水平也涨到一定的高度，这时候介入基本是亏钱的。说白了，商铺已处于成熟期，虽然风险低，但是回报率相当低，在考虑通货膨胀的情况下，基本赚个自持，没准还得亏；同时，就商圈来说，我们的城市规划一直处于婴儿期，因此，城市规划（道路狭小，景观改造，基建返修）会对商圈形成许多不忽略的影响；

2、商品房住宅底商、办公底商：

现在这类商铺众多，大多是新商圈新住宅区的商铺，这类商铺主要是规划配套，因此它们的租金水平在无其他商业体影响的情况下，租金回报率是很难达到高回报率的，因此，如果它的售价太高，不建议投资。可参考，底商售价不超过楼盘售价的2倍，超过就存在一定的风险。在没有外部商圈环境的加持下，这类底商商铺的回报率基本是有明显上限的，以小区为例，一个社区底商的价格受社区入住率影响，入住率达到90%以上。该商铺基本以社区人群为主，客流是相对稳定的，也就造成了商铺所能创造的价值基本是有瓶颈的。但是如果周边有医院、小学等配套，就会带来流动客流，进一步提升商铺价格。简单、粗糙的说地段，是非常不负责任的。办公也是如此。

3、商业街：

市场上面同质化相当严重，在不能拿到端头铺的情况均不建议投资，特别是广告轰炸，售价相当高的情况下。主要的原因是投资前提比较复杂。但也有一个简易算法。基本上目前商业街的前三年回报率在2-3%，成熟期后在5%左右。超过5%，非常之少。在之后的文章中，会更新一篇专门针对商铺回报率计划的文章。

4、专业市场；

只要专业市场做起来的，专业市场的商铺都是赚钱的，因此，专业市场非常考量运营公司。好的招商团队能让专业市场做出超高的回报率。但是，专业市场也非常讲究，特别是专业市场的定位。比如以前定位服装专业市场的，在成熟后，真是一铺养三代。即便受到电商的影响，服装专业市场的租金在专业市场领域，仍然在头部水平。再看看是3C数码的，除了华强北，全国的大部分都受到的电商严重的冲击。再看看花鸟市场，虽然受电商的影响较小，但是本身的回报率也比较大，就算投资了，也没有太高的回报率。

5、带租约商铺；

以租约的高回报诱惑新东家，注意，危险。很多合同是假的，很多租户是短租，或者是面价，说白了就是用免租期等置换，拉高租金单价。这类商铺主要注意合同的问题，以及在带租约的情况下，市场冷热程度可以肉眼观察，慎重，切不可盲目相信租约的回报率。

其实商铺投资没那么火了，至少，一铺养三代的情况是没有的。

很多人投资了商铺只赚自持的，万达金街有很多是个惨烈的教训。

金角银边草肚皮，买端头铺，风险肯定是最小的。

但是，到底都是哪些人在买商铺，你们知道吗？