原报告｜万科臻山府：白云新城突围路线

图片来源：全景视觉

关注：观点指数

观点指数 近日，位于广州白云新城板块的万科臻山府新盘首开，有消息指，该项目开盘当日去化约六成，这一去化率在今年广州的开盘和加推情况中属于较好的水平。

观点指数认为，一方面，万科臻山府首次开盘货量仅推了65套，销售压力相对较小；另一方面，万科臻山府在价格和产品设计上的差异化也赋予了项目一定的竞争优势。

据观点指数统计，白云新城板块目前在售的新盘包括万科臻山府、云山壹品、粤海云港城、天健云山府等，白云新城以北则有中国铁建西派云峰、富力富云山、中海麓府等，白云新城以西有保利阅云台等。

尽管近三年白云新城内仅出让了一宗地块，但一众在售项目中，“历史悠久”的地块并不少。万科臻山府是广信资产包的地块之一，土地出让年限自1994年开始；云山壹品土地出让年限自2000年开始；天健云山府拿地时间为2016年，距今也有7年；而最新供应的是粤海云港城所在地块，于2021年9月完成出让。

由于白云新城紧邻白云山，自然景观资源便成为了周边住宅最重要的资源之一，因此许多坐落于此的住宅项目都以“豪宅”为标签。

观点指数认为，万科臻山府正试图通过填补片区内改善型产品的空白，以从白云新城的“豪宅”竞争中突围。

在当今广州的商品房发展版图中，白云山周边的存在感并不强，尽管该地的景观资源具有稀缺性，但白云新城的发展相对缓慢，以至于该片区的住宅建设亦不太繁盛。

一方面，2004年旧白云机场正式关闭后，白云新城的建设曾出现真空阶段，白云新城控制性详细规划自2010年才正式出炉，片区规划定位为云山西麓的宜居新城、主城区北部的商业与文化服务中心。

目前白云新城已吸引了航空、科技、美妆、金融等类型的企业入驻，产业基础正在形成，但商务商业设施辐射半径较短，距离片区的发展成熟还有一定距离。

另一方面，相较于居住功能，白云新城的规划更注重以产业发展为导向，根据白云区“十四五”规划，将推动白云新城建成广州标志性的高端中央商务区，而居住功能则更多集中在白云中部核心区。

因此，白云新城的土地出让中居住用地的比重较轻，居住氛围不足。数据显示，十三五期间，白云新城地区共出让土地339.6亩，其中商业商务用地265.9亩，而居住用地仅73.7亩。

事实上，比起产业发展，白云新城的综合交通枢纽服务功能是更具吸引力的区位优势。航空运输方面，白云新城是最靠近白云国际机场的商务聚集区之一；轨道交通方面，白云新城可以快速接驳广州火车站、广州东站、广州北站等铁路站点，同时片区内2号线、3号线、14号线等地铁线路亦可满足广州市内的出行需求。

对于购房者而言，机场、铁路、白云山景都不是必要条件，加之白云新城本身高端中央商务区的定位，片区内的住宅并不主要面向刚需群体，因此便诞生了一个白云山麓的豪宅板块。

整体来看，白云新城豪宅需求并不旺盛，以中国铁建西派云峰为例，该项目自2021年中开盘至今近两年半，共网签312套，网签口径去化率77.6%。

在片区发展过程中，可以看到万科臻山府在竞争中艰难寻找突围之路。

观点指数了解到，万科臻山府首次开盘推出65套住宅，其中六成是建面115平方米的2+1户型，而138平方米和193平方米户型的货量则要少得多，分别为19套和5套。

在万科臻山府周边的新房项目中，115平方米左右的改善型3房户型并不是主流，与这一户型较为接近的是天健云山府的112平方米三房户型，而云山壹品的3房户型建面则在100至107平方米之间，若以7万元/平方米的价格计算，云山壹品与万科臻山府的3房产品差价至少为56万元。

两公里之外的保利阅云台则将107平方米做成了4房，更倾向于刚需户型；而粤海云港城和中国铁建西派云峰在售产品则多数在130平方米以上，是更纯粹的豪宅产品。

由此可以看出，在户型设计上，万科臻山府选择的是折中豪宅与刚需的改善型路线，也是白云山西麓目前缺少的产品。

在定价方面，万科臻山府的主要对手是云山壹品和天健云山府。这两个对手项目的体量相对较小，缺乏足够的吸睛点，加之片区定位与发展之间的落差，定价在目前的在售项目中相对较低。

尽管万科臻山府的体量同样不大，规划建设3栋22层的住宅建筑，但万科在产品设计上的选择以及自身的品牌效应、营销优势，使得市场对臻山府和白云新城片区有了更多的关注。

从二手房的挂牌价来看，云山锦绣、天健云山府等项目二手房挂牌价均低于新房价格，一方面当前行情“挟持”，另一方面则是建筑的折旧，这也符合当下“房住不炒”市场环境下的趋势，旧房在居住一段时间后售价有所下降，与一般商品的价格变化逻辑更接近。

但这一现象也反映出白云新城这个“豪宅”片区的住宅保值能力并不强。同时，在住宅需求持续收缩的背景下，未来片区内新房售价亦可能出现波动，或与二手房出现客源竞争。

据悉，万科臻山府总货量221套，01栋开盘之后，预计年内将加推03栋，万科臻山府能否保持影响力和竞争力，继续实现优于对手的去化率直至项目售罄，留待时间给出答案。