仁恒进江北！实力背书江北核中核为什么值4.5万/m²

近日，南京出台新一轮限购松绑政策，正在试水。目前效果虽暂不明朗，但市场显然不能完全指望于此。

顶流区域+顶级房企的强强联合，自我突破，就成为南京新政组合拳中的重要一环。猫姐独家消息，颐居江核G03地块由仁恒操盘，已经确定。

于仁恒而言，这是一次施展仁恒雄心的机会。想当年，仁恒杭州滨江园高层精装单价7万/m²，但南京仁恒江湾世纪只卖4.8万/m²。

这一次仁恒南京的高端产品梦，终于要在江核实现了吗？

江核作为南京的顶流区域，苏北、皖北大军心心念念的省城梦，究竟价值几何，该有答案了。南京地方国资背书下的江北核心区，即将登上4.5万/m²的产品、房价双高峰。

今天，猫姐就给大家剧透一下，江北核中核G03的顶流培养路径。希望房企能get到在南京该如何运营项目，也希望购房人能掌握江北不同楼盘各值几何以及各自未来又将有怎样的升值潜力。

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颐居江核G03，仁恒、中铁建、扬子城投来了！

据猫姐得到的确切消息：江核G03地块将由仁恒等四家联合开发，其中仁恒占股15%。其余三家股权从小到大依次是中铁建、扬子城投、颐居。这四家联合开发G03地块，嗯......值得寻味。我们依次来看：

1、颐居

首先自然就是出头拿地的颐居，占最大股权。

颐居的改善产品这两年在南京已经有了一定的影响力。比如，河西颐和源璟，产品品质大家都是看在眼里的。猫姐认为，以颐居的实力在江北打造产品卖4万/m²肯定是没有问题的。

江核G03地块地价仅约2.36万/m²，按照4万/m²毛坯限价来算，房地价差16356元/m²。由于当时地块是底价成交，不顶格卖是很多媒体大V对它的预测。但是仁恒的出现，又让顶格卖再度出现可能。

（河西颐和源璟效果图）

但江核G03地块4万/m²的毛坯限价就注定了它的“不平凡”，这幅地块目标就是打造江核4.5万/m²的标杆项目，这也就是为何要引进仁恒的原因。

2、中铁建

据悉，本次中铁建将负责G03地块的工程。如果问中铁建为什么要进这个项目，就不得不得不提隔壁的江核G19项目：花语天境。

很简单的道理，如果中铁建不参与这个项目，那G03地块就会和花语天境形成直接竞品。所以说，中铁建参与G03项目既能刺探敌情、规避风险，又能从G03身上赚一波，显然这一脚插得很有必要。

目前，项目143㎡和168㎡户型图已经曝光。项目定位也已初步公开，单江核首家五恒科技住宅，很明显就是要抢占江核的高端改善市场，这一点就已经和隔壁晴樾府和龙湖天璞拉开差距。

而仁恒的产品将在花语天境的基础上，再度升级。

3、扬子城投

扬子城投在本次投资中占比仅次于颐居，是个纯粹的“金主爸爸”。这家企业属于江北的城投公司，简单点来说就是江北发展它出钱，江北收益它获利，横批共同进步。

而江核G03这块地，如猫姐开头所说，16356元/m²的房地价差明显就是有“利”可循，扬子城投闻风而来也不奇怪。并且，扬子城投之前还和金基一起打造过江畔月明项目。

可以说扬子城投不仅资金实力雄厚，也是江核房地产市场的“老玩家”了——它代表的是江北新区的城市操盘决心。可以明确，G03地块将是地方zf和顶级房企的联合（缺钱我就扶你一把）。

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为什么江核一定要有仁恒？

当下江北新区最需要的，不是常规产品，而是一个品质房企打造的标杆项目，来帮助江核站稳4.5万/m²的房价。

江核G03地块这次四家开发商中，颐居、仁恒、中铁建三家都是在南京卖产品的房企。

颐居这两年从河西到江北打造了不少知名项目，产品做的还算不错，有一定口碑。但颐居这两三年经营情况和仁恒十几年的经营相比，还是有差距的。

还是那句话，颐居在江核出产品卖4万/m²的单价绝对没问题，但想要卖4.5万/m²给区域定调，就稍微差点“火候”了。

再说中铁建，中铁建在江北的花语天境是之前江核区域毛坯限价最高记录的保持者，3.8万/m²的毛坯限价，带上装修升级包放风价4.3万/m²。

我们有一说一，虽然中铁建的花语系在常州苏州区域也是有名的豪宅系产品，在南京也开发了不少知名项目，如花语江南等（花语熙岸除外）。但中铁建4.3万/m²的花语天境产品品质及市场号召力，能否打得过4.5万/m²的仁恒？就要打上问号了。

并且在某种程度上，中铁建也需要和仁恒错位经营，共同撑住江北高端市场的产品线。

和这两家相比，显然仁恒在南京高端圈层的口碑更能立住。

我们再从地价的角度来说。江核G03地块是地价23644元/m²的纯住宅，未来卖4.5万/m²，16356元/m²的房地价差刷新了南京的记录。

这么大的差距空间做出来的品质必须是南京顶级住宅的代表作，放眼南京也只有仁恒能用产品品质撑住这16356元/m²的巨大差距。

所以说，江核G03这幅地块，必须要有仁恒站在背后顶住。仁恒能够承担这次巨大使命的背后，是以仁恒在南京市场近20年的潜心经营为基础，拿自己20年的名誉背书，才能在江核市场出现疲软的时候，给核中核带来顶级溢价和顶级产品。

可能很多人不知道，享誉国内地产界的仁恒发家于南京，南京仁恒多年盘踞集团前三。

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仁恒出手，能为江北带来什么样的产品？

江核G03地块最终底价22.7亿成交，楼面价23644元/m²，房地价差16356元/m²。毛坯限价4万/m²+2000元/m²基础装修包+3000-4000元/m²装修升级包，未来预计价格在4.5-4.6万/m²。

用李云龙的话来说，就是从没打过这么富裕的仗。

就从成本差距说，如果这个产品能畅销，江核G03项目可以比一般楼盘多赚7000元/m²（含包）。

一般江核楼盘利润率约8%，G03项目一旦成功，利润率有望达到23%。超额利润当然要给产品的赋值最大化，而仁恒至今超越于南京6万盘（海玥、长江、中国府等）的核心战力，大概是以下四点：

1、仁恒的交付

仁恒的交付一向都是完美的，根本原因在于仁恒愿意再度追加投入来保障自己的交付。这么些年，仁恒在南京的交付零翻车。

就比如近日仁恒江湾世纪的维权，业主说南边大门不能没有，仁恒表示按照原本的规划来，没有就是没有，该有还得有。

（图源水印）

业主说绿化减配，仁恒表示：放心，现在虽然还没有，但马上就给你添上，想要的都有。

（图源水印）

总结一句话：有问题都解决，就这么简单。所以买仁恒的房子完全不用担心交付维权，仁恒愿意为楼盘未来十年的增值兜底，不愿意从实质上伤害业主。

2、仁恒的物业

物业这个就更不用说了，最有名的例子河西仁恒江湾城一期。江湾城算是仁恒在南京的“活招牌”了，就算已经过了十几年，里面的绿化和小区景观依旧精细。直到现在，每次提到高端改善楼盘作比较，都能看到它的身影。

3、仁恒的圈层

河西的仁恒江湾城为何如此坚挺？不仅仅是因为品质，更是因为在南京人眼中，住进仁恒江湾城，就意味着步入了南京的顶级圈层。

仁恒在南京运营了十多年，业主圈层也同样运营了十多年，其稳定性不用多说。所以仁恒的新产品上市，总有一波人想上车，不单单是置业的需求，也是圈层文化的需求。

4、砸钱的精装+过千的景观+外立面公区

以仁恒一贯的标准来看，猫姐预计这次江核G03地块的装修包应该是超高标准。这么大的房地价差，肯定要弄点“干货”出来，所以景观（一般来说，五六百的景观就已经是南京顶尖楼盘的水准了）、外立面、公区一定都是超豪华投入。

猫姐预测，G03的装修升级标准（含装修升级包）可能在5000-6000元/m²，也只有这样一个标准才配的上4万/m²的毛坯限价。按这个价格来算，未来售价应该在4.5-4.6万/m²之间，大家可以期待一下。

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仁恒实力示范，江核魅力登顶！

当下楼市，国内地产头部房企中海、龙湖大举进军南京，房价顶格卖，成本线大幅缩水。一味追求高利润率，与现今购房人的购买力缩水形成背离。遭遇市场寒流，导致国内TOP前10的房企判断南京市场整体出现问题，而忽略产品本身问题。

南京地方zf，早已发现问题所在，专门召开江北高质量发展研讨会，引导房企。而此次G03地块颐居托底、中铁建助阵、仁恒领衔的强强联合，就是为了示范，在南京产品极致就等于利润极致。

根据猫姐获得的线报，仁恒此次的产品在景观和装修升级包上，将跨越南京现有产品水平，有望给为项目带来1万+/m²的产品赋值。

其中，楼盘在开盘前拿走一半（开盘价比周边贵5000元/m²），另外一半留给购房人在未来十年中的二手市场升值，吊打其他楼盘，实现与业主之间的双赢。

so，江核G03有望成为南京楼市顶级楼盘一次示范性操盘，也有望成为江北新区城市运营的一次自我突破。

在此期待仁恒，期待江核！