普通人买房看规划，看些啥？怎样看？

如果您没有购房经验，按一般流程先选地段，再看配套，然后选小区、选楼幢、选户型、选朝向、选楼层、最终完成购房手续。因为售房员都进行过培训，模型都标明最终以实物为准。这样往往售楼员会扬长避短，区位图、模型一般合夸张展示，就连样板间为了显得开敞往往家俱都会缩小尺寸。那么怎么才能避大坑，一个重要的方法，查看规划图。一.看些啥？

一座城市有很多规划，包括总规、控详、详规和各类专项规划，现在还有空间规划，这里个人认为就看一种规划，就是法定《控制性详细规划图》和图则。（怎样查？我在前面的7月5日“规划在哪里查，怎么查”文章中有介绍）

深圳图则实例

二怎样看？

就城市而言、一个片区未来会建成什么样子，有些什么功能和业态，是高层还是低层，很大程度上是“控规”决定的。规划直接影响整片区的房价和潜力。不过，规划图的“五颜六色”，对于普通百姓来说，应该怎么看？

（一）看图例，控详图中的不同颜色就表示了不同性质的用地类型，我们只需要重点关注几个颜色：

主要常见图例

红色：表示是商业、商服用地（B）

黄色：表示居住用地（R）

棕色：表示工业用地（w）

绿色：表示公园绿地（c）

还应记住常用文字和符号

网络图片

再加上地铁等标识

网络图片

（二）辩别地段

1.红色板块占比大，图则中表明商业、金融业、商务办公、商业兼容居住，容积率大于2.5，则说明这个地方商业综合体、大型商业、写字楼多，很可能是片区中心或商业中心。

控规实图

2.控规图中黄色板块占比大，图则中表明为一类居住或二类居住，（一类是是低、多层高端住宅1≤容积率≤1.8，二类是多、小高层、高层住宅2≤容积率≤3.1）那么可能是以居住功能为主。其中，二类居住用地多，一般说来是刚需住宅区（除临江、临山、临公园外），这种地方只适合自住，不适合投资。

高层小区

如果一类居住用地多，则属于高端住宅区，特别是容积率≤1.4联排、叠拼别野类产品就比较多，富于改善住宅，富人区。往往有一定的投资价值。

一类居住区

（三）选配套，选交通。配套很重要，如学校解决了孩子的上学问题；商业、商场满足日常购物需求；公园满足休闲要求；医院满是足就医需求；还有农贸、花卉则可远一点。交通配套， “地铁站”、“公交站”周边的房子不用多说。

图书馆、学校

（四）选朝向

一般地块都靠近并平行其中一条道路，而且不规则形状偏多，很难做到正北正南，所以在规划图上一般都有风玫瑰或指南针的箭头，箭头方向就是正北方，以此判断东南西北。为什么选朝向？主要户型的采光问题，一般选朝南或东南向为宜。

（五）选视野，选动静

规划图上肯定会显示小区周边情况和道路规划，选看小区中央景观，视野好，安静；选看周边容积率低、高度低的建筑区，则视野开阔远眺；通过观看道路规划，可以判断小区的安静区与热闹区，不要靠近交通要道和热闹区。

（六）选楼栋，重点看两个方面，一是间距大、无遮挡的楼栋，二是看绿地、无噪声的楼栋。

（七）选楼层，一般应避首末层。高层住宅鉴于消防救援的高度，和噪声粉尘影响选三分之一层至三分之二层为宜，如30层的楼最好选10至20层为宜（个人意见尽量不高于16层，再高消防救援很难，今后专题论述）

（八）应避开下列区域

1不要靠近离停车场、码头、车站。

2.不要临近交通性干道

3.垃圾处理场（厂）、转运站

4.火葬场

5.墓地、殡仪馆

6.有“三废”的工厂

7.高架桥

8.农贸市场

9.危化品、压力容器仓库

10.非机关军营

理由大家一看就清楚了。

（肤浅之作，谨作参考）