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1、提问：京爷您好，在丰台草桥那块上班，首套，总预算450左右，想买个稍微新点的，靠近地铁的两居，丰台或大兴都可以，目前无自住需求，2年后会自住，兼顾自住和升值，请问有哪些小区推荐么

回答：你好，450万，在附近较难买到升值性不错的两居室。这种情况下，那就买地铁附近，流动性好的小区，我建议可以看看富卓苑、瑞丽江畔等小区。

2、提问：京爷好，住建部发布的最新消息，强调房住不炒，对北京下半年楼市的影响有多大？

回答: 北京房价是楼市本身+政策共同作用的结果，政策很大程度上决定着房价的走势。不过政策也分为很多种，有精神类的文件，也有具体实施手段，而后者才能实质性地影响房价走势。也就是说，得看具体是怎么实施，看看具体是怎么做的。“房住不炒”已经成为了近些年楼市基本精神，每年都会在各种场合讲到。不过有时候房价似乎还是在涨，比如说这次北京，而且如果没有实质性的政策，北京短期还是比较难凉下来。不过目前来看，去年放水的势头已经被收紧，全国范围内的行情似乎已经到了尾声，我认为北京后续不会像年初那样涨得凶猛，但一定还有些惯性。

3、提问：京爷好，最近听说二手房贷款逐渐紧缩了，会对正常购房的我们产生多大影响？批贷款的门槛更高了吗？是否意味着二手房价会下降？

回答：你好，额度是有一些紧张，主要是上半年市场比较热，消耗了不少额度。批贷稍微变慢了一些，但是还有能做。目前来看，这个事情对市场没有一个明显的影响，非学区依旧有热度，当然价格没有年初涨得那么快了。原因是：1、当前正处于博弈期。2、房源少，价格刷得没那么快。

4、提问：京爷，您说选房物业很重要。想看看公益西桥四号线附近的小区，能推荐几个物业比较好，同样保值的吗？公益西桥和角门西，哪个片区更推荐呢？谢谢

回答：可以重点考虑星河城、益星园等小区，居住体验还可以，保值性没问题。地段角门西好一些，不过居住体验好的小区并不多，自己住的话选择公益西桥附近吧。

5、提问：京爷您好，sfsd，北京户口，首付预算200，总价预算400，未婚，打算自住，工作在北四环中路中关村附近，希望有投资空间，结婚后还想换房，婚前自住，您有好的推荐吗？谢谢！感激不尽！

回答：你好, 400万在中关村附近确实比较难买到房子, 毕竟海淀核心区域价格都比较高,只能去看看小西天这类区域,因为学校比较一般,有些一居室出来, 跟着海淀大盘没问题. 当然你也可以看看五环外的小区,比如我常推荐的永泰东里等小区, 能买个上车一居甚至两居. 不知道你的现金流怎么样, 其实可以提高提高贷款的.

6、提问：京爷你好，问个傻瓜问题，在北京多少年的房子算老破，多少年的算次新？

回答：你好，这是一个很有意思也很有价值的问题，因为并没有准确的答案。不过这里有个市场认可度的问题。一般来说，如果有学区，特别是好学区，那么80年代的都没什么问题，当然越新越好。如果是没有学区的房子，我认为可以这么来分类：1、在东西城海淀等核心区域，2000年左右以后就算新的了。2、对于绝大部分城区来说，一般指的是2003年左右以后的房子算是次新。3、对于郊区，建议得2007-2008以后。当然从全北京的角度来看，次新一般为2005年左右以后，而老破则是98年左右以前的房子

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