出大招！昆明允许商业项目改为出租房，但包租公这碗饭不好吃
5月26日，昆明市政府发布《昆明市保障性租赁住房建设实施方案（试行）》（以下简称“方案”）。其中尤为引人瞩目的一条是，闲置和低效利用的商办、旅馆、厂房、仓储、科教等非居住存量房屋可改建为保障性租赁住房，可以不补缴土地款，但不得变更土地使用性质和土地使用年限。同时，今年（2022年1月1日）以前取得土地使用权的非居住项目也可改建为保障性租赁住房。
这一政策，为昆明开发商消化颇为头痛的商办物业，以及商业用地打开了新的突破口，实施后或许将让昆明积压严重、价格已在成本线上徘徊的公寓获得出路。而今年以前拿地，开发商却迟迟不愿开发的商业用地，也有了新的消化途径。
昆明市允许今年以前的非居住项目改建为保障性租赁住房
昆明商办物业积压严重，开发商主要以公寓的形式对外出售，由于存量太大，昆明公寓价格近几年不断下降，现在主城五区范围内价格最低的商办公寓只要3000多，连开发成本都不够。即便房企已经贴本在卖，可是消化还是非常缓慢。
根据克而瑞的统计，截至去年底，昆明公寓库存为276万平米，去化周期30个月。但比起公寓，昆明纯商业的积压更为严重，截至上个月，昆明商业物业的库存为540万平方米，去化周期高达113个月，接近10年。
正因为昆明商业消化非常缓慢，所以许多开发商在拿地后，往往先开发住宅，而商业地块却迟迟不愿动工，或者就算开工后工程进度也很慢，甚至连央企以及万科这样的优秀房企，也有商业地块推进缓慢。中南等房企更是干脆对商业地块按兵不动，以至于像上悦天地（现在的三千时光）商业地块因为迟迟没有开工，被相关机构点名批评。
呈贡孔雀镇就是商办物业积压比较多的项目之一（图为孔雀镇样板间）
按照刚刚公布的《方案》，昆明开发商可以将闲置和低效利用的商办等非居住存量房改建为保障性租赁住房，而且不用补缴土地款。本来昆明房企为了消化商办主推公寓，就是将商办物业包装成住宅在卖，现在政策干脆允许改造为保障性出租房，其实相当于现在在售的公寓可以合法变为住宅，只不过不能出售只能出租。
而今年以前尚未开发的商业用地，更是可以直接变更为保障性租赁住房项目进行开发。
简单来看，《方案》确实极大利好昆明的商业项目，有利于消化公寓库存，减少商业积压。可是持有并运营保障性租赁住房，当“包租公”，这碗饭却也没那么好吃，因为政策规定，无论是改建还是改造的保障性租赁住房，其最低运营年限不得少于8年，不允许提前退出，具体运营年限以保障性租赁住房项目认定书中明确的为准。
这也就是说，开发商将商业项目改造或改建为保障性租赁住房，必须自持至少8年，商业回报只能来自于住房出租的租金，对缓解目前开发商普遍面临的资金压力，没有太大帮助。
另外，保障性租赁住房的租金水平较低，开发商的商业回报也很有限。以同属于保障性租赁住房的公租房为例，昆明市公租房的租金标准为同地段市场租金的70%，具体来说，按照去年昆明市28个项目公租房的租金水平，最低的大概每平米每月在10块多一点，地段好的能到15元左右，比如去年经开区普照兴园的租金就是10.59元/平方米/月，而地段较好的云投中心，租金达到16.57元/平方米/月。
昆明市公租房也属于保障性租赁住房
昆明商业项目改造或改建为保障性租赁住房，租金标准是同地段市场租金的85%，比公租房高15%，大概可以到12-20元/平米/月，一套50平米的公寓如果作为公租房，租金收入每月也就600-1000元，扣除运营成本后其实和公租房差不多，如果按平均每平米5000元的持有成本计算，年化收益也就3%左右，回报其实很低。只不过比起压在手里干脆卖不动，或者大幅度贴本销售，这也是一种出路。
附：昆明市保障性租赁住房的建设要求
一，单个项目的保障性租赁住房房源不能少于30套（间）且建面不少于1500平米。
二，户型以建面不超过70平米的小户型为主，原则上不少于所申报项目总套数的70%。
三，对于在本方案印发实施前（即2022年5月21日前）建成或已开工的项目，可适当放宽户型建面标准。
四，保障性租赁住房项目需要配备一定的商业服务设施，原则上要控制在总建面30%以下。
五，保障性租赁住房要配备必要生活设施。言外之意便是要带装修，符合拎包入住的条件。
六，保障性租赁住房的租金不能超过同地段同品质市场租赁住房租金的85%。
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