剪不断，理还乱。

当下的房地产，就可以说是——进退两难。但是按照政府历年来的惯例，这件事政府大概率会用一些特殊的方法解决掉。

大家好，我是老丁

今天的房地产，我们看到即使很多城市的政策都已经宽松，但是依然出现成交量不足的情况。信心不足，导致没有人买房，这才是房地产今天最大的困境。不管是对于企业还是政府，成交量就是现金流，所以，如何保住现金流，会成为我们会在今后的关于房地产的话题里，主要课题。

今天，我们就来说说，房地产今天的环境到底怎样了？从政府角度去看，接下来，又将如何解决房地产问题？之后，房地产的未来，又将如何演绎。

一、中国地产有多重要？

我们在之前的文章中就有提到过关于房地产在中国经济中的重要性。

我们的房地产市场体量，有四百多万亿，跟房地产相关的产业链，所能创造的GDP加在一起，又能占到中国GDP的20%以上。

房地产投资每变动5%，给经济带来的影响就有约0.6%。在此前的房地产数据中，地产投资下滑了10%，这样整体宏观经济就出现了一点拖累。

同样的，房贷在银行的资产中占比，也能达到40%左右，这个贷款不只是居民贷款，还有开发商方面的贷款。

对于地方政府来说，土地出让金占地方政府收入的30%左右。这些钱其中一部分用于土地购置成本，比如准备环节的成本。只有20%左右是纯土地出让金收入。

那么当房子开始卖不出去了，开放商手里的钱变少，我们也就是自然看到政府卖地的数据也出现了一定的下滑。

今年上半年，土地出让下跌了30%，如果往后发展还是这样，成交量持续的上不来，那么土地出让规模也萎缩的话，与此相关的开发商、城投公司、地方政府都会极其极其难受。所以我一直在强调，大家今年不要觉得买债券这种低收益的东西也会低风险，今年债券除了国债，有很多债都是属于低收益高风险的资产。

二、中国现在的面临的房地产困难三角

房地产，现在正面临全球历史上都没有出现过的困难三角现象。

如果让房价继续涨，就会形成房地产对资金的虹吸效应，一行起，百业衰。最终就容易演绎成90年代日本地产崩盘时期的样子。

如果价格上不作限制，一些地区房价会出现下跌，一旦下跌达到20%～30%，很多人就会资不抵债，市场会出现恐慌性的抛售情绪，那时候杠杆就也会破。

但是如果选择限价，我们看到了，当房价不涨不跌，买房人的心态就会发生变化，购房决策周期更长，而且大多时候选择观望。这就造成整个房地产市场缺少成交量。

可是成交量对于政府来说，就是消费数据，对于开发商来说，就是现金流。当没有了这些，也就出现了这段时间的情况，小开发商因为手上资金不够，过去负债率都太高，导致继续往下把楼房建设完成的资金都没有。烂尾楼也就出现了…烂尾楼就会带来断供。断供，就还会影响银行的风险，如果面积过大，就还会出现破杠杆。

这就是我们说的困难三角。

所以我在《年中政治局会议报告解读》的那期，就说政府下半年，对于地产的底线，就是保交楼，保民生。同时大力支持刚需和改善性住房的人，给予一定支持和补贴，让他们提前决策。

在这个问题上，地方希望的最好的情况就是，房价如果不涨了，大家不炒房了，但是成交量还能保持在一个基准上，这样地产就能很好的实现软着陆了。

为了达到这样的理想状态，政府最主要要做的事情，就是恢复大家对于购房的信心。

一般来说，恢复大家的消费信心，第一方面就是让宏观经济的数据开始回暖一些，只要大家对未来充满信心，对以后的宏观经济有好的期待，现阶段企业就愿意扩大生产，居民就愿意扩大消费，整体形势上就会出现正循环。

第二个就是政府希望通过政策，比如放松限购限贷限售、以及降低利率等措施来提升大家购房的意愿。虽然目前很多城市都已经有了对应的政策放松，但是似乎目前对于整体行情的影响不大。

再就是政府需要通过财政来帮助这个市场恢复信心，比如说我们看到政府正在利用纾困资金帮助对有交楼风险的企业兜底。

总的来说，就是让大家对风险有个预期的底，对于未来，有个向上一些的期待。那么信心就恢复了…只是现阶段，这些还没有全部如期到来。

三、对比日本房地产，我们现在处于哪个阶段？

我常说一句话，我们今天发生的社会现象，在全球很多地区，其实早就都有过类似的上演。虽然不完全相同，但是每一趴都很相似。

单说亚洲这部分，各地区社会的发展其实有很多共通之处，我们今天的人口，早些年就在日韩上演过，我们今天的房地产也是这样。

不知道大家是否还记得，2014年的时候，我们的房地产也经历过一次严重的波动。当时去杠杆去的太激烈，万科喊出地产进入白银时代的口号。绿城集团一度也想把股份卖给孙宏斌，当时孙宏斌以63亿港币的价格收购绿城中国24.313%的股票。不过后来央行突然降息降准，楼市又回暖了，绿城的宋卫平直接反悔。

2014年那时候，虽然房地产艰难了一次，但是当时的GDP增速却还有7.4%左右，社会消费品零售总额也有12%左右的增速。也就是说，即使有去杠杆，但是整体经济基本面还是一片大好。

这个时期如果映射到日本，就像是日本70年代初的时候，当时日本出现过一波房地产的大回调，因为那时候的日本经济基本面也还是比较好，所以那一波回调之后，又重新回到了上涨的态势。当时日本的房地产市场大盘从原本8%的增速一度跌到了负增长区间…原因主要也是因为去杠杆造成的。

所以当一个地区长期基本面向好的时候，即使有去杠杆，房地产暂时出现了回撤，很快也会恢复，因为那都是短期趋势。如果说长期趋势，一个地区人口结构、工业发展阶段、城镇化阶段等这些长期经济基本面，相比去杠杆会更加影响后市。

返观现在，我们的人均GDP增长显著，已经超过了一万美金。工业发展也进入相对成熟的阶段，城镇化率也超过了60%，人口结构也即将进入老龄化阶段，前段时间有一段报道，说北京60岁及以上常住人口占比突破20%，65岁及以上常住人口占比突破14%，正式进入中度老龄化社会。

这个阶段的各项宏观数据，更像是日本在80年代中后期的阶段。

房地产市场每几年都有紧缩周期，但是过往几个周期弹性都很强，即使是最近的2020 年，在刺激政策之下，很多人口净流入地区的房地产，在当时依然跑出了很大的涨幅，而且整体宏观经济数据中，当时也只有房地产投资回到了双位数。

我们在过去拉动经济的时候，用过太多次房地产这个筹码了，导致很多预期已经被过度透支。

说到这，很多人会认为中国是不是会和日本走出同样的形势，我先给出一个答案，“不会”。

因为日本的房地产是完全市场化的，而我们是可以干预的，限价限售限购等都是强干预的工具。

所以，接下来我们说最后一个关键问题，既“看后市”。

四、房地产，往后还会怎么走？

现在要说的这个问题，是很关键的，也是我们对房地产非常关心的一个问题，就是长期趋势既然已经走到这里，而且现在又处在在困难三角里面，那房地产的后市还会怎么走？

此前我们知道，房价涨和房价跌都会让市场出现风险。同样的，今年我们又看到，即使房价不涨不跌，也有风险。

所以这件事早晚要有一个归宿，得有一个合理的处理方式。

当年日本的房地产会呈现出量价齐跌的趋势。可是我们不会，因为有限价等措施，看上半年的数据能看出来，其实只出现了成交量下跌，价格并没有发生什么变化。

限价带来的优劣势也很明显，好处就是，因为很多人和企业，在银行的抵押物都是房产，如果房产价值下跌，会带来金融风险。而且会进一步影响购房者的情绪，一下跌很多有房子的人就会选择抛售了。

但是坏处是，因为大家对房价有了比较固定的价格预期，这样购房者的决策周期就会变长，这种心态是：既然一年后两年后都还是这个价格，那就不着急买了。其实都是合理的。

所以接下来我们大概率会看到几个现象，我总结出来了三点：

1、因城施策，人口还在净流入的大城市，会变成房地产半市场化。

因为既想要控制价，还想要控制量，是不符合市场规律的。所以想要控制价，但是还想要量，就只能将市场上的一部分房产去市场化，政府负责安排土地，开发商建设，之后统一进行销售，或者这些房子的归属权大部分就是归公家，作为老百姓，只需要付很少的钱，就可以去这里住了。

比如保障房、共有产权房，会在今后的很多大城市中出现爆发式增长的态势，尤其是2025年之后，大家会越来越清晰地看到我说的这个现象。

这会比较像新加坡的模式，只有一部分房产是市场化的，炒到很高也无所谓，买房的都是有钱人，大多数百姓，只需要住在政府安排的保障房、长租房、共有产权房里面就好了。

当房产大多数都变成非市场化的东西的时候，它基本就失去金融属性了，那时候才是真的房住不炒，而且当土地、房产等大多数资源都在政府手里的时候，也更容易统筹，那时候就是量价双控。

2、因城施策，小城市可能会比大城市更加去市场化。

经济向上的城市更多是限涨，在限涨的地区，住房需求旺盛，只是大家不炒房了。而剩下的城市则是在限跌，想要持续限跌，则要比大城市更加去市场化。

这里也不需要保障房之类的，因为这里缺少的是增量的人口和需求，而不是价格问题。

所以政府需要更加集中管理全链路，才有可能让整体市场处于平稳运转的状态。

之前有一期《城市化》的视频里我们说过，未来可能更多人会是处于一种“在大城市租房住，打工赚钱，在小城市买房安家，等养老”这种状态。

刚刚我们谈的这两点，更多是从长远的趋势考虑的，这样的过程变化会持续很多年。

之所以会做出这样的判断，不只是基于市场，也包括基于对“行政”环境的判断。

我们并不会一口气体会到这种变化，慢慢的，在中国，可能十年的时间里，我们都会看到房地产不再具备大红利的投资价值，更多的是具备市盈率式的投资价值。也就是如果买了房子，想要靠房产增值赚很多钱，会很难，除非“政”的环境有新的变化。

更大的概率会是，买了一套房子，把房子租出去，租金的回报和买国债差不多的收益。这就是我们说的市盈率式的投资价值。

3、关于未来房地产判断的第三点，我们要说的是关于现阶段风险的化解。

我们在未来，会更多地看到大企业收购小企业，一部分会半国有化，因为只有这样，才能更好地将市场暂时兜底。

五、突破重围

山重水复疑无路，柳暗花明又一村。

自古以来，各个国家和地区的房地产市场，都有过涨涨跌跌，但是从来没有过完全长期的低落。所以，房地产今天的困境，也是只是中短期的。可能要消化过去的这些风险需要很多年，五年？十年？不确定….

但是可以确定的是，这个行业不会垮，而且这块领域也会始终是中国经济很重要的组成部分。

现阶段政府的意图是，希望通过发展消费，慢慢带动经济，让房地产投资在经济中的占比先逐年降下来。

最理想的情况是，消费会慢慢恢复，而且在经济中的占比慢慢要达到60%以上，这样，从结构上看，经济就会更加健康，而且更有韧性。

而且我们也将宝押在了下一次的技术工业革命上。

工业社会发展到一定阶段，都会出现大瓶颈，每次遭遇大瓶颈的时候，各国经济都是下滑的。资产价格也是下跌的。

而每一次突破这样的重围，其实都是需要依靠新一轮技术的发展。

比如高端制造业、高新技术产业慢慢发展的越来越好，整体社会效率提高，那么在宏观经济上，就会开启再一轮的新工业化路径。

那时候，整个经济会持续向上发展，而房地产投资也会在经济占比中降下来，并稳定在一定的区间内。

这些，就都是一一串联起来的…我们现在，实际上就是在用行政手段去等待时间，因为从现在看，这些的未来，不确定性还太高，所以当下，才出现了我们看到的各种现象。

结尾：

野火烧不尽，吹风吹又生。

信心就是这样的，一轮高涨之后就是一轮低迷，一轮低迷之后又会迎来一轮高涨，原因各不相同，但是现象极其相似。

对于房地产的未来趋势，我们已经说得很明白了，如果用简单的观点总结下来，就是：短期三年看下，因为趋势已变。中期八年看稳，因为行政够强。长期二十年看上，因为新技术发展够快。

在此基础上，投资者也要因地制宜、因城施策，因为即使行政再强，技术发展再快，也并不是哪里都会向上，这个，大家可以去看我此前讲过的《城市化》的那期。分化，是城市在经济发展过程中，会出现的另一个必然现象。这里就不再过多赘述。

不要用长期的眼光去投短期的资产，很容易亏。也不要用短期的眼光去做长期的决策，你会迷茫。观点已在，多年之后，我们可以再一起回来验证。

会当凌绝顶，一览众山小。

只有站在最高处向下看，我们才会看到一个行业在历史中的种种迹象和未来的层层趋势。方向有涨有跌，振幅有大有小。方向，很多时候就不是单边垂直的，而是曲折向前。

我是老丁，朋友们，下期见。