解读新加坡住房“组屋”模式，80%新加坡人住组屋，首付仅需10%

今天聊一聊新加坡的住房模式到底是什么样的？

住房模式说到底很简单，就是房子谁来建？

建房子的地和钱从哪来，

怎么给到需要房子的人？

目前大概只有两种模式：

1.政府建房以买或者租的方式提供出去。

像之前的公有住房分配模式。

2.企业或者个人买地建商品房投放到市场上出售。

也就是常说的香港模式。

目前市场上大规模存在的商品房就是香港模式。

那么新加坡的住房模式到底是什么样的呢？

新加坡是一个城市国家，

城市化率是接近百分之百，

它的国土面积非常小，

只有733.1平方公里，就这么小的国土面积容纳了563.7万人，每平方公里容纳7600多人。

问题来了，这么高的人口密度下，新加坡的房价可能低吗？

单纯从价格来看，的确不低。

2023 年新加坡房子价格（私宅公寓）的均价。

具体均价为 17,685 新元-31,807 新元/平米。

新加坡每平方米的房产价格大约为 1.7 万~3.1 万新元左右。

折合人民币9.1万~16.7万

全球第四，香港排名1，纽约2，伦敦3。

首先不要觉得贵，一会儿就知道在新加坡买房是有多么的容易。

新加坡MoM（人力部）公布的2023各行各业的Salary Benchmarks，按行业、年龄、收入为指标。

其中IT行业23岁或以下的新加坡全国有35%（即65th percentile）从业者薪水超过6021新币，有10%（即90th percentile）超过8789新币。

30岁的为8175新币（4.3万左右）和13133新币（7万左右），

40岁的10599新币（5.6万左右）和18021新币（9.6万左右），

45岁或以上的11945新币（6万左右）和20737新币（11.1万左右），

按今天（2023年10月31号）的汇率，1新币等于5.35人民币。

MoM给出的数据，2021年新加坡EP准证持有者的月薪中位数是9000新币，也就是48100人民币。

综合Mom2023的数据，我们就按照7万月薪来算吧。

这样一看，房价好像就没那么高了吧。

新加坡从1964开始推行居者有其屋计划，建立了和多数发达国家，完全不同的住房保障体系。

新加坡的住房大约有三种：

1.组屋，又叫HDB。

这种房屋的价格很便宜，只能是新加坡本国人或者持有绿卡的人才可以购买。

2.私人公寓。

相当于商品房，大约占比20%左右，一般就是改善型的，配置也比较高，也有物业服务。属于有钱人的房子，相当于一线城市的大平层了，价格也比较高。这种房子外国人是可以购买的，税比较高，仅仅印花税20%。

3.有地住宅。

这块地是属于你的，外国人买不了，占比5%左右，价格没有上限。

新加坡的平均房价主要由第2种和第3种模式拉高的。

新加坡基本实现了户均住房一套，人均住房面积达到30平米，主要是第一种房产类型，也就是组屋模式。

这种房子也是新加坡最实惠的住房类型，新加坡约80%的居民居住在组屋。

组屋的平均售价为53万新元（约248万），每平米5511新元（约2.4万），户均使用面积105平。

下面主要聊一下组屋。

组屋是由新加坡建屋发展局承担建造的，是政府的专职部门建房，

组屋的建设用地是政府以比较低的价格来获取的土地，一部分是来自于国家直接转让。

另外一部分是从私人部门征收。

政府是组屋的唯一出售者。

也就是说，从产到销全部一条龙，政府掌握了组屋的定价权。

价格是多少，政府说了算，

要想申请购买组屋需要满足一定的条件。

除了之前提到的是新加坡人或者是持有绿卡，

还需要是已婚，两个人以上才能申请，

或者说你是年满三十五岁以上的单身，对收入也有一定的要求，收入太高了，申请不了，你那么有钱去买另外那两种，而且一个家庭只能购买一套组屋。

如果说你想买第二套，必须把第一套先出售，

在新加坡如果买第二次新组屋，要符合以下条件：

1. 半年内要卖掉第一间组屋（一个家只能有一建组屋）

2. 买卖中赚到的盈利一部分要还政府。

3. 买了组屋，五年内不能买卖组屋。

即便是买组屋的二手房，也需要满足之前的条件，避免了炒房客。

申请组屋时提交的材料必须真实合法。

如果是有弄虚作假，会被判处监禁，谎报收入，那就等着吃牢饭。

除此之外，政府会为买房者提供大量的补贴。

就在今年2月，政府调高首购族买房津贴，最高补贴新币19万元，相当101万。

以xx购买的组屋总价新币60万元为例，换算成rmb相当于房价321万元，其中新加坡政府给了8%，等于政府提供了约25.68万房价补贴。

你收入越低，政府给的补贴就越多。

这就保证了大家都能买得起房子，而不是说把低收入群体给过滤掉。

以一个60平的三房为例，新加坡的房子没有公摊面积，六十平，

就是套内实际的使用面积，按照rmb150万来算，

假如，个人月均收入7万元，家庭平均月收入是3万元rmb，这个远远低于新加坡平均收入。

你可以拿到15万rmb补贴，首付呢只要10%，也就是13.5万，买房门槛降了很多。

除了每年从财政的预算中为HDB提供补助，政府也为HDB提供了住房的发展贷款，贷款的利率基本维持在百分之1%。

每个月还款几千块，占每个月家庭收入的百分之十几。

其实这百分之十几的钱也不需要你出，新加坡的公积金和养老保险是放在一起的，叫做CPF。

CPF是新加坡的公积金，1955推出的，面对新加坡公民和永久居民的社会保障制度。

每一个参与者个人和受雇的企业必须按月缴纳一定比例的工资，

由政府统一管理和投资并支付利率。

CPF只是分成了几个不同的户头，分别用作用买房，养老，医疗不同用途。

这在新加坡是强制的，你要上班，企业必须给你缴纳，每个月个人需要向CPF缴纳月薪的20%，公司给你额外补贴，月薪的17%，具体分配到每个户头的比例会随着年龄的增长不断的变化，比如三十五岁之前，每个月到普通户头加起来大概占月薪的23%。

也就是说3万的月收入就是6900。这个钱是可以用来做首付和还房贷的，远远高于你的房贷。

在新加坡买房就是这么容易，新加坡的总理李显龙曾说。

在新加坡，只要你有工作，就不需要担心买房！

在政府的严格把控下，组屋的价格会上涨吗？

当然也会涨价，但是在政府的控制之下，

最近五年，四居室组屋不含补贴价格上涨11-13%左右。

含补贴价格上涨4-6%左右。

这段时间，新加坡家庭收入的中位数大幅增长了37%-39%左右。

我们可以大规模复制新加坡的住房模式吗？

我们曾经使用过新加坡类似的模式，九十年代推行的经适房，可以说是组屋模式。

1998年中国开始全面实施住房商品化后，以政府指导价，按保本微利原则出售给中低收入家庭和住房困难户。

经济性，是指住宅价格相对市场价格而言，而不是降低建筑标准，供应对象为中低收入家庭和住房困难户；

经济适用房的运作方式是，对房地产开发商建设的经济适用房项目，政府免收土地出让金和市政相关配套费用（仅此两项至少占房价的40%），

其他应征收收的费用也进行减免，经济适用房的价格按建设成本确定，建设成本包括徵地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、物业的管理费。

并且对销售价格、购买资格、开发商利润等进行规定和限制。

《经济适用住房管理办法》中，将经济适用住房定义为“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。”

至于中国的经济适用房没有走出自己的发展模式，我不得而知。

至于新加坡为什么能成功？

因为新加坡人口比较少，监管和管理要容易很多。

而我们是一个人口大国，综合因素比较多，不是一个简单的模式就能解决的。

我相信我们可以解决这个问题。