养老产业观察：物业+养老探索系列（二）

2022年1月，住房城乡建设部发布了《关于印发完整居住社区建设指南的通知》，其中，针对物业服务和社区管理短板，提出物业管理全覆盖和健全社区管理机制的实操方法。未来几年，推进全国居住社区、尤其是存量老旧小区走向物业管理全覆盖，是政策明确的指引方向，是行业发展的大势所趋。

不知道大家有没有从政策里嗅出点什么？

国家住建部为什么要强调物业覆盖的重要性？还一定要把老旧小区全部纳入覆盖面？

首先，我们国家政策的制定是有前瞻性和延续性的，这一点我们上一期文章（链接点此处）已经较为详细地阐述过；其次，居家养老在“9073”模式中占据90%的比例，其重要性已上升到国家战略意义的层面，是关系到社会和谐稳定、国家持续发展的基石。

方文咨询认为，居家养老在未来最有力的补充、最能切实解决“最后一百米”痛点的方法，一定离不开物业养老的深度介入，下面我们就从SWOT分析的几个维度来看看物业+养老这种新模式。

从优势方面来看

除了在政策上已获得明确支持外，物业介入养老具备信息优势、信任优势、场所优势和人员优势等不一而足的先天优势。

毕竟相对来说，最了解小区内每家每户家庭情况的非物业莫属，并且通过为业主提供日常服务夯实了彼此信任的基础，业主与其黏性以及物业对潜在客群细分需求信息的获取能力不容小觑；

同时物业的性质也决定了其7X24小时的全时段快速响应，以及拥有相对充裕的人员调配资源，这些特点意味着物业具有提供最基本养老服务的基础条件，还延申出将小区内老年人的需求链接到其他养老服务商的可能性。

从劣势方面来看

目前物业公司最大的问题是缺少专业的养老服务团队和人才储备，毕竟养老服务在专业度上是超越物业服务的，当然，人才问题也是制约整个养老行业发展的关键因素之一；

而盈利难则有两方面原因，一方面是老年人的付费意愿薄弱，尤其是针对物业和社区这类型机构提供的服务，老年人传统观念认为这些服务就应当是以免费为主，甚至认为为服务付费是一种浪费，他们更愿意为看得见的商品付费；另一方面是老年人的支付能力不足，也就是说即便老年人愿意为某些服务付费，也远远满足不了针对其提供服务所需要的成本。

从机会来看

没有不赚钱的行业，只有不赚钱的项目，物业+养老直面C端客户，而且是数量越来越多、支付能力越来越强、需求越来越细分的C端群体，蕴藏着巨大的潜在机会；

同时对于物业企业自身而言，开展养老服务不仅可以弘扬孝道文化、提升公司品牌形象，还可以利用这个契机优化资源配置、实现业务延伸、扩宽增值渠道等，通过探索新的商业模式，合理经营布局，发掘庞大的养老市场，实现转型升级和经济效益。这一点，我们会在后面专门用一篇文章细细剖析，物业企业到底可以做什么、怎么做，创业者在其中又有哪些机会。

从威胁来看

当然，哪怕是新兴的蓝海市场，也同样面临各种不确定性。

比如，小区业主委员会和物业企业之间有可能出现就养老服务运营产生的场地使用、物业功能占用等各类矛盾；

比如，目前开始初期尝试的企业大多是地产背景和国有背景的物业企业，那么民营物业企业的突围点在哪里？

再比如，物业企业在融入养老服务的运营过程中，产生的各种责任认定、法律风险又如何来规范？

最后还有一个绕不开的关键点：作为带有普惠性质的居家养老服务，和企业在市场化环境下追求利润的冲突，将如何解决？

在不同的地域、不同的生活习惯以及全国迥异的文化差异背景下，除了我们上面提到的这些要点，想要入局的朋友们可以顺着这个SWOT模型的分析思路，深挖每一个分项下的细节。欢迎感兴趣的读者留言和我们一起探讨，下一篇，我们来看看目前已躬身入局的物业企业在养老方面做了些什么。

本文作者：方文咨询 原来

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