市场活跃度明显回升！格局打开，洞见嘉兴商办市场逻辑里的玄机

Part1

人潮涌动，喜报接连不断！

防疫政策调整后，刷爆各大媒体平台的不只有包机出国抢订单的浙商，还有瞬间被点燃的楼市，放开后首个周末大嘉兴各大案场的人气飙升，反馈相当直接！

“我们家这几天每天卖至少5套房子”、“案场好久没有这么热闹了，昨天一天卖了近20套”……各大新房项目的营销负责人们都兴奋地在第一时间分享了好消息。

二手房市场也是展现出一派久违的繁荣景象，有中介坦言：“周六从早上8点多一直忙到11点多，店里3个人都出动了，虽然成交率不如预期，但看房热情是明显提高了”。

双十二，单日嘉兴市本级二手房签约量破百……

虽今年的整体行情较去年大打折扣，但强势反弹的翘尾行情无疑让我们对即将开启的新一年充满了期待，无论楼市还是经济！

当我们将所有目光聚焦于住宅市场的时候，嘉兴的商业与办公市场也在悄然发生着变化。

同样是在上周末，地处科技城核心区的写字楼都会中心也感受到了市场整体回暖的强烈气息。

一组从今年三四月份便开始看房、计划购买写字楼自用的客户，在这周末看过现场后当即下定，与此同时，已经入驻的两家企业也给项目介绍了不少有强烈购买意向的客户。

都会中心实景

而且，我们了解到刺激客户购买的因素基本相同：

住宅市场的回暖的确有一定的促进作用，但更重要的是看到了整体营商环境的变化与经济复苏的希望，从而敢于购置企业资产。

当然都会中心作为现房写字楼，特价房源仅7580元/㎡，价格也相当有吸引力！

Part2

无论是住宅还是商办市场点状成交活跃的迹象的确鼓舞人心，但我们也必须更理性的面对今年整体市场的下滑趋势。

截止11月底，市本级一二手商业成交共计1426套，办公成交共计819套。

较去年全年呈现几近腰斩的状态，虽12月数据暂未尘埃落定，但大比例下滑基本已成定局。

从成交量的角度来看，不难发现无论是商业办公还是住宅市场，在嘉兴基本呈现出同频共振的趋势。

虽市场规模差异较大，但住宅与商办并不会呈现出各自明显独立市场的市场行情。

而从细分的市场数据来看，一手商业与写字楼的大幅度下滑，受到市场整体影响之外，与市场供应量也息息相关。

截止11月，2022年度嘉兴市本级商业预售或现售共计736套，其中包含了652套中安商贸城市场用房以及51套逸林雅苑商墅产品。

传统意义的商铺仅为33套，主要分布在湖沁湾和鸿樾府的住宅底商以及城南智睿大厦的写字楼底商，办公也仅有11套全部是智睿大厦。

2021年全年，市本级申领预售及现售商业共计339套，主要来自于油车港的新辉楼与丝韵广场两个纯商办地块，其余多为住宅底商，分散广且单项目商业供应量少；

办公1459套，除都会中心、秀洲世贸、智富中心三个老项目的现售写字楼之外，1145套全部来自于丝韵广场，也就是我们熟悉的大树丝路彩虹城的类公寓产品。

不难发现，近两年来嘉兴整体的商办市场仍然处于明显的“去库存”阶段，销售周期普遍较长。

截止目前，2021年度所有取得土地的商办项目未有一个正式进入销售阶段的，市面上主流在售的纯粹商办项目周期都超过5年，甚至10年。

过去一个市场周期内，由于商业与住宅的明显价格倒挂，即便众多商住用地有“商业面积占计容总面积不超过10%”的规划条件，开发商出于总货值的考虑也并不会做商铺的规划设计，导致新型商铺类业态的供应持续处于低位。

嘉兴实景（图源网络）

更为关键的是，嘉兴的纯粹商业商务用地供应与成交量持续处于低位。

2021与2022年，每年新增的可售纯粹商业、办公项目规模不超过15万方，并且都要求整层分割或最小产权单元不小于300平米，都对整体市场也产生了一定的影响。

多方因素的综合作用力下，导致了近年来嘉兴市本级商办市场交易的低活跃度以及产品的严重老化现象。

所幸，随着城市能级的提升和建设的提速，以及上一个阶段控制商办用地供应、集中力量去库存后，市场整体呈现更为良性的状态，与此同时一批全新的商办项目已经开始涌现，住宅底商也迎来了全面迭代。

Part3

新时代，新商业与新商务，已经崭露头角！

纵观嘉兴，最具代表性的纯粹商办项目莫过于位于南湖新区CBD的新晋网红街区——辰溪里。

嘉兴首家贰麻酒馆、首家米其林餐厅等城市首店以及素有“流量和商业价值认证”之称的星巴克和麦当劳之外，嘉兴人耳熟能详的南海渔村、三喜日料、玉品汤臣、陆稿荐、那家咖啡等本土品牌纷纷在此开设升级品牌门店。

嘉善知名的三只兔子和海宁家喻户晓的绿洲也不约而同选择了辰溪里作为进军市本级市场的起点。除此之外，还覆盖早教、时尚、健身、瑜伽、SPA等高端品牌业态入驻。

辰溪里，30%可售商铺仅用1年时间全面售罄，今年年底开业率将全面突破80%，可谓近年来难得一遇的叫好又叫座的商办项目。

辰溪里实景

项目的成功，得天独厚、天赋优渥的区域的确功不可没，但更得益于针对周边白领与高端住区业主消费水平定制的创新型“立体商业”街区模型和全面前置的招商工作。

占比30%的开放式街区，做了详尽的业态规划，以餐饮为主力，并且在招商过程中充分考虑了餐饮类型的多样性。

全面覆盖快餐、精品特色餐饮以及宴请餐饮，无论周围的居民、慕名而来的消费者、办公群体都可以在这里找到适合自己的业态，并且较好的规避了同类型产业的内部竞争。

进一步优化传统商业项目依靠主力店引流的模式，真正让每一家都具有一定的不可替代性，让每一家店都成为街区主力店。

占比达到70%的主楼之中形成了具有一定规模的“楼上经济”，放弃周边高同质化的写字楼定位，制定了高匹配度的商业业态规划。

不仅引入了桔子水晶酒店，还将健身房、SPA等长态型反复消费目的地类业态规划至主楼之中，与街区业态形成功能的互补。

整个项目形成了开放式街区作为人流引擎，主楼提供长效稳定流量的整体良性循环，真正将“立体商业”的优势发挥得淋漓尽致。

令人欣喜的是，嘉兴的商业形态还在不断迭代履新！

经开万朵城鸟瞰图

比如经开万朵城，以横向铺陈的“小型盒子+商业商务融合街区+主题公园”的创新空间形态。

打破高密度纵向叠加传统商业商务的全新建筑形态，全新形态给予了嘉兴商务市场一种全新的选择，并通过大面积的玻璃与温暖橙色的运用，让整个空间时尚感更强，营造的氛围也更为舒适熨帖。

小型盒子锚定“体育”主题，囊括了国际台球中心与全民健身中心，并巧妙发挥露台的自身优势，打造了嘉兴首个集空中跑道、篮球等参与性项目于一体的第三空间。

万朵城在项目规划上还充分发挥了其他商业商办项目不曾有的低密、强亲地性优势，不仅打造了静谧的地面广场，而且利用了沿河空间。

在景观设计之中融入年轻人喜欢的滑板、路冲、棒球、飞盘等运动形态，构筑起一个开放的、高参与度的运动主题公园，以此为链接将整个项目真正融入到城市肌理之中。

与此同时，万科正在掀起一场嘉兴住宅底商的革新风暴。

实景图

实景图

从拥有嘉兴首条与住宅联通的地下商业街区的臻境荟、依水而建富含东方雅韵的光年荟到即将亮相时尚大气的滨河荟，以不同气质的住宅客群的生活方式为依归。

嘉兴万科将国际前沿的都会生活场景嵌入到社区之中，打造出了极富高级烟火气、建筑形态各异的商业街区。

真正让住宅配套商业实现从满足日常温饱与便利到提供情绪价值与生活享受的变化，不仅服务于社区业主更服务于周边居民乃至整个板块、整座城市。

不只是新商业的迭代亮点不断，2022年的嘉兴新商务也开始展现出一派勃勃生机。

紫东大厦效果图

都会中心实景

以金融广场二期、紫东大厦、润府地块写字楼为引领的新一代高品质写字楼正在如火如荼建设的同时，存量写字楼也在不断通过自身的软实力提升项目的附加值。

例如都会中心，充分利用大堂空间，打造成“商务会客厅”，入驻企业可以在这里举办各色商务派对活动，空间概念不少，但真正能够运营起来的鲜有，都会中心做到了。

嘉兴实景（图源网络）

过去很多年，我们不得不承认嘉兴在商业商办领域落下了太多，但它也用这段沉寂的时间，治愈了伤痕、蓄积了能量！

2022年，一切开始变得不一样，一切都在向着更好的方向前行。

我们深爱的这座城市已经意识到，每一栋写字楼、每一个商业街区所折射出的是一座城市的生活方式、消费水平乃至营商环境和经济活力。

而一个足够优秀的项目，能提升一座城市的形象、活力，甚至改变一座城市的气质！

开创商业商办的新时代，此刻的嘉兴已经做卯足了劲头，做好了准备。

面对即将开启的2023年，我们有理由、有信心对嘉兴的新商业与新商务充满希冀，无论宏观市场还是微观项目！

诚然，商办依旧是一个有门槛、考验资金实力的市场。

当你已经拥有了3套+的住宅，那么，真的是时候思考一下，将商业、商务产品作为下一个被纳入资产清单的选项。